등기·명의신탁

전세권 연장하며 전세금을 깎을 때 뒤 순위 근저당권자 승낙이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전세금만 깎는 변경등기는 후순위 근저당권자의 승낙 없이 부기등기로 할 수 있지만, 존속기간 연장을 함께 하면 승낙서가 있어야 부기등기가 됩니다. 권리의 변경등기는 손해를 입을 위험이 있는 등기상 이해관계인의 승낙이 있어야 부기로 합니다. 지금은 변경 내용에 기간 연장이나 증액이 들어가는지부터 확인하십시오.

전세금을 깎기만 하는 변경이라면 근저당권자를 찾아가 도장을 받지 않아도 됩니다. 감액은 후순위 근저당권자에게 손해가 되지 않으므로 그 사람은 등기상 이해관계 있는 제3자로 보지 않는 것이 등기실무입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨 소유 상가 건물에 전세금 2억원, 존속기간 2년으로 전세권설정등기를 하고 영업을 해 왔습니다. 그 뒤 C은행이 같은 건물에 근저당권을 설정했습니다. 2026년 3월 기간이 끝나자 A씨와 B씨는 1년을 연장하면서 전세금을 1천만원 줄이기로 합의했고, A씨는 변경등기에 C은행의 승낙이 필요한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세금만 감액할 때도 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한가요?

필요하지 않습니다. 권리의 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있으면 부기등기로 하고, 승낙이 없으면 부기등기로 할 수 없습니다. 여기서 이해관계 있는 제3자는 변경등기로 손해를 입을 위험이 있는 등기상 권리자를 말하고, 그 위험은 등기 형식으로 판단합니다.

전세금이 줄면 전세권자가 우선변제받을 금액도 줄어 후순위 근저당권자에게는 유리해질 뿐입니다. 그래서 등기실무는 전세금 감액만을 내용으로 하는 전세권변경등기는 근저당권자의 승낙서 없이 부기등기로 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」과 「부동산등기규칙」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

존속기간 연장을 함께 하면 왜 승낙이 필요한가요?

기간이 늘어나면 후순위 근저당권자에게 불리해지기 때문입니다. 전세권이 더 오래 존속하면 근저당권자가 경매할 때 전세권의 부담을 더 오래 안게 되므로, 형식상 손해를 입을 위험이 있는 이해관계인이 됩니다. 그래서 존속기간 연장과 전세금 감액을 함께 신청하면 근저당권자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판을 첨부해야 부기등기가 됩니다.

전세권 설정은 갱신할 수 있지만, 갱신한 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못합니다. 연장 기간을 정할 때 이 한도도 함께 봅니다.

승낙을 받지 못하면 변경등기를 못 하나요?

할 수는 있지만 부기등기가 아니라 주등기(독립등기)로 됩니다. 부기등기는 주등기의 순위를 따르므로 원래 전세권의 순위를 그대로 이어받습니다. 반대로 승낙 없이 한 주등기는 근저당권 뒤의 순위로 기록되어, 연장된 부분은 근저당권자에게 앞선 순위를 주장하기 어렵습니다.

같은 구의 등기는 순위번호로, 다른 구의 등기는 접수번호로 선후를 가립니다. 전세권과 근저당권은 모두 을구에 기록되므로 순위번호가 기준입니다.

전세금을 올리는 경우는 어떻게 다른가요?

전세금 증액은 후순위 근저당권자에게 불리하므로 승낙서가 있어야 부기등기가 됩니다. 승낙서가 없으면 증액 부분은 주등기로 되어 근저당권보다 뒤 순위가 됩니다. 증액분까지 앞선 순위로 보호받으려면 근저당권자와 먼저 협의해야 합니다.

전세권 변경등기 대응 순서

• 등기 순위 확인 - 등기사항증명서 을구에서 전세권과 근저당권의 순위번호를 확인합니다. 전세권보다 뒤에 등기된 권리자가 이해관계인 후보입니다.
• 변경 내용 확정 - 감액만 할지, 기간 연장이나 증액이 함께 들어가는지 정합니다. 이 선택에 따라 승낙서 필요 여부가 갈립니다.
• 변경계약서 작성 - 전세권설정자와 변경 합의서를 작성하고 날인합니다. 등기원인을 증명하는 정보가 됩니다.
• 승낙서 확보 - 기간 연장이나 증액이 있으면 근저당권자의 승낙서와 인감증명을 받습니다. 거부하면 승낙의무가 있는지 따져 소송을 검토합니다.
• 변경등기 신청 - 부기등기로 신청하고, 승낙서가 없으면 주등기로 되는 결과를 감수할지 판단합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 이미 기간 만료로 법정갱신됐거나 근저당권자가 승낙을 거부하는 경우라면 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·근저당권 등기와 경매 배당 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세금 감액 변경등기에 근저당권자 승낙이 필요한가요?
  감액만 하는 경우에는 필요하지 않습니다. 전세금이 줄면 후순위 근저당권자에게 불리할 것이 없으므로 등기상 이해관계 있는 제3자가 아니라고 보는 것이 등기실무입니다. 그래서 승낙서 없이 부기등기로 변경등기를 합니다.
• 기간 연장과 감액을 같이 하면 어떻게 되나요?
  근저당권자의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판을 첨부해야 부기등기가 됩니다. 기간 연장은 후순위 근저당권자에게 불리하기 때문입니다. 부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호는 제3자의 승낙이 필요한 경우 이를 증명하는 정보를 첨부하도록 정합니다.
• 부기등기와 주등기는 무엇이 다른가요?
  부기등기는 원래 전세권 등기에 덧붙여 기록되어 그 순위를 그대로 따릅니다. 주등기는 새로운 순위번호로 기록되어 그 사이에 설정된 근저당권보다 뒤가 됩니다. 부동산등기법 제5조는 부기등기의 순위가 주등기의 순위에 따른다고 정합니다.
• 전세권은 몇 년까지 연장할 수 있나요?
  전세권 설정은 갱신할 수 있지만 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못합니다. 민법 제312조 제3항이 정한 한도입니다. 처음 설정할 때의 존속기간도 10년을 넘지 못하고, 약정이 10년을 넘으면 10년으로 줄어듭니다.
• 전세금을 올릴 때도 승낙이 필요한가요?
  필요합니다. 전세금이 늘면 전세권자의 우선변제액이 커져 후순위 근저당권자의 배당이 줄어들 수 있습니다. 승낙서가 없으면 증액 부분은 주등기로 기록되어 근저당권보다 뒤 순위가 됩니다. 민법 제303조 제1항의 우선변제권이 증액분에는 뒤 순위로만 미칩니다.
• 근저당권자가 승낙을 거부하면 어떻게 하나요?
  근저당권자에게 실체법상 승낙의무가 있는지를 따져야 합니다. 의무가 있으면 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 내고, 그 판결을 첨부해 부기등기를 신청할 수 있습니다. 의무가 없다면 주등기로 변경등기를 하고 순위상 불이익을 감수해야 합니다.

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