주택 임대차
1년 전세 계약 끝날 무렵 집주인이 보증금 10% 인상을 요구하면 응해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 1년으로 정한 주택 임대차도 임차인은 2년을 주장할 수 있고, 계약 후 1년이 지나지 않았거나 5%를 넘는 보증금 증액 요구에는 응하지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항이 2년 미만 기간을 2년으로 보고, 제7조가 1년 이내 증액청구와 20분의 1 초과 증액을 금지합니다. 지금은 계약일과 요구 날짜, 요구 금액의 비율을 확인하십시오.
집주인이 계약 1년이 되기 전에 보증금 인상을 요구하면, 계약서의 계약일과 인상 요구 날짜, 요구 금액을 문자나 녹음으로 남기고 바로 동의하지 마십시오. 1년 이내 증액청구는 할 수 없습니다.
계약서에 기간을 1년으로 적었다고 1년 뒤 나가거나 인상에 응해야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
S씨는 2025년 9월 20일 보증금 2억 원, 기간 2025. 10. 1.부터 2026. 9. 30.까지 1년으로 전세 계약을 맺었습니다. 2026년 8월 말 집주인은 주변 시세가 많이 올랐다며 계약을 1년 더 하려면 보증금을 2,000만 원 올려 달라고 했습니다. S씨는 1년짜리 계약이니 올려 주지 않으면 나가야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
1년으로 계약했는데 1년 뒤 집주인이 나가라고 할 수 있나요?
할 수 없습니다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있으므로, 1년 계약에서 2년을 살지 1년 뒤 나갈지는 임차인이 고릅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 규정을 두고 있습니다.
집주인이 1년 계약이라며 만료일에 나가라고 해도 임차인이 2년을 주장하면 계약은 2년까지 이어집니다. 이 단서는 임차인만 쓸 수 있는 선택권이어서, 집주인이 계약서의 1년을 내세워 명도를 구할 수는 없습니다.
계약 중에 보증금을 올려 달라는 요구에 응해야 하나요?
사례의 요구에는 응하지 않아도 됩니다. 보증금 증액청구는 계약이나 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없고, 조세·공과금 증가나 경제사정 변동으로 약정한 보증금이 적절하지 않게 된 때에만 할 수 있습니다. 사례의 요구는 계약일로부터 1년이 지나기 전이어서 증액청구 자체가 허용되지 않습니다.
2025. 9. 20.
계약 체결
2026년 8월 말
증액 요구(1년 이내, 불가)
2026. 9. 30.
약정 만료(임차인만 주장 가능)
2027. 9. 30.
법정 2년 만료
| 집주인 요구 | 2,000만원 |
|---|---|
| 5% 상한 | 1,000만원 |
단순 예시 계산(보증금 2억 원)
1년이 지났더라도 증액은 약정한 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못합니다. 보증금 2억 원이면 최대 1,000만 원이고, 사례의 2,000만 원 요구는 10%여서 한도를 넘습니다. 시·도 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다.
2년이 끝날 때는 어떻게 되나요?
2년이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 한 번 쓸 수 있고 갱신 기간은 2년이며, 갱신 때 보증금 인상도 5% 한도 안에서만 가능합니다. 집주인이나 그 직계존속·직계비속의 실거주 등 법에 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
집주인도 갱신을 원하지 않으면 같은 기간에 갱신거절 통지를 해야 합니다. 아무도 통지하지 않으면 같은 조건으로 2년 더 이어지는 묵시적 갱신이 됩니다.
전세 보증금 인상 요구 대응 순서
- 계약일 확인 - 계약서의 계약일과 직전 증액일을 확인합니다. 1년이 지나지 않았으면 증액청구가 허용되지 않습니다.
- 인상률 계산 - 요구 금액을 현재 보증금으로 나눠 봅니다. 5%를 넘으면 초과 부분은 효력이 없습니다.
- 2년 주장 통지 - 1년 만료를 이유로 퇴거를 요구하면 2년 기간을 주장한다고 문자나 내용증명으로 답합니다. 기록이 남습니다.
- 갱신요구 일정 표시 - 2년 만료 6개월 전부터 2개월 전까지를 달력에 표시합니다. 이 기간에 갱신요구를 합니다.
- 초과 지급분 반환 - 이미 한도를 넘겨 올려 줬다면 초과분 반환을 청구합니다. 입금 내역을 증거로 씁니다.
여기까지는 일반 기준이고, 1년 계약을 맺은 뒤 이미 한 차례 재계약을 했거나 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우에는 계약서와 통지 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 갱신 분쟁 사건을 수행합니다.
실무상 착안점
1년짜리로 계약한 임차인들은 만료가 다가오면 집주인이 부르는 대로 올려 주거나 이사를 준비합니다. 실제로는 법이 기간을 2년으로 보아 주고, 그 안의 증액은 시기와 비율 모두 제한합니다. 계약서에 적힌 1년은 임차인이 원할 때만 의미가 있습니다.
그래서 날짜가 먼저입니다. 계약일, 입주일, 집주인이 인상을 처음 요구한 날, 요구한 금액이 문자나 녹음으로 남아 있어야 1년 이내 증액청구인지, 5%를 넘는지 따질 수 있습니다. 집주인이 1년 만료를 이유로 나가라고 하면 2년을 주장한다는 답을 문자로 남겨 두는 것이 이후 분쟁에서 기준점이 됩니다.
이미 인상에 응해 돈을 보냈다면 그 입금 내역이 초과분 반환 청구의 근거가 되고, 2년이 끝날 때는 갱신요구권 행사 여부와 묵시적 갱신 여부를 다투는 자료가 됩니다. 명도소송이 들어오면 임차인의 2년 주장과 갱신요구 통지 날짜가 항변의 중심입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 주택 임대차의 갱신·명도·보증금 분쟁을 수행해 왔으며, 증액 요구 사건에서는 계약일과 요구 시점, 인상률을 먼저 계산해 법정 한도 위반 여부를 확정하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·집주인의 인상 요구 문자나 녹음·보증금 입금 내역을 준비해 주시면, 2년 기간 주장 가능 여부·증액 요구의 적법성·갱신요구권 행사 시기를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 주택임대차보호법 제4조 제1항
- 주택임대차보호법 제7조 제1항
- 주택임대차보호법 제7조 제2항
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항
- 주택임대차보호법 제6조 제1항
- 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서
- 주택임대차보호법 제10조의2
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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