주택 임대차

전입신고서에 호수를 빼고 냈다가 고쳤다면 대항력은 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

호수를 빼고 낸 전입신고서를 수리 전에 고쳐 호수가 등재됐다면, 전입신고 대항력은 처음 서류를 낸 날이 아니라 호수가 등재된 주민등록이 수리된 날을 기준으로 생깁니다. 대법원은 주민등록 신고가 행정청이 수리한 때 효력이 생긴다고 봅니다. 지금은 주민등록표 초본에서 호수가 등재된 날짜를 확인해 두십시오.

전입신고서를 한 번 잘못 냈다고 해서 대항력이 영영 사라지는 것은 아닙니다. 기준일이 뒤로 밀릴 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024. 3. 다세대주택 한 호실을 보증금 1억8천만원에 임차해 이사하면서 전입신고서에 호수를 적지 않았습니다. 며칠 뒤 주민센터에서 호수를 넣으라는 연락을 받고 신고서를 고쳐 냈습니다. 그 사이 집주인은 은행에 근저당권을 설정했고, 2026년에 경매가 시작됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

호수를 빼고 낸 전입신고서를 고쳤다면 대항력은 언제 생기나요?

호수가 등재된 주민등록이 수리된 날을 기준으로 대항요건을 갖춘 것으로 봅니다. 처음부터 호수를 적지 않았거나 스스로 호수를 지웠다가, 행정청이 수리하기 전에 호수를 넣어 고친 서류가 수리됐다면 처음 제출한 날로 거슬러 올라가지 않습니다.

대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다9255 판결은 주민등록 신고가 행정청에 도달한 때가 아니라 수리된 때 효력이 생긴다고 보았습니다. 수리 전에 신고서를 고쳤다면 고친 내용대로 신고가 이루어진 것이고, 담당공무원의 요구로 고친 경우도 같습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 따라서 호수가 등재된 날의 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 호수 등재 전에는 임차인이 실제로 살고 있어도 제3자에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

주민등록이 임대차를 공시한다고 보는 기준은 무엇인가요?

일반 사회 통념상 그 주민등록으로 임차인이 그 집에 주소를 가진 사람으로 등록되어 있다고 알아볼 수 있는지로 판단합니다. 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결 이후 이어진 기준입니다.

아파트·다세대처럼 공동주택은 동과 호수까지 맞아야 이 기준을 충족합니다. 주민등록법 시행령도 공동주택은 지번 다음에 공동주택 이름과 동 번호·호수를 기록하도록 정합니다. 호수가 빠진 주민등록은 제3자가 어느 집에 누가 사는지 알 수 없으므로 공시방법이 되지 못합니다.

호수가 늦게 등재되는 사이 근저당이 설정되면 어떻게 되나요?

호수가 등재되기 전에 등기된 근저당권자에게는 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 대법원 2006다9255 사건에서도 임차인들은 호수 등재 전에 근저당권을 취득한 금고에 대해 우선변제권을 인정받지 못했습니다.

확정일자를 먼저 받아 두었더라도 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 호수 등재일이 늦으면 확정일자가 빨라도 그 날짜로 순위가 밀립니다.

전입신고 호수 누락 대응 순서

• 초본 이력 확인 - 주소 변동 이력이 모두 나오는 주민등록표 초본을 발급받습니다. 호수가 처음 등재된 날짜가 기준일이 됩니다.
• 등기부 대조 - 등기사항증명서에서 근저당권 설정일을 확인합니다. 호수 등재일보다 앞서면 그 권리자보다 뒤 순위가 됩니다.
• 전입신고서 사본 요청 - 주민센터에 처음 낸 전입신고서와 고친 신고서 사본을 요청합니다. 누가 어떤 이유로 고쳤는지 확인하는 자료입니다.
• 배당요구 - 경매가 시작됐다면 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 순위가 밀려도 남는 배당은 받을 수 있습니다.
• 배당표 검토 - 배당기일 전에 배당표의 기준일이 맞는지 봅니다. 날짜가 잘못 적혔다면 배당기일에 이의를 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공무원이 올바른 신고서를 수리한 뒤 주민등록표에 잘못 옮겨 적은 경우라면 결론이 달라질 수 있어 신고서 원본과 초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다세대주택도 호수를 꼭 적어야 하나요?
  적어야 합니다. 다세대주택은 공동주택이어서 동·호수까지 맞아야 주민등록이 임대차의 공시방법이 됩니다. 주민등록법 시행령 제9조 제4항은 공동주택의 경우 지번 다음에 공동주택 이름과 동 번호·호수를 기록하도록 정합니다. 호수가 빠지면 제3자가 누가 어느 호실에 사는지 알 수 없어 대항력이 인정되지 않습니다.
• 다가구주택은 호수가 없어도 되나요?
  다가구주택은 건축법상 단독주택이라 지번까지만 맞으면 대항력이 인정되는 것이 원칙입니다. 호수는 편의상 붙인 것이어서 빠지거나 틀려도 대항력에 영향이 없다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 다세대주택으로 용도가 바뀌었는지는 건축물대장으로 확인해야 하며, 다세대라면 호수까지 맞아야 합니다.
• 공무원이 호수를 넣으라고 해서 고쳤어도 같나요?
  같습니다. 대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다9255 판결은 신고인이 담당공무원의 요구로 전입신고서를 고친 경우에도 수정된 내용대로 신고가 이루어진 것으로 본다고 했습니다. 따라서 호수가 들어간 신고서가 수리된 날이 기준입니다. 공무원의 요구였다는 사정만으로 처음 제출일로 앞당겨지지 않습니다.
• 확정일자는 전입신고보다 먼저 받았는데요?
  우선변제권 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 함께 요구하므로, 확정일자가 앞서도 호수 등재일이 늦으면 그 등재일 다음 날이 기준이 됩니다. 그 사이 설정된 근저당권은 임차인보다 먼저 배당받습니다.
• 이미 배당표가 나왔다면 다툴 수 있나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다. 민사집행법 제154조 제3항에 따라 배당기일부터 1주 안에 소 제기 증명을 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 다만 호수 등재일이 근저당권보다 늦다면 순위를 뒤집기는 어렵습니다.
• 잘못된 주민등록을 지금 고치면 소급되나요?
  소급되지 않습니다. 대항력은 올바른 주민등록이 된 날의 다음 날부터 생기고, 과거로 거슬러 올라가지 않습니다. 지금 정정 신고를 하면 그 수리일 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 그 전에 설정된 근저당권이나 가압류가 있다면 그 권리자보다 뒤 순위가 됩니다.

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