등기·명의신탁

장기미등기 이행강제금 사전통지 받고 바로 등기했는데 그래도 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 이행강제금이 부과되기 전에 등기를 마쳤다면 1년 기간이 지났더라도 이행강제금을 부과할 수 없습니다. 장기미등기 이행강제금은 등기를 하게 만드는 간접강제 수단이어서 부과 전 이행으로 목적이 실현된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 등기 접수일이 부과일보다 앞서는지 등기사항증명서로 확인하십시오.

1년 기한을 넘겼다는 이유만으로 이행강제금을 그대로 내야 하는 것은 아닙니다. 부과 전에 등기를 마쳤는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2020년 시골 땅 여러 필지를 사고 대금을 모두 치렀지만 소유권이전등기를 미뤄 두었습니다. 2024년 군청에서 장기미등기 과징금을 받았고, 2025년 8월에는 과징금 부과일부터 1년이 지나도록 등기하지 않았다며 부동산평가액의 100분의 10을 이행강제금으로 부과하겠다는 처분사전통지서가 왔습니다. H씨는 곧바로 9월에 자기 이름으로 등기를 마쳤는데, 군청은 10월에 통지서 내용 그대로 이행강제금을 부과했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사전통지를 받고 부과 전에 등기했는데도 이행강제금을 내야 하나요?

아니요. 장기미등기자가 이행강제금 부과 전에 등기신청의무를 이행했다면, 법이 정한 1년 기간이 지난 뒤에 이행했더라도 이행강제금을 부과할 수 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(부동산실명법)은 과징금을 받고도 등기를 신청하지 않는 장기미등기자에게 이행강제금을 부과하도록 정하는데, 그 목적은 등기를 하게 만드는 데 있습니다.

대법원 2016. 6. 23. 선고 2015두36454 판결은 이행강제금이 과거 의무 위반에 대한 제재가 아니라 의무 이행을 간접적으로 강제하는 수단이므로, 부과 전에 등기를 마쳤다면 이행 확보 목적은 이미 실현됐다고 보았습니다. 사례에서 H씨는 사전통지 뒤 부과 전인 9월에 등기를 마쳤으므로 10월의 부과처분은 위법합니다.

장기미등기 과징금과 이행강제금은 어떻게 다른가요?

과징금은 기간 안에 등기하지 않은 과거 행위에 대한 제재이고, 이행강제금은 앞으로 등기하도록 압박하는 수단입니다. 반대급부 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 안에 소유권이전등기를 신청하지 않으면 부동산평가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과됩니다.

그래서 나중에 등기를 마쳐도 이미 부과된 과징금은 없어지지 않습니다. 반면 이행강제금은 등기를 마치면 더 부과할 이유가 사라집니다. 장기미등기 자체에 대해서는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이라는 형사처벌 규정도 따로 있으므로, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었다면 그 사정을 자료로 남겨 두어야 합니다.

이행강제금은 언제, 얼마가 부과되나요?

과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때에 100분의 20을 이행강제금으로 부과합니다. 등기할 수 없는 정당한 사유가 있었다면 그 사유가 소멸한 때부터 기간을 셉니다.

사례에서 부동산평가액이 3억원이라면 첫 이행강제금은 3,000만원, 그 뒤에도 등기하지 않으면 1년 뒤 6,000만원이 됩니다. 등기를 먼저 마치면 이 두 단계 모두를 피할 수 있으므로, 과징금 처분을 다투는 중이라도 등기는 따로 진행하는 편이 유리합니다.

장기미등기 이행강제금 대응 순서

• 등기 먼저 완료 - 사전통지를 받았다면 부과 전에 소유권이전등기를 신청합니다. 부과 전 이행이면 이행강제금을 부과할 수 없습니다.
• 날짜 증빙 확보 - 등기 접수일이 적힌 등기사항증명서를 뗍니다. 부과일과 비교하는 핵심 자료입니다.
• 의견 제출 - 사전통지서의 의견제출 기한 안에 등기 완료 사실을 알립니다. 부과 자체를 막을 수 있습니다.
• 부과처분 다툼 - 그래도 부과됐다면 처분을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 냅니다. 판례를 근거로 위법을 주장합니다.
• 과징금 별도 검토 - 과징금은 등기와 무관하게 남으므로 정당한 사유 여부를 따로 다툽니다. 부과 기준도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인 사망이나 소송 계속처럼 등기를 신청하지 못한 사정이 있었다면 정당한 사유 해당 여부를 판결문·가족관계 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 과징금·이행강제금 부과처분 취소 등 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년이 지난 뒤 등기해도 이행강제금을 피할 수 있나요?
  부과 전에 등기했다면 피할 수 있습니다. 대법원 2016. 6. 23. 선고 2015두36454 판결은 장기미등기자가 이행강제금 부과 전에 등기신청의무를 이행했다면 법정 기간이 지난 뒤라도 이행강제금을 부과할 수 없다고 보았습니다. 부과된 뒤에 등기하면 이 법리를 쓰기 어렵습니다.
• 장기미등기 과징금은 얼마인가요?
  부동산평가액의 100분의 30 범위에서 부과됩니다. 반대급부 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 안에 소유권이전등기를 신청하지 않은 등기권리자가 대상입니다. 부과기준은 평가액, 미등기 기간, 조세 포탈 목적 여부, 과태료 부과 여부 등을 고려해 시행령으로 정합니다.
• 등기하면 과징금도 취소되나요?
  취소되지 않습니다. 과징금은 3년 안에 등기하지 않은 과거 행위에 대한 제재이므로, 뒤늦게 등기해도 이미 부과된 과징금은 남습니다. 과징금을 다투려면 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었는지를 따로 주장해야 합니다.
• 이행강제금은 몇 번 나오나요?
  과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때에 100분의 20을 부과합니다. 등기할 수 없는 정당한 사유가 있었다면 그 사유가 소멸한 때부터 기간을 셉니다. 중간에 등기를 마치면 이후 단계는 부과할 수 없습니다.
• 장기미등기는 형사처벌도 되나요?
  됩니다. 장기미등기자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 다만 등기의 효력이 발생하지 않아 새로 등기해야 할 사유가 생긴 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우는 제외됩니다.
• 이미 부과된 이행강제금은 어떻게 다투나요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 제기합니다. 등기 완료일이 부과일보다 앞선다는 등기사항증명서와 판례를 근거로 위법을 주장합니다. 소송 전에 행정심판을 거칠 수도 있으며, 이 경우 재결서를 받은 날부터 소송 기간을 셉니다.

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