주택 임대차

보증금에 전부명령을 받았는데 집주인이 집을 팔면 누구에게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

새 집주인에게 받아야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금에 전부명령이 확정된 뒤 집이 팔리면 양수인이 임대인 지위를 승계하고 종전 집주인은 전부금 지급의무를 면합니다. 지금은 등기부로 소유권이 넘어간 날과 임차인의 전입일부터 확인하십시오.

전부명령을 받았다고 해서 집주인의 매도를 막을 방법을 따로 찾을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 2월 임차인에게 빌려준 5천만원을 받으려고 그 임차인의 아파트 보증금 3억원 중 5천만원에 압류 및 전부명령을 받았고, 명령은 2024년 4월 확정되었습니다. 임차인은 2023년부터 전입신고를 하고 살고 있었습니다. 2025년 1월 집주인이 아파트를 제3자에게 팔고 소유권이전등기를 마쳤고, 임대차가 끝나자 B씨는 누구에게 전부금을 청구해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전부명령이 확정된 뒤 집이 팔리면 누구에게 받아야 하나요?

새 집주인(양수인)에게 받아야 합니다. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권을 전부받은 뒤 임대인이 집을 팔면, 양수인이 임대인 지위를 승계하고 종전 임대인은 전부금 지급의무를 면합니다. 대법원은 전부명령이 확정되어도 임대인은 집을 팔 권능을 그대로 갖는다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 보증금반환채무도 집 소유권과 함께 양수인에게 넘어가므로, 전부채권자는 양수인을 상대로 전부금을 청구해야 합니다. 판결 당시 조문은 제3조 제2항이었고 지금은 같은 내용이 제3조 제4항에 있습니다.

전부명령은 언제 효력이 생기나요?

전부명령은 확정되어야 효력이 생기고, 확정되면 압류한 보증금반환채권이 지급에 갈음하여 전부채권자에게 넘어갑니다. 그 대신 전부채권자는 임차인에게 받을 돈을 이미 받은 것으로 처리되므로, 제3채무자에게서 실제로 받지 못해도 임차인에게 다시 청구할 수 없습니다.

전부명령이 제3채무자인 임대인에게 송달되기 전에 다른 채권자가 같은 보증금을 압류·가압류하거나 배당요구를 했다면 전부명령은 효력이 없습니다. 이때는 추심명령으로 받는 방법을 검토합니다.

양수인이 임차인이 집을 비울 때까지 못 준다고 하면요?

양수인은 임차인이 집을 비워 줄 때까지 전부금 지급을 거절할 수 있습니다. 전부채권자는 임차인이 가진 보증금반환채권을 그대로 넘겨받으므로, 임대인이 임차인에게 할 수 있던 동시이행 항변도 함께 따라옵니다. 임대차가 끝났는데도 임차인이 계속 살고 있다면 전부금을 받는 시점은 임차인의 퇴거 시점에 맞춰집니다.

임차인에게 대항력이 없었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 임차인이 전입신고와 입주를 하지 않았거나 매도 전에 대항요건을 잃었다면 양수인은 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 이 경우에는 종전 임대인이 여전히 보증금반환채무를 지므로, 전부채권자는 종전 임대인에게 전부금을 청구합니다.

보증금 전부명령 후 집 매도 대응 순서

• 등기부 확인 - 소유권이전등기 날짜와 양수인을 확인합니다. 이 날짜가 전부명령 확정일보다 뒤인지 봅니다.
• 대항요건 확인 - 임차인의 전입일과 입주 시점을 주민등록초본 열람 제한 범위 안에서 확인합니다. 대항력이 있으면 양수인이 상대방이 됩니다.
• 양수인에게 청구 - 전부명령 정본과 확정증명을 붙여 양수인에게 지급을 청구합니다. 임대차 종료 전이면 종료 시점에 청구합니다.
• 명도와의 관계 정리 - 양수인은 임차인이 집을 비울 때까지 지급을 미룰 수 있습니다. 임차인의 퇴거 일정을 함께 확인합니다.
• 전부금 소송 - 양수인이 지급하지 않으면 양수인을 피고로 전부금 청구 소송을 냅니다. 종전 임대인을 상대로 하면 패소할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 매도 전에 이사했거나 다른 채권자의 압류가 겹쳐 있으면 송달일과 전입일을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 압류·전부명령과 전부금 청구 소송 등 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전부명령이 확정됐는데 집주인이 집을 팔 수 있나요?
  팔 수 있습니다. 대법원 2005다23773 판결은 전부명령이 확정되어도 제3채무자인 임대인은 집 소유자로서 이를 매도할 권능을 그대로 가진다고 보았습니다. 전부명령은 보증금반환채권을 채권자에게 옮길 뿐 집 처분을 막지 않습니다. 집 처분을 막으려면 별도의 보전처분이 필요합니다.
• 종전 집주인에게 소송을 내면 어떻게 되나요?
  임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 집이 팔렸다면 종전 집주인은 전부금 지급의무를 면하므로 청구가 기각될 가능성이 높습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 보증금 채무가 양수인에게 넘어가기 때문입니다. 소송 전에 등기부와 임차인의 전입일을 확인해 피고를 정해야 합니다.
• 양수인이 임차인이 안 나갔다며 지급을 거부해요.
  보증금 반환과 집 인도는 동시이행관계이므로 양수인은 임차인이 집을 비울 때까지 지급을 미룰 수 있습니다. 전부채권자는 임차인이 누리던 지위를 그대로 이어받으므로 이 항변을 피할 수 없습니다. 임차인의 퇴거 일정을 확인하고, 필요하면 임차인에게 인도를 촉구합니다.
• 전부명령과 추심명령은 무엇이 다른가요?
  전부명령은 확정되면 채권 자체가 채권자에게 넘어가 그 범위에서 채무가 변제된 것으로 봅니다. 추심명령은 채권은 채무자에게 남긴 채 채권자가 대신 받아 갈 권한만 줍니다. 민사집행법 제229조가 두 방법을 정하며, 제3채무자의 자력이 불확실하면 추심명령이 안전할 수 있습니다.
• 다른 채권자도 압류했다면 전부명령은 유효한가요?
  전부명령이 임대인에게 송달되기 전에 다른 채권자가 같은 보증금을 압류·가압류하거나 배당요구를 했다면 전부명령은 효력이 없습니다. 민사집행법 제229조 제5항이 정한 결과입니다. 이때는 추심명령을 받아 공탁·배당 절차에서 다른 채권자와 나눠 받게 됩니다.
• 임차인이 매도 전에 이사를 갔다면요?
  매도 전에 임차인이 주민등록을 옮기거나 집을 비워 대항요건을 잃었다면 양수인은 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 이 경우 보증금반환채무는 종전 임대인에게 남으므로 전부채권자는 종전 임대인에게 청구합니다. 임차권등기가 되어 있었다면 대항력이 유지되어 결론이 달라집니다.

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