주택 임대차

공동임차인 한 명의 채권자가 보증금을 압류하면 내 몫도 줄어드나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공동임차인 중 한 명의 채권자가 받은 압류·전부명령은 나머지 공동임차인에게 효력이 없어, 다른 임차인은 보증금 전부의 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 2021다264253 판결의 사실관계와 공제 합의 효력, 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 공동임차인 한 명의 채권자가 받은 압류·전부명령은 나머지 공동임차인에게 효력이 없습니다. 대법원은 공동임차인의 보증금반환채권을 불가분채권으로 보고, 다른 임차인은 보증금 전부의 반환을 청구할 수 있다고 했습니다. 전부명령이 들어왔다고 해서 내 몫이 그만큼 줄었다고 받아들이실 필요는 없습니다. 다른 임차인이 혼자 맺은 공제 합의도 대리권이 없었다면 그대로 따를 이유가 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨, C씨는 2023. 3. 상가 1층을 보증금 1억 5,000만 원에 공동으로 빌려 식당을 열었고, 운영은 C씨가 맡았습니다. 장사가 어려워지자 C씨는 2025. 9. 임대인과 계약을 끝내면서 밀린 월세와 임대인에게 빌린 운영자금을 보증금에서 빼기로 혼자 합의했습니다. 그 뒤 C씨의 채권자가 C씨의 보증금반환채권 중 4,000만 원에 전부명령을 받았습니다. 임대인은 남은 돈이 없다며 A씨와 B씨에게 한 푼도 줄 수 없다고 합니다. 2026. 2. A씨는 C씨의 합의와 전부명령 때문에 정말 받을 돈이 없어진 것인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

세 사람이 2016. 8. 2. 건물을 보증금 2억 원, 월 차임 1,400만 원에 공동으로 빌렸습니다. 식당은 한 사람이 단독 명의로 운영했고, 나머지 두 사람은 매월 정해진 돈만 받기로 했습니다. 운영자는 차임을 밀리다 2017. 9. 30.경 임대인과 해지에 합의하면서 연체차임, 운영 채무, 임대인에게 빌린 운영자금 등 1억 4,998만여 원을 보증금에서 빼기로 했습니다. 이어 운영자의 채권자가 보증금반환채권 중 4,340만여 원에 압류·전부명령을 받았습니다. 대법원은 이 압류·전부명령이 “집행채무자가 아닌 다른 불가분채권자에게 효력이 없으므로, 다른 불가분채권자의 채권의 귀속에 변경이 생기는 것은 아니다”라고 보아 원심을 파기했습니다.

한 명이 혼자 한 공제 합의는 나머지에게도 효력이 있나요?

원칙적으로 없습니다. 대법원은 운영자가 다른 공동임차인의 관여 없이 혼자 임대인과 맺은 공제 합의는 그들에게 효력이 미치지 않는다고 했습니다. 효력이 미치려면 운영자가 다른 임차인에게서 그 합의에 관한 대리권을 받았다는 등의 사정이 따로 인정되어야 합니다. 또 임대차와 직접 관련 없는 식당 운영 채무는 별도 합의가 없으면 보증금으로 담보된다고 보기 어렵다고 했습니다. 원심은 운영자가 실질적 임차인이라는 이유만으로 합의 효력을 인정했는데, 대법원은 이를 심리 부족으로 보았습니다. 다만 밀린 차임처럼 임대차에서 생긴 채무는 보증금에서 공제될 수 있다는 점은 별개입니다.

전부채권자와 나머지 임차인은 누가 먼저 받나요?

전부채권자는 전부받은 금액 범위에서 나머지 임차인과 나란히 불가분채권자의 지위를 가질 뿐입니다. 불가분채권에서는 각 채권자가 모든 채권자를 위해 전부 이행을 청구할 수 있고, 임대인은 그중 누구에게든 전부를 이행할 수 있습니다. 그래서 나머지 임차인이 보증금 전부를 청구해도 전부명령을 이유로 깎이지 않습니다. 대법원은 보증금 일부에만 전부명령이 내려진 경우에도 같다고 했습니다. 임차인들 사이에서 받은 돈을 어떻게 나눌지는 운영계약 등 내부 약정으로 따로 정리합니다. 전부채권자가 먼저 돈을 받아 갔다면 그 금액은 내부 정산에서 운영자 몫으로 계산합니다. 명의와 출자가 엇갈린 사안은 「두 사람이 나눠 낸 상가 보증금, 명의자 한 명에게 전부 돌려줘도 되나요?」에서도 다루었습니다.

임대인은 누구에게 돌려줘야 안전한가요?

임대인은 불가분채권자 중 한 사람에게 보증금 전부를 이행하면 모두에 대해 채무를 면할 수 있습니다. 그러나 공동임차인 한 명과만 맺은 공제 합의를 내세워 금액을 줄이면, 나머지 임차인에게 다시 지급해야 할 위험이 생깁니다. 임대인이라면 공제 합의를 할 때 모든 공동임차인의 서명이나 위임장을 받아 두어야 합니다. 누구에게 줘야 할지 판단이 서지 않으면, 보증금을 돌려주기 전에 공동임차인 전원에게 정산 내역을 알리고 이의 여부를 묻는 절차를 거치는 편이 안전합니다. 임차인 쪽 채권자의 전부명령과 연체차임 공제 관계는 「임차인 채권자가 보증금 전부명령을 받았는데 밀린 월세를 빼고 줘도 되나요?」에서 설명했습니다.

공동임차 보증금 반환 대응 순서

• 계약 명의 확인 - 임대차계약서에 공동임차인으로 누가 적혀 있는지, 연대책임 특약이 있는지 봅니다.
• 합의 경위 정리 - 공제 합의에 내가 서명했는지, 대리권을 준 문서가 있는지 확인합니다.
• 공제 항목 구분 - 연체차임처럼 임대차에서 생긴 채무와 운영 채무, 개인 대여금을 나눕니다.
• 반환 청구 - 임대인에게 보증금 전부의 반환을 내용증명으로 청구하고, 응하지 않으면 소송을 냅니다.
• 내부 정산 - 받은 돈은 운영계약이나 출자 비율에 따라 공동임차인끼리 나눕니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공제 합의에 대한 대리권이 있었는지와 공제 항목이 임대차에서 생긴 채무인지에 따라 돌려받을 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공동임차 보증금 반환 소송과 전부명령 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공동임차인의 보증금반환채권은 왜 불가분채권인가요?
  여러 명이 함께 한 건물을 빌리고 보증금을 낸 경우 보증금반환채권을 나눌 수 없는 것으로 본 원심 판단을 대법원이 수긍했습니다. 다만 계약 내용에 따라 달리 볼 여지는 있어 계약서를 확인해야 합니다.
• 연대책임 특약이 있으면 운영자의 빚도 보증금에서 빠지나요?
  연대책임 특약은 임대차계약에 따른 책임에 관한 것입니다. 대법원은 임대차와 직접 관련 없는 식당 운영 채무는 별도 합의가 없으면 보증금으로 담보된다고 보기 어렵다고 했습니다.
• 전부명령이 확정되면 운영자 몫의 보증금은 누구 것이 되나요?
  전부명령이 확정되면 운영자의 채권은 전부명령 금액만큼 채권자에게 넘어갑니다. 그 채권자는 그 범위에서 나머지 공동임차인과 함께 불가분채권자가 됩니다.
• 임대인이 운영자에게 이미 보증금을 다 줬다면 다시 청구할 수 있나요?
  불가분채권에서는 채무자가 채권자 중 한 명에게 전부를 이행하면 모든 채권자에 대해 이행한 것이 됩니다. 이 경우 나머지 임차인은 운영자에게 내부 몫을 청구하는 쪽으로 검토합니다.
• 공동임차인 한 명이 계약 해지에 합의하면 임대차가 끝나나요?
  이 판결은 해지 합의 자체의 효력은 다투어지지 않았고 공제 합의와 전부명령의 효력을 다루었습니다. 해지 합의 효력은 계약 내용과 다른 임차인의 동의 여부를 따로 봐야 합니다.
• 보증금을 나눠 낸 비율대로만 청구해야 하나요?
  불가분채권이라면 각 공동임차인은 모든 채권자를 위해 보증금 전부를 청구할 수 있습니다. 받은 뒤 출자 비율이나 내부 약정에 따라 서로 정산합니다.

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