등기·명의신탁

장기 입원한 남편 집을 아내가 팔아 병원비와 생활비에 썼다면 계약이 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

유효가 될 수 있습니다. 남편이 장기 입원으로 가사를 의논할 수 없었고 비용을 마련해 두지 않았는데 아내가 집을 적정 가격에 팔아 병원비와 생활비에 쓰고 대신 살 집을 구했다면 표현대리가 인정된 판례가 있습니다. 지금은 매각 대금을 어디에 썼는지부터 정리하십시오.

남편이 퇴원한 뒤 매매가 무효라고 주장한다고 해서 매수인이 곧바로 집을 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 판 경위와 대금을 쓴 곳에 따라 표현대리로 유효가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 남편은 2023. 4. 교통사고 뒤 정신질환이 생겨 1년 넘게 입원했고, 입원비나 생활비를 따로 마련해 두지 못했습니다. A씨는 2024. 2. 남편 명의 빌라를 시세대로 2억 3,000만원에 팔아 병원비와 두 자녀 학비를 내고 남은 돈으로 월세 보증금을 마련했습니다. 2026. 3. 퇴원한 남편이 자신은 동의한 적이 없다며 매매가 무효라고 주장하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입원한 남편 집을 아내가 판 계약은 무효인가요?

원칙적으로는 무효지만 예외적으로 유효가 될 수 있습니다. 부동산 처분은 특별한 사정이 없는 한 일상의 가사에 속하지 않아서, 남편의 수권 없이 아내가 판 계약은 무권대리가 되고 남편이 추인하지 않으면 남편에게 효력이 없습니다.

다만 권한을 넘은 표현대리가 성립하면 남편이 그 계약에 책임을 집니다. 이때는 아내에게 일상가사대리권이 있었다는 것만으로는 부족하고, 매수인이 남편이 그 매매에 대리권을 주었다고 믿었음을 정당화할 객관적인 사정이 있어야 합니다.

어떤 사정이면 표현대리로 유효가 되나요?

대법원은 남편이 정신질환으로 장기간 입원하면서 입원비·생활비·자녀 교육비를 마련해 두지 않았고, 아내가 남편 집을 적정 가격에 팔아 그 비용에 쓰고 남은 돈으로 대신 살 집을 산 사안에서, 매수인이 그 사유를 알았든 몰랐든 객관적으로 아내에게 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있다고 보았습니다.

이 판결에서 중요한 사정은 다음과 같습니다.

• 본인의 상태 - 남편이 사리를 판단해 가사를 의논할 수 없는 상태였는지
• 대비 여부 - 남편이 입원 전후에 비용을 마련해 두지 않았는지
• 가격 - 시세에 맞는 적정 가격으로 팔았는지
• 대금 사용 - 병원비·생활비·교육비에 쓰고 대신 살 집을 마련했는지

지금이라면 어떤 절차로 파는 것이 안전한가요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서는 배우자가 질병 등으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 없다면 가정법원에 성년후견개시 심판을 청구할 수 있습니다. 아내가 성년후견인으로 선임되면 남편을 대리할 수 있지만, 남편이 살던 집이나 대지를 팔 때는 가정법원의 허가를 따로 받아야 합니다.

표현대리는 사후에 법원이 예외적으로 인정해 주는 것이어서 결과를 미리 장담하기 어렵습니다. 후견 절차를 거치면 매수인도 안심하고 등기를 받을 수 있어 거래가 훨씬 안정적입니다.

입원한 배우자 재산 처분 대응 순서

• 본인 상태 기록 - 입원 기간과 진단서를 모읍니다. 가사 의논이 불가능했다는 사정을 보여 줍니다.
• 비용 부족 자료 - 병원비 청구서와 생활비 부족 내역을 정리합니다. 처분의 필요성을 뒷받침합니다.
• 가격 적정성 확인 - 매매 당시 시세 자료를 확보합니다. 헐값 매도가 아니었음을 보여 줍니다.
• 대금 사용 내역 - 병원비·생활비·새 집 보증금에 쓴 내역을 정리합니다. 표현대리 판단의 핵심 자료가 됩니다.
• 후견 청구 검토 - 앞으로 더 처분할 재산이 있다면 성년후견을 청구합니다. 이후 처분은 법원 허가로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 남편이 입원 중에도 판단 능력이 있어 연락이 가능했거나 대금 일부가 가정 밖으로 흘러갔다면 진료기록과 금융 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 배우자 명의 부동산 처분 분쟁과 성년후견 관련 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아내가 판 남편 집은 원래 무효인가요?
  원칙적으로 무효입니다. 부동산 처분은 특별한 사정이 없는 한 일상의 가사가 아니어서, 남편의 수권 없이 아내가 판 계약은 무권대리가 되고 남편이 추인하지 않으면 남편에게 효력이 없습니다. 다만 표현대리가 성립하면 예외가 됩니다.
• 표현대리는 무엇이 있어야 성립하나요?
  아내에게 일상가사대리권이 있었다는 것만으로는 부족하고, 매수인이 남편이 그 매매에 대리권을 주었다고 믿었음을 정당화할 객관적 사정이 있어야 합니다. 남편의 상태, 비용 마련 여부, 가격, 대금 사용처가 그 사정이 됩니다.
• 입원 중 판 집이 유효로 인정된 예가 있나요?
  있습니다. 남편이 정신질환으로 장기 입원하며 비용을 마련해 두지 않았고, 아내가 집을 적정 가격에 팔아 입원비·생활비·교육비에 쓰고 남은 돈으로 살 집을 산 사안에서 대법원은 표현대리의 정당한 이유를 인정했습니다.
• 매수인이 사정을 몰랐어도 되나요?
  위 판례는 매수인이 그런 사유를 알았든 몰랐든 객관적으로 보아 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 된다고 보았습니다. 다만 이는 예외적인 판단이어서 가격이 시세보다 낮거나 대금이 다른 데 쓰였다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 성년후견인이면 집을 마음대로 팔 수 있나요?
  마음대로 팔 수는 없습니다. 성년후견인이 피성년후견인을 대리해 그가 살고 있는 건물이나 대지를 매도하거나 저당권을 설정하려면 가정법원의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 매수인도 안심하고 거래할 수 있습니다.
• 성년후견은 누가 청구하나요?
  본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 검사, 지방자치단체의 장 등이 가정법원에 청구할 수 있습니다. 질병이나 장애 등으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람이 대상이며, 배우자가 후견인으로 선임되는 경우가 많습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성