권리금

갱신요구권이 없어진 상가 임차인도 나갈 때 권리금을 챙길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 다 지났어도 권리금 회수기회는 보호받습니다. 대법원은 전체 임대차기간이 갱신요구 한도를 넘어 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다. 지금은 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 새 임차인을 주선할 수 있는지부터 확인하십시오.

갱신요구권이 없어졌다고 건물주에게 권리금을 포기한다는 확인서를 써 줄 필요는 없습니다. 갱신과 권리금은 서로 다른 제도입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2016년 3월 처음 상가를 빌려 치킨집을 열었고, 2년마다 갱신해 2026년 3월로 전체 기간 10년을 채우게 되었습니다. 현재 보증금은 4천만원, 월세는 230만원입니다. 2025년 12월 권리금 5천만원에 새 임차인을 구했지만 건물주는 10년이 지났으니 권리를 주장할 수 없다며 새 임차인과의 계약을 거절했습니다. E씨는 갱신요구권이 없어도 권리금을 보호받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 어떻게 다른가요?

갱신요구권은 임차인이 같은 점포에서 계속 영업할 권리이고, 권리금 회수기회 보호는 임차인이 나가면서 새 임차인에게 권리금을 받을 기회를 지키는 제도입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 갱신요구권을 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간 10년 안에서만 인정합니다. 반면 권리금 조항은 이런 기간 제한을 두지 않고, 임대차가 끝날 때 건물주가 방해하지 못하게 정하고 있습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 갱신요구 한도를 넘어 임차인이 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 건물주는 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다. 이 사건 임차인은 음식점을 운영하며 두 차례 갱신한 뒤 새 임차인과 권리금 계약을 맺었고, 건물주는 재건축 계획을 이유로 거절했습니다. 원심은 갱신 요구를 할 수 없던 상황이라며 청구를 배척했지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 당시 한도는 5년이었으나 현행 10년 기준에서도 같은 법리가 적용됩니다.

10년 한도는 옛 계약에도 적용되나요?

2018. 10. 16. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 10년 한도가 적용됩니다. 그 전에 계약하고 그 뒤 갱신되지 않은 임대차는 5년 한도가 적용됩니다. 어느 쪽이든 권리금 회수기회 보호는 갱신요구권 소멸과 관계없이 적용됩니다.

기간이 지나도 권리금 보호를 못 받는 경우는?

갱신거절 사유가 있으면 보호를 받지 못합니다. 3기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있거나, 건물주 동의 없이 전대한 경우 등입니다. 대규모점포 안의 매장이나 국유·공유재산인 상가도 권리금 조항이 적용되지 않습니다.

장기 영업 상가 권리금 회수 대응 순서

• 전체 기간 계산 - 최초 계약일부터 갱신 이력을 정리합니다. 갱신요구권이 남았는지와 별개로 권리금 보호 여부를 따로 봅니다.
• 주선 시기 맞추기 - 만료 6개월 전부터 종료 시까지 새 임차인을 소개합니다. 이 기간 밖의 주선은 보호받지 못합니다.
• 권리금 계약 체결 - 새 임차인과 권리금 계약서를 씁니다. 배상액 상한을 정하는 기준이 됩니다.
• 계약 요청 통지 - 건물주에게 새 임차인과 계약해 달라고 서면으로 요청합니다. 거절 이유를 문자로 받아 둡니다.
• 손해배상 청구 - 정당한 사유 없이 거절하면 종료일부터 3년 안에 청구합니다. 종료 당시 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 재건축이나 1년 6개월 비영리 사용을 이유로 거절했다면 그 사유가 실제로 있는지 계약서와 건물 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 10년이 지나면 건물주가 바로 나가라고 할 수 있나요?
  갱신을 요구할 수 없게 되므로 계약 만료로 점포를 비워 달라고 할 수 있습니다. 다만 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 1년짜리 묵시적 갱신이 될 수 있어 통지 여부를 확인해야 합니다.
• 갱신요구권이 없으면 권리금도 없나요?
  아닙니다. 대법원은 전체 임대차기간이 갱신요구 한도를 넘어 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다. 새 임차인을 보호기간 안에 주선하면 보호받습니다.
• 옛날 계약은 5년 기준인가요?
  2018. 10. 16. 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차는 10년 기준이 적용됩니다. 그 전 계약이 그 뒤 한 번이라도 갱신되었다면 10년 기준으로 봅니다. 권리금 보호는 어느 기준이든 따로 적용됩니다.
• 월세를 밀린 적이 있으면 보호가 안 되나요?
  3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 보호를 받지 못합니다. 권리금 회수기회 보호 조항은 갱신거절 사유가 있는 경우를 예외로 두고 있기 때문입니다. 연체를 나중에 갚았더라도 연체 사실이 있었다면 문제될 수 있습니다.
• 백화점이나 대형마트 안 매장도 보호받나요?
  보호받지 못합니다. 유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가에는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 다만 전통시장은 대규모점포 안에 있더라도 예외로 보호됩니다. 입점 계약서에서 매장 위치와 운영 주체를 확인하십시오.
• 건물주가 재건축한다고 하면 권리금을 못 받나요?
  재건축 사유가 갱신거절 사유 요건을 갖추었는지에 따라 다릅니다. 계약 체결 당시 공사 계획을 구체적으로 고지했거나 안전사고 우려가 있는 경우 등이어야 하고, 단순히 계획이 있다는 말만으로는 정당한 사유가 되기 어렵습니다.

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