상가 임대차

상가 전세권 기간만 연장하는데 뒤에 설정된 근저당권자 승낙이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 연장등기를 원래 전세권 순위 그대로 부기등기로 하려면 후순위 근저당권자의 승낙이 필요하고, 승낙이 없으면 주등기가 되어 연장 부분은 근저당권보다 뒤 순위가 됩니다. 부동산등기법 제52조 제5호는 권리 변경등기를 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있을 때만 부기로 하도록 정합니다. 지금은 전세권 뒤에 들어온 근저당권·가압류를 확인하십시오.

전세금이 그대로라는 이유로 연장 사실을 등기하지 않고 넘어갈 필요는 없습니다. 다만 합의 연장 대신 법정갱신이 된 상태라면 등기 없이도 전세권을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 7. 상가건물 1층을 전세금 1억 5,000만원, 존속기간 2년으로 전세권설정등기를 하고 학원을 열었습니다. 그 뒤 2024. 2. 건물주가 은행에 근저당권을 설정해 주었고, 2025. 7. 전세 기간이 끝나자 A씨와 건물주는 전세금은 그대로 두고 기간만 2년 연장하기로 합의했습니다. 연장 사실을 등기하려고 법무사를 찾았더니 은행 승낙서가 필요하다는 말을 듣고, A씨는 그 승낙이 꼭 있어야 하는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 존속기간 연장등기에 후순위 근저당권자 승낙이 필요한가요?

선순위를 유지하려면 필요합니다. 존속기간 연장은 권리의 변경등기이고, 권리의 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있으면 부기등기로 합니다. 부기등기는 원래 전세권설정등기의 순위를 따르므로, 은행 근저당권보다 앞선 순위가 연장된 기간에도 유지됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 권리의 변경등기를 할 때 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없으면 부기로 하지 않는다고 정합니다. 승낙이 없으면 주등기, 즉 독립된 새 순위의 등기로 올라가서 연장된 기간 부분은 은행 근저당권보다 뒤 순위가 됩니다.

전세금이 그대로여도 은행이 이해관계인인가요?

이해관계인입니다. 등기상 이해관계 있는 제3자인지는 변경등기로 손해를 입을 위험이 등기의 형식상 드러나는지로 판단하고, 실제로 손해가 생기는지는 따지지 않습니다. 선순위 전세권의 존속기간이 늘어나면 후순위 근저당권자는 경매에서 선순위 전세권을 더 오래 떠안게 되므로 형식상 불이익이 있는 사람입니다.

은행이 승낙하지 않으면 어떻게 하나요?

두 가지 길이 있습니다. 하나는 은행에 승낙의 의사표시를 구하는 소를 내고 그 판결을 첨부해 부기등기를 신청하는 방법입니다. 은행이 실체법상 승낙할 의무가 있는지로 결론이 나므로 쉽지는 않습니다. 다른 하나는 승낙 없이 주등기로 연장등기를 하고, 연장된 기간 부분이 근저당권보다 뒤 순위가 된다는 점을 감수하는 방법입니다.

합의 대신 법정갱신이 되면 등기가 필요 없나요?

필요 없습니다. 건물 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 만료 때 이전과 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 법정갱신은 법률의 규정에 따른 물권변동이어서 갱신등기 없이도 전세권설정자와 그 뒤 소유자에게 주장할 수 있습니다.

다만 법정갱신된 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보아, 당사자는 언제든 소멸을 통고할 수 있습니다. 2년 연장처럼 기간을 확정해 두고 싶다면 합의 연장과 변경등기가 필요합니다.

전세권 연장등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 전세권 뒤의 근저당권·가압류를 확인합니다. 승낙을 받을 상대가 정해집니다.
• 갱신 방식 선택 - 합의 연장과 법정갱신 가운데 고릅니다. 기간 확정이 필요하면 합의 연장입니다.
• 승낙서 요청 - 후순위 권리자에게 승낙서와 인감증명을 요청합니다. 부기등기의 요건입니다.
• 변경등기 신청 - 승낙서를 붙여 부기등기로 신청합니다. 승낙이 없으면 주등기가 됩니다.
• 순위 확인 - 등기 후 부기인지 주등기인지 확인합니다. 경매 시 배당 순위가 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연장과 함께 전세금을 올리거나 이미 근저당권에 따른 경매가 시작된 경우에는 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·임대차 보증금 반환과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부기등기와 주등기는 무엇이 다른가요?
  부기등기는 기존 등기에 덧붙여 기존 등기의 순위를 그대로 따르고, 주등기는 새로 독립된 순위를 받습니다. 부동산등기법 제52조 제5호에 따라 권리 변경등기는 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있어야 부기로 하므로, 승낙이 없으면 연장 부분이 그 제3자보다 뒤 순위가 됩니다.
• 전세금을 줄이면서 기간을 연장해도 승낙이 필요한가요?
  기간 연장이 들어가면 필요하다고 보는 것이 등기 실무입니다. 전세금 감액만 하는 변경은 후순위 권리자에게 불리하지 않아 승낙 없이 부기등기를 할 수 있지만, 기간 연장이 함께 들어가면 후순위 권리자에게 불리해지므로 승낙서를 붙여야 부기로 합니다. 부동산등기법 제52조 제5호가 근거입니다.
• 기간이 끝난 뒤에도 연장등기를 할 수 있나요?
  건물 전세권은 법정갱신 제도가 있어 존속기간이 만료된 뒤에도 존속기간이나 전세금 변경등기를 신청할 수 있다고 보는 것이 등기 실무입니다. 민법 제312조 제4항에 따라 만료 전 6월부터 1월까지 갱신거절 통지가 없으면 법정갱신되기 때문입니다.
• 법정갱신된 전세권은 등기 없이도 효력이 있나요?
  있습니다. 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결은 법정갱신이 법률 규정에 따른 물권변동이어서 갱신등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에게 권리를 주장할 수 있다고 보았습니다. 다만 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.
• 은행에 승낙을 강제할 수 있나요?
  승낙의 의사표시를 구하는 소를 낼 수는 있지만, 은행에 승낙해야 할 실체법상 의무가 있어야 이깁니다. 대법원 2007. 4. 27. 선고 2005다43753 판결은 승낙 의무 여부를 실체법상 의무로 판단한다고 보았습니다. 판결이 확정되면 민사집행법 제263조 제1항에 따라 승낙한 것으로 봅니다.
• 전세권 존속기간은 최대 몇 년인가요?
  10년을 넘지 못합니다. 민법 제312조 제1항은 약정기간이 10년을 넘으면 10년으로 줄이고, 같은 조 제3항은 갱신할 때도 갱신한 날부터 10년을 넘지 못한다고 정합니다. 건물 전세권을 1년 미만으로 정하면 같은 조 제2항에 따라 1년으로 봅니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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