주택 임대차

땅에 근저당이 있던 신축 빌라가 일괄경매되면 세입자는 어디서 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대지에 근저당이 설정된 뒤 지은 신축 빌라가 일괄경매되면 세입자는 대지 매각대금에서는 먼저 받지 못하고 건물 매각대금에서만 우선변제를 받습니다. 대법원은 소액임차인 기준도 신축건물에 담보물권을 취득한 때를 기준으로 정한다고 봅니다. 지금은 토지·건물 등기부를 따로 떼어 근저당 설정일부터 비교하십시오.

땅과 건물이 함께 팔렸다고 해서 땅값까지 포함한 전체 매각대금에서 순위를 한 번에 따지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

서울특별시의 한 대지에 2021년 A은행 근저당이 먼저 설정됐고, 2022년 그 위에 다세대주택이 새로 지어져 2022년 11월 건물에 B금융사 근저당이 설정됐습니다. C씨는 2024년 3월 보증금 1억 6,000만원에 한 세대를 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 A은행이 대지와 건물을 함께 경매에 넣자 C씨는 어디서, 몇 번째로 배당받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 매각대금에서는 왜 먼저 받지 못하나요?

대지 저당권 설정 당시에는 건물이 없었기 때문입니다. 대법원은 대지에 저당권을 설정한 뒤 건물이 새로 지어진 경우, 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인 모두 대지의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다고 했습니다. 저당권자가 예측할 수 없는 부담을 지게 되기 때문입니다.

위 사례에서 A은행은 대지 매각대금에서 C씨보다 먼저 받습니다. 대신 A은행은 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다.

건물 매각대금에서는 누구보다 먼저 받나요?

건물에 대한 후순위권리자보다 먼저 받습니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 매각대금에서 자기보다 뒤에 권리를 얻은 사람보다 우선합니다. 대지 저당권자는 일괄경매를 신청해도 건물 매각대금에서는 우선변제권이 없습니다.

위 사례에서 건물의 B금융사 근저당은 2022년 11월로 C씨의 2024년 3월 확정일자보다 앞섭니다. 그래서 건물 매각대금에서는 B금융사가 먼저, C씨가 그다음입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 우선변제도 후순위권리자보다 앞선다는 구조입니다.

소액임차인 기준은 어느 시점 법령으로 정하나요?

신축건물에 담보물권을 취득한 때를 기준으로 정합니다. 대법원은 시행령 부칙의 경과조치를 적용할 때 대지 저당권 설정일이 아니라 신축건물 담보물권 취득 시점을 기준으로 소액임차인과 소액보증금 범위를 정한다고 했습니다.

현행 시행령은 서울특별시 소액임차인 기준을 보증금 1억6천500만원 이하, 최우선변제액을 5천500만원으로 정하지만, 2023. 2. 21. 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준(1억5천만원 이하, 5천만원)을 적용합니다. B금융사 근저당은 2022년 11월이므로 B금융사와의 관계에서 C씨의 1억 6,000만원은 소액 기준을 넘습니다.

대지 저당 당시 건물이 이미 있었다면 다른가요?

다릅니다. 대지 저당권 설정 당시 이미 건물이 있었다면 소액임차인은 대지 매각대금에서도 소액보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 건물 임대차에는 대지 이용이 따르고, 저당권자도 건물의 존재를 알고 담보를 잡았기 때문입니다.

그래서 토지 등기부의 저당권 설정일과 건물의 사용승인일 또는 보존등기일을 비교하는 것이 첫 단계입니다.

신축 건물 일괄경매 배당 대응 순서

• 등기부 두 장 확인 - 토지와 건물 등기부를 따로 떼어 근저당 설정일을 봅니다. 순위를 따로 따집니다.
• 건물 완공 시점 확인 - 대지 저당 뒤에 지어졌는지 보존등기일로 확인합니다. 대지 대금 배당 여부가 갈립니다.
• 소액 기준 시점 확인 - 건물 담보물권 취득일로 적용할 시행령 기준을 정합니다. 금액이 달라질 수 있습니다.
• 배당요구 - 종기 전에 확정일자 임차인, 소액임차인 자격으로 배당요구를 합니다. 두 자격을 함께 적습니다.
• 배당표 확인 - 대지·건물 대금 안분과 순위를 확인합니다. 틀리면 배당기일에 이의를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지와 건물 매각대금 안분 비율이나 건물 사용승인 시점을 두고 다툼이 있으면 감정평가서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일괄경매는 왜 하나요?
  토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 건물을 지으면 저당권자는 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 저당권자는 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 그 몫에서 세입자가 배당받습니다.
• 확정일자가 건물 근저당보다 빠르면요?
  건물 매각대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 먼저 받으므로, 확정일자와 대항요건이 건물 근저당보다 앞서면 건물 근저당권자보다 먼저 배당받습니다. 대지 대금에서는 여전히 대지 저당권자가 앞섭니다.
• 소액 기준은 대지 근저당 날짜로 보나요?
  대지 근저당 날짜가 아니라 신축건물에 담보물권을 취득한 때를 기준으로 봅니다. 건물 근저당이 시행령 개정 전에 설정됐다면 그 근저당권자와의 관계에서는 종전 금액 기준을 적용합니다.
• 현행 서울특별시 소액 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 기준 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 최우선변제를 받습니다. 다만 선순위 담보물권 취득 시점에 따라 종전 기준이 적용될 수 있습니다.
• 건물에는 근저당이 없다면 어떻게 되나요?
  대지 저당권자는 건물 매각대금에서 우선변제를 받지 못하므로, 건물에 다른 담보권이 없다면 확정일자 임차인과 소액임차인이 건물 매각대금에서 먼저 배당받습니다. 세입자에게 가장 유리한 경우입니다.
• 배당요구는 어떤 자격으로 하나요?
  확정일자 있는 임차인과 소액임차인 자격을 함께 적어 배당요구를 합니다. 두 자격은 순위와 금액이 다르므로 법원이 각각 따져 배당합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠지므로 경매개시결정 등기를 보면 바로 사건 기록을 확인하십시오.

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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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