상가 임대차

분식점을 남에게 넘기고 폐업신고만 안 했는데 경매에서 우선변제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다, 폐업신고를 하지 않았어도 전대하고 영업을 그만두었다면 내 사업자등록은 우선변제권을 지키는 공시방법으로 인정되지 않습니다. 대법원 2005다64002 판결은 전대 등으로 사실상 폐업한 임차인의 사업자등록을 적법한 사업자등록으로 볼 수 없다고 했습니다. 지금은 가게를 운영하는 전차인이 자기 이름으로 사업자등록을 했는지부터 확인하십시오.

폐업신고를 지금 서둘러 할 필요는 없습니다. 신고를 하든 안 하든 결론을 바꾸는 것은 가게를 실제로 운영하는 사람의 이름으로 사업자등록이 되어 있는지입니다.

이런 상담이 많습니다

임차인 A씨는 2023년 9월 역 앞 상가를 보증금 5,000만원, 월세 180만원에 빌려 사업자등록과 확정일자를 받고 분식점을 열었습니다. 수익이 나지 않자 2025년 6월 임대인의 동의를 받아 B씨에게 가게를 전대하고 자신은 영업을 그만두었지만, 폐업신고는 하지 않았습니다. 2026년 8월 건물이 경매에 들어가자 A씨는 사업자등록이 아직 살아 있으니 우선변제를 받을 수 있지 않느냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

폐업신고를 안 했으면 사업자등록이 살아 있는 것 아닌가요?

서류상으로는 남아 있어도 우선변제권의 요건으로는 인정되지 않습니다. 대법원은 임차인이 전대 등으로 사업을 하지 않거나 사실상 폐업했다면, 그 사업자등록은 상가 임대차의 공시방법으로 요구되는 적법한 사업자등록이 아니라고 보았습니다. 사업자등록은 우선변제권의 취득요건이면서 배당요구 종기까지 유지돼야 하는 존속요건입니다.

사업자등록은 사업장에서 실제로 사업을 하는 사람이 하는 등록입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부가가치세법」도 사업자가 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하도록 정하고 있어, 영업하지 않는 사람의 등록은 이 틀에 맞지 않습니다.

전차인이 사업자등록을 하면 제 권리가 이어지나요?

네, 가게를 직접 점유하며 영업하는 전차인이 자기 명의로 사업자등록을 했다면 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 대법원은 이런 경우 전차인 명의 사업자등록이 있어야 임차인이 권리를 유지한다고 밝혔습니다. 사례에서 B씨가 2025년 6월 무렵 자기 이름으로 등록했다면 A씨는 우선변제를 주장할 여지가 있습니다.

이 논리는 임대인의 동의를 받은 전대를 전제로 합니다. 동의 없이 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로, 전대 동의서나 동의 문자를 함께 챙겨야 합니다.

우선변제를 못 받으면 보증금은 어떻게 되나요?

보증금반환채권은 그대로 남으므로 임대인에게 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 없으면 경매에서 앞 순위로 받지 못하고, 판결이나 공정증서 같은 집행력 있는 정본을 갖춰야 일반채권자로 배당요구를 할 수 있습니다.

전차인에게서 받은 전대 보증금이 있다면 그 반환 의무는 A씨에게 남습니다. 내 보증금은 못 받고 전차인 보증금은 돌려줘야 하는 상황이 생길 수 있으므로 금액을 함께 계산해야 합니다.

전대 후 폐업신고 안 한 임차인 우선변제 대응 순서

• 전차인 등록 확인 - 전차인에게 사업자등록증 사본을 받아 사업장 주소와 등록일을 확인합니다. 등록일이 근저당 설정일보다 빠른지도 봅니다.
• 전대 동의 자료 정리 - 임대인의 전대 동의서나 문자를 모읍니다. 동의 없는 전대는 따로 문제가 됩니다.
• 배당요구 - 종기 전에 확정일자 계약서와 전대차계약서를 붙여 배당요구를 합니다. 우선변제 주장 근거를 함께 적습니다.
• 예상 배당 계산 - 우선변제가 인정될 때와 안 될 때를 나눠 받을 금액을 계산합니다. 전차인에게 돌려줄 보증금도 함께 봅니다.
• 보증금 반환 청구 - 부족한 보증금은 임대인에게 청구하고, 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전차인이 사업자등록을 늦게 했거나 일부 공간만 전대한 경우에는 등록일과 점유 범위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지금 폐업신고를 하면 더 불리해지나요?
  이미 영업을 넘겼다면 신고 여부로 결론이 크게 달라지지 않습니다. 대법원 2005다64002 판결은 전대 등으로 사실상 폐업하면 폐업신고와 관계없이 그 사업자등록을 적법한 공시방법으로 보지 않습니다. 권리 유지 여부는 전차인 명의 등록으로 가려집니다.
• 전차인 등록은 언제까지 있어야 하나요?
  배당요구 종기까지 계속 있어야 합니다. 대법원 2005다64002 판결은 사업자등록이 우선변제권의 존속요건이라 배당요구 종기까지 유지돼야 한다고 보았습니다. 전차인이 종기 전에 폐업하면 같은 문제가 다시 생깁니다.
• 임대인 동의 없이 전대했다면요?
  임대인은 계약을 해지할 수 있고, 전차인 등록으로 권리를 유지한다는 판례 논리를 그대로 쓰기 어렵습니다. 민법 제629조는 임대인 동의 없는 전대를 금지하고 위반하면 해지할 수 있게 합니다. 동의 여부를 보여 주는 문자나 서면을 먼저 찾아야 합니다.
• 확정일자는 새로 받아야 하나요?
  원래 임차인의 확정일자는 처음 계약서에 그대로 남아 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 하므로, 전차인 등록으로 대항요건이 이어지는지가 먼저 문제 됩니다. 계약 조건을 바꿨다면 새 확정일자가 필요합니다.
• 우선변제가 안 되면 배당을 전혀 못 받나요?
  일반채권자로 받을 길은 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로, 보증금반환 판결이나 지급명령을 종기 전에 받아 두면 앞 순위가 받고 남은 돈을 나눠 받을 수 있습니다.
• 전차인은 직접 배당을 받을 수 있나요?
  전차인의 보증금은 전대인인 임차인에게 받을 돈이어서 건물 경매에서 직접 우선변제를 주장하기는 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항은 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인을 보호하기 때문입니다. 전차인은 임차인에게 반환을 청구합니다.

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