주택 임대차

전세 만료 전에 집주인에게 나가겠다고 어떻게 알려야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전세 계약을 끝내려면 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻이 임대인에게 도달하도록, 문자·녹음·내용증명처럼 도달 증거가 남는 방법으로 알려야 합니다. 주택임대차보호법 제6조는 이 기한을 넘기면 같은 조건으로 계약이 이어진 것으로 봅니다. 지금은 계약서 만료일에서 2개월 전 날짜부터 계산해 두십시오.

통지를 놓쳐 계약이 자동으로 이어졌더라도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 생기므로, 2년을 더 살아야 한다고 걱정하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2024년 11월 빌라 전세를 보증금 2억 8천만원, 기간 2년으로 계약해 만료일이 2026년 11월 말입니다. 전세보증금반환보증에도 가입했습니다. 다른 곳으로 이사하려고 2026년 9월 임대인에게 계약 종료 의사를 알리려는데, 임대인이 연락을 잘 받지 않습니다. Q씨는 어떤 방법으로 알려야 나중에 보증금 반환이나 보증 이행 청구에서 문제가 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세 만료 때 계약 종료 의사는 언제까지 알려야 하나요?

임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 알려야 합니다. 임차인이 그때까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이렇게 갱신된 계약의 존속기간을 2년으로 봅니다.

통지는 보낸 날이 아니라 임대인에게 도달한 날을 기준으로 효력이 생깁니다. 만료일이 11월 30일이라면 9월 30일까지 임대인이 통지를 받아야 하므로, 우편 배달 기간까지 감안해 여유 있게 보냅니다.

어떤 방법으로 알려야 증거가 남나요?

도달 사실이 남는 방법으로 알려야 합니다. 문자메시지나 메신저로 보낼 때는 임대인이 읽었다는 표시나 답장을 캡처해 둡니다. 전화로 알렸다면 대화를 녹음하고, 보증 이행 청구에 쓸 경우 녹취록을 작성해 둡니다. 내용증명 우편은 발신인을 임차인으로, 수신인은 계약서나 등기부상 임대인 주소로 하고 계약기간·보증금·목적물·갱신 거절 뜻을 정확히 적은 뒤 반송되지 않고 도달했는지 확인합니다.

임대인과 연락이 닿지 않으면 어떻게 하나요?

임대인의 주소를 알 수 없거나 소재를 모르면 법원의 공시송달 절차로 의사표시를 송달할 수 있습니다. 표의자가 과실 없이 상대방이나 그 소재를 알지 못하는 경우에 쓸 수 있으므로, 먼저 등기부상 주소와 계약서상 주소로 내용증명을 보내 반송된 기록을 남깁니다. 공시송달 결정문은 전체 페이지를 보관해 두면 보증 이행 청구 때 제출 자료로 쓸 수 있습니다.

기간이 끝났는데 보증금을 못 받으면요?

계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이사를 가야 한다면 먼저 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기를 마치기 전에 전출하면 그 효력을 잃을 수 있습니다.

전세 계약 종료 통지 대응 순서

• 만료일 확인 - 계약서의 만료일에서 2개월 전 날짜를 계산합니다. 통지 도달 기한이 됩니다.
• 통지 방법 선택 - 문자와 내용증명을 함께 보냅니다. 도달 확인이 가장 확실한 조합입니다.
• 도달 증거 보관 - 문자 읽음 표시, 녹음 파일, 내용증명 배달 증명서를 한곳에 보관합니다. 보증 이행 청구에 필요합니다.
• 연락 두절 대비 - 반송되면 공시송달 신청을 검토합니다. 반송 봉투와 주소 조회 기록을 남깁니다.
• 보증금 회수 준비 - 만료일에 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청하고 보증기관에 이행을 청구합니다. 등기 전에 전출하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 갱신 거절 통지를 받고도 새 임차인을 구할 때까지 기다리라고 하거나 집이 경매에 넘어간 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환 소송과 임차권등기명령 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 문자로만 알려도 효력이 있나요?
  있습니다. 갱신 거절 통지는 방식이 정해져 있지 않아 문자나 메신저로도 할 수 있습니다. 다만 민법 제111조 제1항에 따라 임대인에게 도달해야 효력이 생기므로, 읽음 표시나 답장처럼 임대인이 받았다는 흔적을 캡처해 둡니다. 도달이 불분명하면 내용증명을 함께 보냅니다.
• 2개월 전을 놓치면 2년을 더 살아야 하나요?
  그렇지 않습니다. 묵시적으로 갱신된 계약은 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 그때 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 임대인이 먼저 연락하지 않으면요?
  임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 계약은 같은 조건으로 이어진 것으로 봅니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항의 규정입니다. 임대인의 연락을 기다리지 말고 임차인이 먼저 종료 의사를 알려야 만료일에 계약을 끝낼 수 있습니다.
• 내용증명이 반송되면 어떻게 하나요?
  반송 사실을 기록하고 다른 주소로 다시 보내거나 문자와 함께 보냅니다. 과실 없이 임대인의 소재를 알 수 없다면 민법 제113조에 따라 민사소송법의 공시송달 규정으로 의사표시를 송달할 수 있습니다. 반송 봉투와 주소 조회 기록이 공시송달 신청의 소명 자료가 됩니다.
• 만료일에 보증금을 못 받으면 이사해도 되나요?
  먼저 임차권등기를 마친 뒤 이사해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이를 유지한다고 정합니다. 등기 전에 전출하면 경매 때 우선변제를 받지 못할 수 있습니다.
• 계약이 끝나도 계속 살아도 되나요?
  보증금을 돌려받을 때까지는 계속 살 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이 기간에도 차임 지급 의무는 남으므로, 월세가 있다면 계속 내면서 반환을 청구합니다.

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