주택 임대차

나대지 근저당 뒤 지은 집의 소액 세입자는 땅값에서도 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 나대지에 근저당이 설정된 뒤 지은 집의 소액임차인은 땅 매각대금에서는 최우선변제를 받지 못하고 건물 매각대금에서만 받을 수 있습니다. 대법원은 저당권 설정 당시 건물이 없었다면 대지 대금에서 소액임차인의 우선변제를 인정하지 않습니다. 지금은 토지 저당권 설정일과 건물 보존등기일부터 비교하십시오.

확정일자를 받지 않았다고 해서 최우선변제금까지 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

광역시에 있는 나대지에 2023년 저축은행 근저당이 설정됐고, 땅 주인은 2024년 그 위에 다가구주택을 지었습니다. A씨는 2025년 2월 보증금 8,000만원에 방 하나를 빌려 전입신고를 마쳤고 확정일자는 받지 않았습니다. 2026년 저축은행이 대지와 건물을 함께 경매에 넣자 A씨는 최우선변제금을 받을 수 있는지, 땅값에서도 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅값에서 최우선변제를 받지 못하는 이유는?

땅에 저당권을 설정할 당시 건물이 없었기 때문입니다. 대법원은 대지에 저당권을 설정한 뒤 건물이 새로 지어졌다면 소액임차인은 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없다고 했습니다. 공시가 불완전한 소액임차인에게 땅값까지 우선권을 주면 저당권자가 예측하지 못한 손해를 입기 때문입니다.

위 사례에서 A씨는 땅값에서는 저축은행보다 앞서지 못합니다.

건물값에서는 최우선변제금을 얼마까지 받나요?

지역별 기준 금액까지 건물 매각대금에서 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에서 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외)는 보증금 8천500만원 이하 임차인이 2천800만원까지 최우선변제를 받습니다. A씨의 8,000만원은 기준 이하이므로 2천800만원이 대상입니다.

대지 저당권자는 일괄경매를 해도 건물 매각대금에서는 우선변제권이 없어 A씨와 경합하지 않습니다. 다만 소액임차인 여러 명의 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 비율로 줄어듭니다.

땅에 저당권을 잡을 때 건물이 있었다면 다른가요?

다릅니다. 저당권 설정 당시 이미 건물이 있었다면 소액임차인은 대지 매각대금에서도 소액보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 건물 임대차에는 당연히 대지 이용이 따르고, 저당권자도 건물을 보고 담보를 잡았기 때문입니다.

그래서 토지 등기부의 저당권 설정일과 건물 보존등기일을 비교하는 것이 결론을 가르는 첫 확인입니다. 보존등기가 늦었더라도 저당권 설정 전에 이미 완공되어 있었다면 사용승인서나 당시 사진으로 다툴 수 있습니다.

최우선변제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?

경매신청 등기 전입니다. 소액임차인은 주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 최우선변제를 받습니다. 근저당보다 늦게 전입했더라도 경매신청 등기 전이면 대상이 됩니다.

배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 최우선변제금도 받지 못합니다. 소액임차인은 확정일자가 없어도 배당요구를 할 수 있습니다.

신축 주택 소액임차인 대응 순서

• 등기부 두 장 확인 - 토지 저당권 설정일과 건물 보존등기일을 비교합니다. 땅값 배당 여부가 갈립니다.
• 소액 해당 확인 - 지역과 보증금으로 시행령 기준을 봅니다. 선순위 담보물권 취득 시점도 함께 봅니다.
• 전입 시점 확인 - 경매신청 등기 전에 전입했는지 초본으로 확인합니다. 늦으면 대상이 아닙니다.
• 배당요구 - 종기 전에 소액임차인으로 배당요구를 합니다. 확정일자가 없어도 됩니다.
• 인도와 수령 - 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서를 받아 배당금을 받습니다. 남은 보증금은 집주인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 다가구주택에 소액임차인이 여러 명이거나 건물에도 별도 근저당이 있으면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 최우선변제는 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마친 소액임차인이면 되고 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 기준 금액을 넘는 보증금은 확정일자가 있어야 순위가 생깁니다.
• 건물값이 적으면 어떻게 되나요?
  보증금 중 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 소액임차인이 여러 명이면 합계가 2분의 1을 넘을 때 비율로 나눕니다. 건물값이 적은 신축 다가구주택에서는 1인당 금액이 줄어들 수 있습니다.
• 토지 저당권자는 건물값에서 받지 못하나요?
  토지에 저당권을 설정한 뒤 건물을 지으면 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매할 수 있지만 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 그래서 건물값은 소액임차인 등이 먼저 받습니다.
• 건물이 먼저 있었다는 건 어떻게 증명하나요?
  건물 보존등기일, 사용승인일, 건축물대장 기재가 기본 자료입니다. 등기 전 이미 완공되어 있었다면 사용승인서나 당시 사진으로 다툴 수 있습니다. 저당권 설정 당시 건물 존재가 인정되면 땅값에서도 받습니다.
• 소액 기준은 언제 법령으로 보나요?
  선순위 담보물권을 취득한 때의 시행령 기준을 적용합니다. 2023. 2. 21. 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용하므로 근저당 설정일을 먼저 확인하십시오. 사례처럼 그 뒤 설정이면 현행 기준입니다.
• 배당금은 언제 받나요?
  배당기일에 배당표가 확정되면 받습니다. 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서와 인감증명서를 법원에 내야 지급됩니다. 남은 보증금은 원래 집주인에게 청구하고, 필요하면 집주인 재산을 가압류합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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