전입신고를 해 두었는데도 대항력이 없나요?

주택임대차보호법이 적용되지 않는 건물이라면 전입신고만으로 대항력이 생기지 않습니다. 대항력은 법 적용 대상인 주택의 인도와 주민등록을 전제로 하기 때문입니다. 먼저 임차 부분이 주거용 건물로 인정되는지부터 따져야 합니다.

건물 전체 비율과 임차 부분 중 무엇을 보나요?

둘 다 봅니다. 판례는 임대차 목적, 전체 건물과 임차 부분의 구조·형태, 이용관계, 일상생활 여부를 함께 고려합니다. 건물 대부분이 영업용이라도 임차 부분이 독립된 살림집이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

여관 객실 하나를 빌려 사는 것과 같나요?

비슷한 문제가 생깁니다. 객실을 숙박 서비스와 함께 이용하면 숙박계약으로 볼 가능성이 크고, 보증금을 내고 독립적으로 빌려 생활하면 임대차로 볼 여지가 있습니다. 계약 당시 주거 구조가 있었는지도 함께 봅니다.

상가건물 임대차보호법으로는 보호받을 수 있나요?

상가건물 임대차보호법은 영업용으로 사용하는 임대차에 적용되므로 주거만 하는 임차인에게는 적용되기 어렵습니다. 임차 부분에서 영업을 하고 사업자등록을 했다면 그 법의 대항력을 검토할 수 있습니다.

임대차 등기는 어떻게 하나요?

민법상 임차인은 반대 약정이 없으면 임대인에게 임대차등기 절차에 협력하라고 청구할 수 있습니다. 등기를 마치면 그때부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 임대인이 협력하지 않으면 소송으로 청구해야 합니다.

보호받지 못하면 보증금을 포기해야 하나요?

아닙니다. 임대인에 대한 보증금 반환 청구권은 그대로 있습니다. 경매가 진행 중이라면 판결이나 지급명령으로 집행권원을 받아 배당요구를 하거나, 임대인의 다른 재산에 가압류를 검토합니다.

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주택 임대차

작업장·태권도장이 있는 건물 2층 일부에서 사는데 주택임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

적용되지 않을 가능성이 큽니다. 점포·여관으로 지어져 지하 작업장, 1층 태권도장 등으로 쓰이고 2층 일부만 주거로 쓰는 경우라면, 건물 대부분이 비주거용이고 주거 부분이 매우 적어 주거용 건물로 보기 어렵습니다. 지금은 내가 빌린 부분의 구조와 이용관계부터 따로 정리해 보십시오.

그 자리에서

임차한 부분이 건물의 어디이고 면적이 얼마인지, 그 안에 방·부엌·욕실이 독립적으로 있는지 도면과 사진으로 정리하십시오. 판단은 건물 전체가 아니라 임차 부분의 구조와 이용관계를 함께 봅니다.

건물 전체가 주택이 아니라는 이유만으로 바로 보호를 포기할 필요는 없습니다. 임차한 부분이 독립된 주거 공간이라면 따로 판단받을 여지가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 점포·여관 용도로 지어진 3층 건물의 2층 일부를 보증금 3천만원에 임차해 살았습니다. 건물 지하는 천막 제작 작업장, 1층은 태권도장이었고, 2층 대부분은 여관 객실로 쓰이고 있었습니다. 2026년 건물이 경매에 넘어가자 A씨는 주택 임차인으로 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주거용 건물인지는 어떤 기준으로 판단하나요?

주거용 건물에 해당하는지는 공부상 표시만이 아니라 실제 용도로 정합니다. 건물 일부가 주거용과 비주거용으로 겸용되면 임대차 목적, 전체 건물과 임차 부분의 구조·형태, 임차인의 이용관계, 그곳에서 일상생활을 하는지를 함께 고려해 합목적적으로 판단합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제2조도 주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용합니다.

판례는 주거용 건물의 일부를 주거 외 목적으로 쓰는 경우를 보호하되, 비주거용 건물의 일부를 주거로 쓰는 것에 불과하면 보호 대상이 아니라고 봅니다. 영업장에 딸린 방에서 생활한 다방 임차인을 보호 대상에서 뺀 판례가 그 예입니다.

건물 대부분이 영업용이면 무조건 보호받지 못하나요?

무조건은 아닙니다. 1·2층 대부분이 여관·태권도장·작업장으로 쓰이고 주거 부분이 매우 적다면 보호 대상이 아니라고 보는 것이 일반적입니다. 다만 판단은 건물 전체 비율만이 아니라 임차 부분의 구조와 이용관계를 함께 봅니다. 임차한 공간이 독립된 출입구와 부엌·욕실을 갖춘 살림집이고 가족이 하나뿐인 주거로 쓰고 있다면 다투어 볼 여지가 있습니다.

판례는 공부상 작업소·근린생활시설 건물이라도 가족과 함께 살며 가게를 운영하고 그곳이 하나뿐인 주거라면 주거용 건물로 보았습니다. 영업 면적이 더 넓은 임차인도 주거 부분이 상당하다는 이유로 보호받았습니다.

보호받지 못하면 보증금은 어떻게 지키나요?

주택임대차보호법이 적용되지 않으면 전입신고만으로는 대항력이 생기지 않습니다. 이 경우 임대인의 협력을 받아 임대차 등기를 하면 그때부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 이미 경매가 시작됐다면 보증금은 임대인에게 일반 채권으로 청구하고, 판결을 받아 배당요구를 하는 방법을 검토합니다.

비주거 건물 일부 거주 대응 순서

임차 부분 특정 - 임차한 공간의 위치·면적·출입구를 도면으로 정리합니다. 판단의 대상이 되는 범위입니다.
주거 구조 기록 - 방·부엌·욕실 유무와 가구 배치를 사진으로 남깁니다. 독립된 주거인지 보여 줍니다.
생활 실태 정리 - 가족 동거, 다른 집 유무, 공과금·우편물 기록을 모읍니다. 일상생활 여부의 증거입니다.
계약 목적 확인 - 계약서 용도란과 임대인이 주거 사용을 알았는지 확인합니다. 계약 목적 판단에 쓰입니다.
대안 준비 - 보호가 어렵다면 임대차 등기나 임대인 상대 청구와 배당요구를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차 부분이 원래부터 주인 세대로 지어진 살림집이거나 건물 용도가 계약 뒤 바뀐 경우라면 건축물대장 변경 이력과 계약 당시 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택·상가 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

영업용 건물 한쪽에 사는 임차인은 전입신고를 했으니 세입자로 보호받는다고 생각하기 쉽습니다. 법원은 건물 전체가 어떻게 쓰이는지와 내가 빌린 부분이 살림집의 모습을 갖췄는지를 함께 봅니다. 주거 부분이 적고 영업 공간의 일부처럼 보이면 전입신고는 대항력을 만들지 못합니다.

결론을 바꿀 재료는 임차 부분에 대한 기록입니다. 출입구가 따로 있는지, 방과 부엌·욕실이 갖춰져 있는지, 가족이 함께 살았는지, 다른 집이 없는지를 사진과 서류로 남겨 두십시오. 계약 당시 임대인이 주거용으로 빌려준다는 사실을 알았다는 문자도 중요합니다.

경매에서 이 자료가 없으면 임차인은 배당표에서 빠지고, 보증금은 임대인에게 일반 채권으로 청구해야 합니다. 그때는 판결이나 지급명령을 받아야 배당에 참여할 수 있어 시간이 오래 걸리므로, 보호 여부가 불확실한 공간이라면 계약 단계에서 임대차 등기를 요구하는 것도 방법입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·건축물대장·임차 부분 도면과 사진·주민등록표 등본을 준비해 주시면, 주거용 건물 해당 여부·대항력·보증금 회수 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결
주택임대차보호법 제2조
대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결
민법 제621조 제2항
주택임대차보호법 제3조 제1항
대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결
상가건물 임대차보호법 제2조 제1항
민법 제621조 제1항

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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