주택 임대차

저당 잡힌 땅에 새로 지은 집의 소액임차인은 대지 대금에서 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 받지 못합니다. 대지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 새로 지어졌다면 그 건물의 소액임차인은 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없다고 대법원이 판단했습니다. 지금은 대지 근저당 설정일과 건물 보존등기일, 옛 주택이 있었는지부터 확인하십시오.

대지 대금에서 받지 못한다고 소액임차인 권리 전체가 사라지는 것은 아닙니다. 건물 매각대금에서는 여전히 소액 일정액을 먼저 받을 수 있으니 배당요구는 빠짐없이 해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 4월 새로 지은 다가구주택 원룸을 보증금 5천만원에 빌려 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 그 땅에는 옛 단독주택이 있던 2021년부터 은행 근저당이 설정되어 있었고, 집주인이 옛 집을 헐고 새로 지은 뒤 2026년 대출 연체로 토지와 건물이 함께 경매에 넘어갔습니다. L씨는 대지 매각대금에서도 소액임차인으로 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지에 근저당이 먼저 있고 집을 나중에 지었다면 대지 대금에서 최우선변제를 받나요?

받지 못합니다. 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결은 대지에 저당권이 설정된 뒤 비로소 건물이 신축된 경우 그 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없다고 판단했습니다. 저당권자가 예측할 수 없는 손해가 지나치게 커지기 때문이라는 이유입니다.

원칙은 소액임차인이 대지 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1 범위에서 대지 대금에서도 먼저 받는 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 주택가액에 대지 가액을 포함한다고 정합니다. 위 판결은 대지 저당권 설정 당시 건물이 없었던 경우에 대한 예외입니다.

건물 매각대금에서는 먼저 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 대지 저당권자가 대지와 함께 새 건물까지 일괄경매를 청구하더라도, 저당권자는 건물의 경매대가에서 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 그래서 건물 매각대금에서는 소액임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 받을 수 있습니다.

이때 건물에 따로 설정된 근저당이 있으면 그 설정 당시의 소액 기준이 적용될 수 있습니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 소액임차인 권리가 인정된다는 요건도 그대로 적용됩니다.

옛 주택을 헐고 다시 지은 경우도 같나요?

대법원 판례로 정리되지 않은 부분이라 사실관계에 따라 다툴 여지가 있습니다. 대지와 옛 주택에 함께 근저당을 설정한 뒤 임대인이 옛 주택을 헐고 새 주택을 지은 경우라면, 근저당권자는 설정 당시 이미 주택과 소액임차인의 존재를 고려해 담보가치를 정했다고 볼 여지가 있습니다.

원안은 이런 경우 새 주택의 소액임차인에게 대지 대금에서도 우선변제를 인정한 하급심 판결을 소개했습니다. 다만 99다25532 판결의 논리와 부딪치는 부분이 있어 결과를 장담할 수는 없습니다. 옛 주택이 있었다는 사실은 폐쇄된 건축물대장이나 옛 등기부로 증명해야 합니다.

저당 토지 신축 주택 임차인 대응 순서

• 설정일 대조 - 대지 근저당 설정일과 건물 보존등기일을 비교합니다. 건물이 나중이면 대지 대금 최우선변제는 어렵습니다.
• 옛 주택 확인 - 폐쇄 건축물대장과 옛 등기부로 설정 당시 주택이 있었는지 확인합니다. 있었다면 다툼 여지가 생깁니다.
• 배당요구 - 종기 전에 소액임차인으로 배당요구를 합니다. 건물 대금에서라도 먼저 받습니다.
• 배당표 검토 - 대지 대금과 건물 대금이 나뉘어 계산되었는지 봅니다. 건물 대금에서 소액 몫이 빠졌으면 이의합니다.
• 부족분 청구 - 받지 못한 보증금은 집주인에게 청구합니다. 판결로 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옛 주택을 헐고 새로 지은 경우나 건물에도 근저당이 따로 있는 경우에는 폐쇄 대장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 왜 대지 대금에서는 못 받나요?
  저당권자가 예측할 수 없는 손해를 막기 위해서입니다. 대법원 99다25532 판결은 대지 저당 뒤 신축된 건물의 소액임차인에게 대지 대금 우선변제를 인정하면 공시가 불완전한 임차인 때문에 저당권자의 손해가 지나치게 커진다고 보았습니다.
• 건물 대금에서는 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제365조는 토지 저당권자가 저당 후 지은 건물도 함께 경매를 청구할 수 있지만 건물 경매대가에서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 건물 대금에서는 소액임차인이 일정액을 먼저 받습니다.
• 소액임차인 몫은 얼마인가요?
  지역별로 정해집니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항에 따르면 서울특별시 5천500만원, 그 밖의 지역 2천500만원 등입니다. 다만 선순위 담보물권 설정 당시 기준이 적용될 수 있으므로 설정일을 확인해야 합니다.
• 대지 저당 당시 건물이 있었다면요?
  그 경우는 원칙대로 대지 대금에서도 받을 수 있습니다. 대법원 99다25532 판결은 대지 저당권 설정 당시 이미 건물이 있는 경우에는 소액임차인이 대지의 환가대금 중에서도 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 보았습니다.
• 언제까지 입주해야 소액임차인이 되나요?
  경매신청 등기 전까지 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문이 이렇게 정합니다. 경매개시결정 등기 뒤에 입주했다면 건물 대금에서도 소액 몫을 받을 수 없습니다.
• 배당표가 잘못되면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 냅니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 기간 안에 소 제기 증명을 내지 않으면 이의를 취하한 것으로 봅니다. 대지·건물 대금이 나뉘어 계산되었는지 먼저 확인하십시오.

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