상가 임대차

창업할 점포를 중개로 빌릴 때 임대차계약서에 꼭 들어가야 할 내용은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

중개로 점포를 빌린다면 임대차계약서에는 당사자 인적사항, 물건의 표시, 계약일, 보증금·차임과 지급일, 인도일시, 권리이전 내용, 조건이나 기한, 중개대상물확인·설명서 교부일자, 그 밖의 약정내용이 들어가야 합니다. 공인중개사법 제26조와 시행령 제22조 제1항이 정한 거래계약서 기재사항이고, 개업공인중개사는 원본이나 사본을 5년간 보존해야 합니다. 지금은 계약서 초안에서 인도일과 특약사항 칸이 비어 있지 않은지 확인하십시오.

임대인과 직접 계약할 때까지 이 기재사항을 모두 갖춰야 하는 것은 아닙니다. 임대차는 당사자의 약정만으로 성립하므로, 기재사항 목록은 개업공인중개사가 중개할 때 지켜야 하는 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2026년 9월 대구의 한 상가 1층을 보증금 5천만원, 월세 250만원에 빌려 네일숍을 열기로 하고 부동산 중개사무소에서 계약하기로 했습니다. 건물주는 인테리어 공사 한 달 동안 월세를 받지 않고 같은 건물에 네일숍을 더 들이지 않겠다고 말로 약속했는데, S씨는 계약서에 어떤 내용이 꼭 들어가야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점포 임대차계약서에는 무엇을 적어야 하나요?

개업공인중개사가 작성하는 거래계약서에는 아홉 가지 사항이 들어가야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행령」은 거래당사자의 인적 사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 계약의 조건이나 기한, 중개대상물확인·설명서 교부일자, 그 밖의 약정내용을 정합니다.

점포 임대차에서 「거래금액」은 보증금과 월 차임, 관리비를 말하고 「인도일시」는 점포를 실제로 넘겨받는 날입니다. 인도일은 상가건물 임대차보호법상 대항력이 생기는 기준이 되므로 날짜를 분명히 적어야 합니다.

중개사는 계약서를 어떻게 관리하나요?

개업공인중개사는 중개가 완성되면 거래계약서를 작성해 당사자에게 교부하고 원본, 사본 또는 전자문서를 5년간 보존해야 합니다. 공인전자문서센터에 보관된 경우는 따로 보존하지 않아도 됩니다. 계약서를 잃어버렸다면 중개사무소에 사본을 요청할 수 있습니다.

개업공인중개사는 거래금액 등을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성해서는 안 됩니다. 이른바 업계약서·다운계약서를 요구받았다면 응하지 않아야 하고, 이를 어기거나 계약서를 적정하게 작성·교부·보존하지 않은 중개사는 6개월 범위의 업무정지 대상이 됩니다.

계약서에 빠지기 쉬운 내용은 무엇인가요?

창업 점포에서는 업종 제한, 원상회복 범위, 인테리어 공사 기간의 차임 면제, 권리금 회수 협력 같은 약속이 말로만 오가는 경우가 많습니다. 이런 내용은 「그 밖의 약정내용」에 적어야 계약 내용으로 증명할 수 있습니다. 국토교통부장관이 정한 표준 서식을 쓰면 빠지는 항목을 줄일 수 있습니다.

계약서에 확정일자를 받아 두면 대항요건을 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있습니다. 확정일자는 관할 세무서에서 받습니다.

점포 임대차계약서 대응 순서

• 초안 받아 보기 - 서명 전날까지 계약서 초안을 받아 기재사항 아홉 가지가 모두 있는지 확인합니다.
• 금액·날짜 확인 - 보증금, 차임, 관리비, 지급일, 인도일이 숫자로 정확히 적혔는지 봅니다.
• 특약 문장화 - 업종 제한, 공사 기간 차임, 원상회복, 권리금 관련 약속을 특약란에 적습니다.
• 확인·설명서 대조 - 중개대상물확인·설명서의 내용과 교부일자가 계약서와 맞는지 확인합니다.
• 확정일자·사업자등록 - 계약 후 바로 확정일자를 받고, 인도받은 날 사업자등록을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 임차인에게서 권리금을 주고 점포를 넘겨받거나 전대차로 들어가는 경우는 계약 구조가 달라지므로 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 계약 검토와 보증금·권리금·명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인과 직접 계약해도 이 항목을 다 써야 하나요?
  법적 의무는 아닙니다. 공인중개사법 시행령 제22조 제1항의 기재사항은 개업공인중개사가 작성하는 거래계약서에 적용되고, 민법 제618조에 따라 임대차는 당사자의 약정만으로 성립합니다. 다만 직거래라도 같은 항목을 적어 두어야 나중에 금액과 날짜를 두고 다툴 때 증명이 됩니다.
• 인도일시는 왜 중요한가요?
  대항력이 생기는 기준이기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 인도일이 계약서에 분명해야 대항력 발생일을 다툼 없이 정할 수 있습니다.
• 중개사는 계약서를 얼마나 보관하나요?
  5년입니다. 공인중개사법 제26조 제1항과 시행령 제22조 제2항에 따라 개업공인중개사는 거래계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년간 보존해야 합니다. 공인전자문서센터에 보관된 경우는 예외입니다. 계약서를 잃어버렸다면 이 기간 안에 중개사무소에 사본을 요청할 수 있습니다.
• 계약서를 두 개 쓰자고 하면요?
  응하지 않아야 합니다. 공인중개사법 제26조 제3항은 개업공인중개사가 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성하지 못하도록 정합니다. 이를 어긴 중개사는 업무정지 등 제재를 받을 수 있고, 임차인도 세금이나 보증금 증명에서 불리해질 수 있습니다.
• 구두 약속은 어디에 적나요?
  「그 밖의 약정내용」에 적습니다. 공인중개사법 시행령 제22조 제1항 제9호가 정한 항목으로, 공사 기간 월세 면제, 업종 제한, 원상회복 범위, 권리금 관련 협력 같은 약속을 문장으로 적어야 계약 내용으로 증명할 수 있습니다. 문장이 모호하면 해석 다툼이 생기므로 기간과 금액을 숫자로 적습니다.
• 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
  보증금을 지키려면 받아 두는 것이 좋습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장에게서 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인이 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다고 정합니다. 적용 범위는 환산보증금 기준을 따로 확인해야 합니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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