주택 임대차
전대로 들어온 집, 집주인에게 직접 비워 줘도 전대인에 대한 의무가 끝나나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
네, 임대차와 전대차 기간이 모두 끝났다면 전차인은 집주인에게 직접 집을 비워 줘도 전대인에 대한 반환 의무를 다한 것이 됩니다. 대법원 95다23996 판결은 집주인 동의가 없던 전대라도 두 기간이 모두 끝나면 이렇게 본다고 판단했습니다. 다만 보증금은 전대인에게 받아야 하므로 지금은 전대인이 보증금을 돌려줄 수 있는지부터 확인하십시오.
집주인이 집을 직접 넘기라고 요구하면, 전대인에게 받을 보증금 반환 날짜를 먼저 문자로 확정하십시오. 보증금을 받기 전에 집을 넘기면 전대인에게 쓸 수 있는 동시이행 주장을 스스로 내려놓게 됩니다.
집주인과 전대인 가운데 누구에게 집을 넘겨야 하는지 몰라 두 사람의 합의가 날 때까지 계속 기다릴 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
I씨는 2024. 2. 원래 임차인에게서 아파트 한 채를 보증금 8천만원, 기간 2년으로 전대받아 살았습니다. 집주인은 이 전대에 동의한 적이 없었습니다. 2026. 2. I씨의 전대 기간과 원래 임차인의 임대차 기간이 모두 끝나자, 집주인은 「소유자인 나에게 직접 집을 넘기라」고 요구했습니다. 원래 임차인은 보증금을 곧 돌려주겠다고만 하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
집주인에게 직접 명도하면 전대인에 대한 의무도 끝나나요?
끝납니다. 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결은 임대차 기간과 전대차 기간이 모두 끝난 경우, 전대가 임대인 동의를 얻었는지와 관계없이 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 직접 반환을 요구할 수 있고, 전차인도 임대인에게 직접 명도해 전대인에 대한 명도의무를 면한다고 보았습니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」상 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유할 권리가 없어진 전차인은 이를 거부할 수 없습니다. 두 기간이 모두 끝났다면 집주인의 직접 요구에 응하는 것이 가장 분쟁이 적은 방법입니다.
동의 없는 전대라도 전대차 계약은 유효한가요?
유효합니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 전대하지 못하고 이를 어기면 임대인은 임대차를 해지할 수 있지만, 전대인과 전차인 사이의 계약 자체는 두 사람 사이에서 효력이 있습니다. 전차인은 이 계약을 근거로 전대인에게 보증금 반환을 청구합니다.
다만 동의 없는 전대는 집주인에게 대항할 수 없어, 기간 중이라도 집주인이 임대차를 해지하면 전차인은 집을 비워 줘야 할 수 있습니다. 그 손해는 전대인에게 청구합니다.
보증금을 받기 전에 집을 넘겨도 되나요?
권하지 않습니다. 전차인의 보증금 반환 상대는 집주인이 아니라 전대인이고, 전대인에 대한 집 반환과 보증금 반환은 동시에 이행할 관계입니다. 집을 먼저 집주인에게 넘기면 전대인이 보증금을 미뤄도 집을 쥐고 버틸 수단이 사라집니다.
- 1
두 기간 만료 확인
임대차와 전대차가 모두 끝났는지 확인
- 2
보증금 반환일 확정
전대인에게 날짜와 금액을 문자로 받음
- 3
3자 합의
명도일과 반환일을 같은 날로 맞춤
- 4
집주인에게 명도
인수 확인서 수령
- 5
미반환 시 청구
전대인 상대 소송과 가압류
전대인이 보증금을 바로 돌려줄 형편이 안 된다면, 집주인·전대인과 함께 명도 날짜와 보증금 반환 날짜를 같은 날로 맞추는 합의서를 쓰는 것이 안전합니다. 전대인이 보증금 반환을 계속 미루면 전대인을 상대로 보증금 반환 소송을 내고 그 재산에 가압류를 걸어 둡니다.
집주인 동의를 받은 전대라면 무엇이 다른가요?
전차인은 집주인에게 직접 의무를 집니다. 동의를 얻은 전대에서는 전차인이 임대인에게 차임 지급과 목적물 반환 의무를 직접 지고, 전대인에게 차임을 낸 것으로 임대인에게 대항하지 못합니다. 두 기간이 끝난 뒤 집주인에게 직접 명도하면 의무를 다한다는 결론은 같습니다.
전대 주택 명도 대응 순서
- 기간 만료 확인 - 원래 임대차와 전대차 만료일을 모두 확인합니다. 둘 다 끝나야 직접 명도로 의무가 끝납니다.
- 보증금 반환 확정 - 전대인에게 반환 날짜와 금액을 문자로 받습니다. 동시이행 주장의 근거가 됩니다.
- 3자 합의 - 집주인·전대인과 명도일과 반환일을 같은 날로 맞춥니다. 합의서를 남깁니다.
- 명도 확인서 수령 - 집을 넘길 때 집주인에게 인수 확인서를 받습니다. 전대인에 대한 의무 이행 증거가 됩니다.
- 보증금 청구 - 반환이 늦어지면 전대인에게 소송을 내고 가압류를 신청합니다. 판결 전 재산 처분을 막습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 전대 기간이 아직 남아 있거나 전대인이 이미 연락이 끊겼다면 계약서와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전대차가 얽힌 주택 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
전차인들은 계약을 맺은 전대인에게만 집을 돌려줘야 한다고 생각하고, 집주인의 직접 요구를 거절했다가 명도소송을 당하기도 합니다. 판례는 두 기간이 모두 끝나면 집주인에게 직접 넘겨도 의무가 끝난다고 봅니다. 문제는 집이 아니라 보증금입니다.
보증금을 지키는 것은 날짜 기록입니다. 전대인이 보증금 반환을 약속한 날, 집주인이 명도를 요구한 날, 실제로 집을 넘긴 날이 문자나 확인서로 남아야 합니다. 집을 먼저 넘기고 보증금 약속을 말로만 받아 두면 전대인이 태도를 바꿔도 대응할 자료가 없습니다.
이 기록은 전대인을 상대로 한 보증금 반환 소송에서 이행기와 지연손해금의 기준이 되고, 가압류 신청 때 피보전채권을 소명하는 자료가 됩니다. 명도 인수 확인서는 전대인이 「집을 돌려받지 못했다」며 보증금 반환을 거절할 때 그 주장을 막는 증거입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 전대차가 얽힌 주택 명도와 보증금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 두 계약의 만료일과 보증금 반환 약속을 먼저 확정한 뒤 명도 시점과 가압류를 함께 설계하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
전대차계약서·원래 임대차계약서 사본·전대인과 주고받은 문자·집주인의 명도 요구서를 준비해 주시면, 직접 명도의 효과·보증금 반환 상대와 시점·가압류 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결
- 민법 제536조 제1항
- 민법 제213조
- 민법 제629조 제2항
- 민법 제630조 제1항
- 주택임대차보호법 제3조의3 제1항
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성