주택 임대차

1년 전세 계약 후 그냥 살았다면 묵시적 갱신으로 3년을 살 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 1년으로 정한 주택임대차는 법상 2년으로 보므로 1년 뒤 묵시적 갱신을 이유로 3년을 주장할 수는 없고 최초 계약일부터 2년이 기준입니다. 대법원 96다5551, 5568 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 다만 지금은 2년 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지 확인하십시오.

1년짜리 계약서를 썼다고 1년 뒤 반드시 나가야 하는 것은 아닙니다. 법이 최소 2년을 보장합니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 3월 보증금 1억2천만원에 오피스텔을 1년 기간으로 빌렸습니다. 2026년 3월 약정기간이 지났지만 집주인도 M씨도 아무 말 없이 지냈습니다. 그런데 2026년 9월 집주인이 최초 계약일부터 2년이 되는 2027년 3월에 계약을 끝내겠다는 통고서를 내용증명으로 보내왔습니다. M씨는 1년 뒤 묵시적으로 갱신되어 2028년 3월까지 살 수 있는 것 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약 뒤 묵시적 갱신으로 3년을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차는 2년으로 보므로, 1년 약정기간이 지난 뒤의 거주는 묵시적 갱신이 아니라 법이 보장한 최단 존속기간 2년 안의 거주입니다. 그래서 최초 계약일로부터 2년이 지나면 기간이 끝나고, 1년에 묵시적 갱신 2년을 더한 3년을 주장할 수는 없습니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 임차인이 2년 미만의 약정기간 만료를 주장할 수 있는 것은 그 종료를 이유로 보증금 반환 같은 권리를 행사할 때에 한정되고, 묵시적 갱신을 이유로 새 2년을 주장하는 데까지 짧은 약정기간을 내세울 수는 없다고 보았습니다. 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결도 같은 취지입니다.

1년 계약을 한 임차인이 1년 만에 나갈 수도 있나요?

나갈 수 있습니다. 2년 미만으로 정한 기간은 임차인이 유효하다고 주장할 수 있으므로, 임차인은 1년 약정기간 만료를 이유로 계약을 끝내고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 경매가 진행되면 약정기간 만료를 근거로 배당요구를 할 수도 있습니다.

반대로 집주인은 1년 약정기간 만료를 이유로 집을 비우라고 할 수 없습니다. 2년 보장은 임차인만 포기할 수 있는 보호입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 구조를 유지하고 있습니다.

2년이 끝날 때 계약갱신요구권을 쓸 수 있나요?

쓸 수 있습니다. 법이 보장한 2년이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 갱신을 요구하면, 집주인은 차임 연체, 실거주 등 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 갱신되는 계약기간은 2년이고 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있습니다.

그래서 원안처럼 3년을 주장할 수는 없지만, 요건을 갖추면 갱신요구권으로 최초 계약일부터 4년까지 거주할 수 있습니다. 집주인이 보낸 갱신거절 통지는 갱신요구권 행사를 막지 못하고, 집주인은 실거주 같은 정당한 사유를 따로 들어야 합니다. 원안 당시에는 이 제도가 없었습니다.

1년 계약 기간 다툼 대응 순서

• 최초 계약일 확인 - 계약서의 시작일을 확인하고 2년이 되는 날을 계산합니다. 이날이 법정 만료일입니다.
• 갱신요구 기간 계산 - 법정 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 날짜를 달력에 적습니다. 이 기간 안에 요구해야 합니다.
• 갱신요구 통지 - 문자나 내용증명으로 갱신을 요구하고 도달일을 남깁니다. 집주인의 거절 통지와 별개로 보냅니다.
• 거절 사유 확인 - 집주인이 실거주 등을 내세우면 근거를 요구합니다. 정당한 사유가 없으면 2년 연장됩니다.
• 나가려면 만료 통지 - 1년 만에 나가고 싶다면 약정기간 만료를 이유로 보증금 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 갱신요구권을 쓴 적이 있거나 차임 연체가 있다면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약서를 쓰고 1년 뒤 집주인이 나가라고 하면요?
  나가지 않아도 됩니다. 2년 미만으로 정한 주택임대차는 2년으로 보므로 집주인은 1년 약정기간 만료를 이유로 집을 비우라고 할 수 없습니다. 최초 계약일로부터 2년이 될 때까지는 계속 거주할 수 있고, 그 뒤에는 갱신요구권 행사 여부에 따라 달라집니다.
• 1년 뒤 묵시적 갱신이 되면 다시 2년이 추가되나요?
  추가되지 않습니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 2년 미만 약정기간 만료 뒤 묵시적 갱신을 이유로 새 2년을 주장할 수 없다고 했습니다. 약정기간이 지난 뒤의 거주는 법이 보장한 2년 안의 거주로 보므로 최초 계약일부터 2년이 기준입니다.
• 1년 뒤 나가면 집주인이 보증금을 늦게 줘도 되나요?
  안 됩니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있으므로 1년 약정기간 만료로 계약을 끝내면 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 새 세입자를 구하지 못했다는 사정은 반환을 늦출 이유가 되지 않습니다. 약정기간 만료 전에 나가겠다는 뜻을 문자로 알려 둡니다.
• 집주인이 2년 만료 전에 갱신거절 통지를 보냈다면요?
  임차인이 갱신요구권을 행사하지 않으면 그 통지로 계약은 2년 만료일에 끝납니다. 통지를 받았더라도 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 행사하면, 집주인은 실거주 등 법정 사유를 증명하지 못하는 한 거절할 수 없습니다. 도달일이 남는 방식으로 요구합니다.
• 갱신요구권으로 연장하면 보증금이 오르나요?
  올라도 약정 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못합니다. 시·도 조례로 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 갱신되는 계약은 전 계약과 같은 조건이므로 집주인이 그 이상의 인상을 조건으로 내걸어도 따를 의무가 없습니다.
• 계약서에 1년 뒤 무조건 퇴거 특약이 있으면요?
  효력이 없습니다. 주택임대차보호법을 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. 2년 보장을 빼앗는 퇴거 특약도 여기에 해당하므로 집주인은 특약을 근거로 1년 만에 명도를 청구할 수 없습니다. 임차인이 스스로 1년 만기를 원할 때만 그 기간이 적용됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성