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임차인이 가게를 전대했는데 계약이 끝나면 원래 임차인에게 인도를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임대차 종료처럼 약정에 따라 부동산 인도를 청구할 때는 직접 가게를 쓰는 전차인이 아니라 간접점유자인 원래 임차인을 상대로도 청구할 수 있습니다. 대법원은 불법점유를 이유로 한 인도청구와 달리 약정에 의한 인도청구는 상대방이 직접점유자로 제한되지 않는다고 보았습니다. 지금은 가게를 실제로 누가 쓰고 있는지 현장에서 확인하고 사진으로 남겨 두십시오.

원래 임차인을 상대로 인도 판결을 받으려고 가게에 있는 전차인의 이름과 주소를 미리 모두 알아낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 7월 자기 소유 1층 상가를 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원에 임대했습니다. 임차인은 2024년 말부터 A씨 동의 없이 지인에게 가게를 넘겨 다른 상호로 영업하게 했습니다. 2026년 7월 계약이 끝났는데 임차인은 가게는 자기가 쓰는 게 아니라며 인도를 미루고 있어, A씨는 누구를 상대로 소송해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

간접점유자에게 인도를 청구할 수 있는 근거는 무엇인가요?

임대차계약이 근거입니다. 임차인은 계약이 끝나면 목적물을 돌려줄 의무를 지고, 이 의무는 임차인이 직접 쓰든 남에게 쓰게 하든 그대로 남습니다. 임대차나 사용대차 같은 관계로 다른 사람에게 물건을 점유하게 한 사람은 간접점유자로서 점유권을 가집니다.

대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다5813 판결은 불법점유를 이유로 인도를 청구할 때는 현실적인 점유자를 상대로 해야 하지만, 약정에 의하여 인도를 청구할 때는 상대방이 직접점유자로 제한되지 않고 간접점유자를 상대로 한 청구도 허용된다고 보았습니다.

간접점유자에게 청구할 수 없는 경우는 언제인가요?

다른 사람의 직접점유 때문에 간접점유자의 인도의무 이행이 불가능한 경우입니다. 여기서 불가능은 물리적으로 전혀 불가능한 것만이 아니라, 사회생활의 경험법칙이나 거래 관념에 비추어 채권자가 이행을 기대할 수 없는 경우를 말합니다. 예를 들어 전차인이 임대인에게 대항할 수 있는 독자적 권리를 갖고 있어 원래 임차인이 돌려받을 방법이 없다면 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

전차인을 상대로는 어떻게 청구하나요?

소유권에 기한 반환청구를 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 무단 전대라면 전차인은 임대인에게 대항할 점유권원이 없으므로, 이때는 불법점유를 이유로 현실적인 점유자인 전차인을 상대로 해야 합니다.

실제 집행은 가게를 쓰는 사람을 내보내야 끝납니다. 원래 임차인만 상대로 판결을 받으면 전차인에게 그대로 집행하기 어려우므로, 전차인이 있으면 함께 피고로 삼고 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두는 것이 일반적입니다.

전대 가게 인도 청구 대응 순서

• 점유자 확인 - 사업자등록 명의, 간판, 영업자를 확인해 직접점유자를 특정합니다. 피고를 누구로 할지 여기서 정해집니다.
• 종료 통지 - 원래 임차인에게 계약 종료와 인도 요구를 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 인도의무 발생 시점을 증명합니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 전에 원래 임차인과 전차인을 상대로 가처분을 신청합니다. 점유자가 바뀌어 판결이 무력해지는 것을 막습니다.
• 인도 소송 - 원래 임차인에게는 약정에 따른 인도를, 전차인에게는 소유권에 따른 인도를 함께 청구합니다. 두 청구의 근거가 다릅니다.
• 강제집행 - 판결을 받으면 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 가처분 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 집행할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 전대에 동의했거나 전차인이 상가건물 임대차보호법상 대항력을 갖추었다면 계약서와 전대 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가·주택 임대차 종료에 따른 인도 소송과 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 원래 임차인만 상대로 판결을 받아도 되나요?
  판결은 받을 수 있지만 집행이 어려울 수 있습니다. 약정에 의한 인도청구는 간접점유자인 원래 임차인을 상대로도 허용됩니다. 그러나 가게를 실제로 쓰는 전차인에게는 그 판결로 곧바로 인도 집행을 하기 어려우므로, 전차인도 함께 피고로 삼는 편이 확실합니다.
• 불법점유자를 상대로 할 때는 무엇이 다른가요?
  현실적인 점유자를 상대로 해야 합니다. 불법점유를 이유로 인도를 청구하면 물건을 실제로 지배하는 직접점유자가 피고가 됩니다. 계약관계가 없는 점유자에게는 약정이 아니라 소유권에 기한 반환청구를 하므로, 청구 원인과 피고를 함께 맞춰야 합니다.
• 점유이전금지가처분은 왜 필요한가요?
  소송 중에 점유자가 바뀌는 것을 막기 위해서입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 가처분 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게도 본안 판결로 집행할 수 있습니다.
• 임차인이 인도를 미루면 손해도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 계약이 끝났는데도 인도하지 않으면 임차인은 인도의무 이행을 지체한 것이 되어, 그 기간의 차임 상당 손해를 배상할 책임을 질 수 있습니다. 종료 통지 도달일과 실제 인도일 사이의 기간을 기준으로 계산하므로 통지 기록이 필요합니다.
• 전대에 동의해 줬다면 어떻게 되나요?
  전차인의 지위가 달라집니다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대했다면, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 이 경우 원래 임차인을 상대로 한 인도청구가 이행불능으로 막힐 수 있어 전대 동의 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 간접점유자의 이행불능은 어떻게 판단하나요?
  물리적 불능만을 뜻하지 않습니다. 사회생활의 경험법칙이나 거래 관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없으면 이행불능으로 봅니다. 전차인이 임대인에게 대항할 권리를 갖고 있는지, 원래 임차인이 전차인을 내보낼 수단이 있는지가 판단 요소입니다.

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