처음 저당권자도 피고로 넣어야 하나요?

넣지 않아도 됩니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결은 저당권 이전의 부기등기가 된 경우 설정등기의 말소 청구는 양수인만을 상대로 하면 되고 양도인은 피고 적격이 없다고 보았습니다. 다만 위조한 양도인에게 손해배상을 청구하려면 그 청구는 따로 합니다.

이전 부기등기는 누가 지우나요?

등기관이 직권으로 지웁니다. 부기등기는 주등기에 딸린 등기여서 주등기인 저당권설정등기가 말소되면 함께 정리됩니다. 소유자는 판결 주문에 주등기의 접수번호를 특정해 말소를 받아 두면 되고, 부기등기 말소를 따로 청구하면 소의 이익이 없다는 판단을 받을 수 있습니다.

양수인이 돈을 주고 샀다면 보호되나요?

보호되지 않습니다. 부동산 물권은 유효한 원인에 따른 등기가 있어야 효력이 생기고, 등기에는 공신력이 없어 원인무효인 저당권을 선의로 이전받아도 권리를 얻지 못합니다. 양수인은 양도인에게 대금 반환이나 손해배상을 청구해야 합니다.

판결을 받으면 제가 혼자 등기를 신청하나요?

그렇습니다. 등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받은 등기권리자는 상대방 협조 없이 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다. 판결 정본과 확정증명을 첨부하고, 주문에 적힌 등기를 그대로 신청서에 적습니다.

소송 중에 저당권이 또 넘어가면요?

소송 중 변론종결 전에 다시 이전되면 새 양수인에게는 판결 효력이 미치지 않아 소송을 바꾸어야 할 수 있습니다. 이를 막으려면 소 제기 전에 저당권에 대한 처분금지가처분을 해 두는 편이 안전합니다. 가처분 뒤의 이전은 판결에 따른 등기를 하면서 정리할 수 있습니다.

그 저당권으로 경매가 시작됐으면요?

경매개시결정에 대한 이의나 담보권 부존재를 이유로 한 소를 내고 경매절차 정지를 신청합니다. 매각대금이 납부되기 전에 정지 결정을 받아야 매수인이 소유권을 취득하는 일을 막을 수 있습니다. 원인무효 증거를 먼저 확보해 두어야 정지 결정이 빨라집니다.

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등기·명의신탁

몰래 설정된 저당권이 다른 사람에게 넘어갔다면 누구를 상대로 말소를 구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

몰래 설정된 저당권이 다른 사람에게 이전됐다면 지금 등기부상 저당권자인 양수인을 상대로 저당권설정등기 말소를 구하면 됩니다. 저당권 이전은 부기등기로 주등기에 딸린 것이어서 주등기가 말소되면 부기등기는 등기관이 직권으로 말소합니다. 지금은 등기사항증명서 을구에서 주등기와 부기등기의 현재 명의인을 먼저 확인하십시오.

그 자리에서

등기사항증명서 을구를 떼어 저당권설정등기(주등기) 아래에 「1-1」처럼 붙은 이전 부기등기가 있는지, 마지막 명의인이 누구인지 적어 두십시오. 소송의 피고가 이 한 줄로 정해집니다.

처음 저당권을 설정한 사람과 이전받은 사람을 모두 피고로 삼고 부기등기 말소까지 따로 청구할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 대출 상담을 받다가 자기 아파트에 B씨 명의로 채권액 1억원짜리 저당권이 설정돼 있다는 사실을 알았습니다. A씨는 저당권 설정을 신청한 적이 없었고, B씨가 A씨의 인감을 몰래 써서 등기를 한 것이었습니다. 그 뒤 2025년 7월 이 저당권은 C씨에게 이전되어 부기등기까지 마쳐졌습니다. A씨는 B씨와 C씨 중 누구를 상대로, 어떤 등기를 지워 달라고 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권이 이전됐다면 말소 청구의 상대방은 누구인가요?

현재 등기부상 저당권자인 양수인입니다. 저당권 이전의 부기등기는 기존 설정등기로 생긴 권리가 넘어갔다는 사실을 보여 줄 뿐 새 권리를 만들지 않으므로, 말소를 구할 상대방은 양수인 한 사람이면 됩니다. 처음 저당권을 설정받은 양도인은 이 말소 청구의 피고가 될 자격이 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」과 대법원 판례에 따른 설명입니다.

소유자 A씨는 저당권 설정이 원인무효라는 이유로 소유권에 기한 방해제거청구를 합니다. 저당권은 등기를 해야 효력이 생기는데, 소유자의 신청 없이 위조 서류로 된 등기는 처음부터 효력이 없습니다.

부기등기인 저당권 이전등기도 따로 말소를 구해야 하나요?

따로 구하지 않아도 됩니다. 저당권 이전은 부기등기로 하는데, 부기등기는 주등기에 딸려 주등기와 한 몸을 이룹니다. 그래서 주등기인 저당권설정등기가 말소되면 이전 부기등기는 등기관이 직권으로 말소합니다. 오히려 부기등기만의 말소를 구하는 청구는 소의 이익이 없다는 이유로 각하될 수 있습니다.

판결 주문은 「피고 C는 원고에게 ○○ 부동산에 관하여 ○○등기소 접수 제○호로 마친 저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하라」처럼 주등기를 특정해 받습니다. 확정판결을 받으면 A씨가 등기권리자로서 단독으로 말소등기를 신청합니다.

양수인이 사정을 몰랐다면 저당권이 유지되나요?

유지되지 않습니다. 우리 등기에는 공신력이 없어서, 원인무효인 저당권을 믿고 이전받은 양수인도 그 저당권을 취득하지 못합니다. 양수인은 양도인 B씨에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다. 다만 소유자가 위조 사실을 알고도 오래 방치했거나 대출금을 함께 쓴 사정이 있으면 추인 등이 쟁점이 되므로 따로 봅니다.

불법 저당권 말소 대응 순서

등기부 확인 - 을구의 주등기와 이전 부기등기, 마지막 명의인을 확인합니다. 피고를 정하는 기준이 됩니다.
위조 경위 자료 확보 - 등기신청서류 열람, 인감증명 발급 내역, 위임장 필적을 확보합니다. 원인무효를 증명하는 자료입니다.
처분금지가처분 검토 - 양수인이 저당권을 다시 넘기거나 경매를 신청할 수 있으므로 가처분을 검토합니다. 소송 중 권리자가 바뀌는 것을 막습니다.
말소 소송 제기 - 현재 명의인인 양수인을 피고로 주등기 말소를 구합니다. 양도인은 피고에서 뺍니다.
말소등기 신청 - 확정판결로 단독 신청합니다. 부기등기는 등기관이 직권으로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 그 저당권으로 경매가 이미 시작됐거나 소유자가 대출금 일부를 받은 사정이 있다면 경매 기록과 금융거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 원인무효 등기 말소 소송과 경매 정지를 위한 가처분 사건을 수행합니다.

불법 저당권 말소 절차

1
등기부 확인
주등기와 부기등기 명의인
2
위조 자료 확보
신청서류 열람, 인감 발급 내역
3
가처분
재이전·경매 대비
4
말소 소송
양수인 상대 주등기 말소
5
말소등기
부기등기는 직권말소

실무상 착안점

저당권이 두세 번 넘어간 사건에서 의뢰인들은 등기부에 이름이 나온 사람을 모두 피고로 삼아야 한다고 생각합니다. 실제로는 마지막 양수인 한 사람을 상대로 주등기 말소만 구하면 되고, 피고를 늘리면 소송만 길어집니다.

다툼의 재료는 등기신청 당시의 서류입니다. 등기소에서 신청서와 위임장, 인감증명서를 열람해 두고, 인감증명 발급 내역을 주민센터에서 확인하면 누가 언제 서류를 만들었는지 드러납니다. 소유자가 저당권 사실을 처음 안 날도 문자나 대출 거절 서류로 남겨 두어야 합니다.

이 기록은 말소 소송에서 원인무효를 증명하는 핵심 증거가 되고, 양수인이 경매를 신청하면 경매개시결정 이의나 집행정지 신청의 소명자료로 그대로 쓰입니다. 인지 시점 기록은 소유자가 무효인 저당권을 추인했다는 주장을 막는 데도 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서·등기신청서류 열람본·인감증명 발급 내역을 준비해 주시면, 말소 청구의 상대방·원인무효 증명 방법·경매 정지 필요 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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