주택 임대차

전입 다음 날 낙찰자가 대금을 내고 근저당을 잡았다면 누가 먼저인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

근저당권자가 먼저입니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 0시에 우선변제권이 생긴다는 계산은 적법한 임대차를 전제로 하는데, 대법원은 대금을 내기 전 최고가매수신고인과 맺은 계약에는 그 계산을 적용하지 않았습니다. 지금은 보증금이 소액 기준 이하인지부터 확인하십시오.

우선변제권을 잃었다고 해서 소액임차인 보호까지 함께 잃는 것은 아닙니다. 대법원도 이 부분은 별개의 문제로 남겨 두었습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 5. 13. 서울의 다세대주택을 보증금 9천만원에 빌리는 계약을 경매 최고가매수신고인과 맺었습니다. 5. 23. 입주하면서 전입신고와 확정일자를 받았고, 다음 날인 5. 24. 임대인은 매각대금을 내며 저축은행에 근저당을 설정해 주었습니다. 이후 경매 배당에서 저축은행이 A씨보다 먼저 배당받자 A씨는 확정일자가 하루 빠른데 왜 밀리는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래는 전입 다음 날 0시에 우선변제권이 생기지 않나요?

적법한 임대차라면 그렇습니다. 임차인이 주택 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생기고, 같은 날 확정일자까지 받았다면 다음 날 0시에 우선변제권이 생깁니다. 그래서 다음 날 낮에 접수된 근저당권보다 몇 시간 앞선다는 계산이 나옵니다.

이 사건 원심도 같은 계산으로 임차인이 다음 날 0시에 우선변제권을 취득해, 같은 날 근저당권을 설정한 금융기관보다 먼저 보증금 3,000만 원을 받는다고 판단했습니다.

대법원은 왜 임차인이 근저당보다 앞선다고 보지 않았나요?

임대인이 계약 당시 매각대금을 내지 않은 최고가매수신고인이었기 때문입니다. 경매 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하므로, 그 전에 맺은 임대차는 적법한 임대권한이 있는 사람과의 계약으로 인정되지 않습니다. 주택임대차보호법이 적용되지 않으니 다음 날 0시의 우선변제권도 생기지 않습니다.

대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 최고가매수신고인이라는 것 외에 임대권한을 인정할 자료가 없는데도 우선변제권 취득을 단정한 원심에 법리오해와 심리미진이 있다며 파기환송했습니다. 반대로 말하면, 계약 당시 임대권한을 뒷받침할 다른 사정이 증명되면 다툴 여지가 남습니다.

소액임차인 최우선배당은 따로 받을 수 있나요?

요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 소액임차인은 확정일자와 관계없이 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마치면 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 먼저 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하가 대상입니다.

소액 기준은 경매 시점이 아니라 근저당권이 설정된 날 시행되던 시행령으로 판단합니다. 예를 들어 2007년에 설정된 근저당이라면 그때 기준으로, 지금 각색한 사례처럼 2025년 근저당이라면 현행 기준으로 따집니다.

하루 차이 순위 다툼 대응 순서

• 날짜표 작성 - 계약일, 입주·전입일, 확정일자, 대금 납부일, 근저당 접수일을 한 줄로 적습니다. 하루 단위 순위가 한눈에 보입니다.
• 임대인 지위 확인 - 계약 당시 임대인이 등기부 소유자였는지 최고가매수신고인이었는지 확인합니다. 우선변제권 성립 여부가 여기서 갈립니다.
• 소액 기준 대조 - 근저당 설정일 기준 시행령과 보증금을 비교합니다. 기준 이하라면 최우선배당을 주장합니다.
• 배당요구 - 종기 전에 계약서·주민등록초본을 붙여 신청합니다. 종기를 넘기면 최우선배당도 받지 못할 수 있습니다.
• 배당표 확인 - 배당기일에 배당표를 보고 이의 여부를 정합니다. 이의하면 1주 안에 배당이의의 소를 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대금 납부 뒤 보증금 일부를 치렀거나 전 소유자가 계약에 관여한 경우에는 경매 기록과 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 임차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 날 전입과 근저당이면 누가 먼저인가요?
  근저당권이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 접수된 근저당권이 임차인의 확정일자 우선변제권보다 앞섭니다. 적법한 임대인과의 계약이어도 마찬가지입니다.
• 다음 날 근저당이면 적법한 임대차는 임차인이 먼저인가요?
  네, 적법한 임대권한이 있는 사람과의 계약이라면 임차인이 먼저입니다. 전날 인도·전입신고·확정일자를 모두 마쳤다면 다음 날 0시에 우선변제권이 생겨 그날 낮에 접수된 근저당권보다 앞섭니다. 이 사례에서 결론이 달라진 이유는 임대인이 대금 납부 전 낙찰자였기 때문입니다.
• 대법원이 임차인 패소로 확정한 판결인가요?
  아닙니다. 대법원 2012다93794 판결은 원심을 파기하고 사건을 원심법원으로 돌려보냈습니다. 최고가매수신고인이라는 것 외에 임대권한을 인정할 자료가 없다는 이유였으므로, 환송 뒤에는 임대권한을 뒷받침할 다른 사정이 있는지와 최우선배당 여부를 다시 심리하게 됩니다.
• 최우선배당에 확정일자가 필요한가요?
  필요하지 않습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 받는다고 정합니다. 확정일자는 날짜 순서로 다투는 제3조의2 제2항의 우선변제권 요건입니다.
• 배당요구를 하지 않으면 최우선배당도 없나요?
  그럴 수 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 해야 하고, 등기되지 않은 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당받을 채권자가 되지 못합니다. 최우선배당도 이 절차를 거쳐야 받습니다.
• 배당받지 못한 나머지 보증금은 어떻게 하나요?
  임대인에게 보증금반환 소송을 내 판결을 받고, 임대인의 다른 재산에 강제집행을 합니다. 임대차계약 자체는 당사자 사이에서 유효하므로 임대인은 약정한 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 판결 전에 임대인 예금이나 급여에 가압류를 해 두면 회수 가능성이 높아집니다.

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