등기·명의신탁

전세권자가 배당요구를 안 하면 그 채권자인 제가 대신 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전세기간이 끝났다면 최선순위 전세권자의 채권자는 대위하거나 전세금반환채권을 압류·추심해 자기 이름으로 배당요구를 할 수 있습니다. 다만 대위 요건이나 추심명령과 함께 전세권이 끝났다는 소명자료를 배당요구 종기까지 내야 합니다. 지금은 경매 사건의 배당요구 종기부터 확인하십시오.

전세권자가 배당요구를 안 한다고 해서 그 채권자가 손 놓고 기다려야 하는 것은 아닙니다. 전세기간이 끝났다면 채권자가 자기 이름으로 배당요구를 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 2월 지인 B씨에게 1억 2,000만원을 빌려줬습니다. B씨는 2022년 7월부터 전세금 3억원으로 아파트에 살며 최선순위 전세권등기를 해 두었고, 전세기간은 2024년 7월에 끝났습니다. 그 뒤 집주인의 다른 채권자가 2026년 1월 아파트 경매를 신청했지만 B씨는 배당요구를 하지 않았습니다. A씨는 자기가 대신 배당요구를 해 빌려준 돈을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권자가 배당요구를 안 하면 그 채권자가 대신 할 수 있나요?

네, 전세권이 존속기간 만료나 합의해지로 끝났다면 최선순위 전세권자의 채권자는 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권을 압류·추심해 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다. 전세권이 끝나면 사용·수익 권능은 소멸하고 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남기 때문입니다.

원칙적으로 최선순위 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 해야 매각으로 소멸하고, 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」 제91조 제4항도 같은 구조입니다. 전세기간이 끝나지 않았다면 채권자의 대위 배당요구는 허용되지 않습니다.

채권자는 어떤 방법으로 배당요구를 하나요?

두 가지 방법이 있습니다. 하나는 전세권자에 대한 자기 채권을 보전하려고 전세권자를 대위해 배당요구를 하는 방법이고, 다른 하나는 전세금반환채권을 압류하고 추심명령을 받아 추심권한으로 배당요구를 하는 방법입니다. 대위는 전세권자가 무자력이어야 하는 등 요건이 있고, 추심명령은 집행권원이 있어야 합니다.

추심명령을 받으면 압류채권자는 따로 대위 절차 없이 압류한 채권을 추심할 수 있습니다. 대여금 판결이나 공정증서가 있다면 추심명령 쪽이 요건 다툼이 적습니다.

배당요구 때 무엇을 소명해야 하나요?

배당요구 종기까지 두 가지를 소명해야 합니다. 대위 요건을 갖췄거나 압류·추심명령을 받았다는 점, 그리고 전세권이 존속기간 만료 등으로 끝났다는 점입니다. 집행법원은 전세기간 만료를 직접 조사하지 않고, 건물 전세권은 법정갱신될 수 있어 등기된 기간만으로는 종료를 알 수 없기 때문입니다.

건물 전세권은 설정자가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 보는 법정갱신이 일어납니다. 그래서 갱신거절 통지서나 합의해지서, 전세권자가 이사한 사실을 보여 주는 자료가 종료 소명에 쓰입니다.

전세권 대위 배당요구 대응 순서

• 종기 확인 - 경매 사건 공고에서 배당요구 종기를 확인합니다. 모든 소명은 이날까지 마쳐야 합니다.
• 채권 확인 - 전세권자에 대한 대여금 채권과 집행권원 유무를 확인합니다. 대위로 갈지 추심명령으로 갈지 정합니다.
• 압류·추심명령 - 집행권원이 있으면 전세금반환채권을 압류하고 추심명령을 받습니다. 제3채무자는 전세권설정자입니다.
• 종료 소명자료 수집 - 갱신거절 통지서, 합의해지서, 전세권자의 전출 자료를 모읍니다. 법정갱신이 아님을 보여야 합니다.
• 배당요구서 제출 - 채권 원인과 액수를 적은 배당요구서에 자격 소명 서면을 붙여 냅니다. 누락되면 배당에서 빠집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 임대차보증금 담보용이었거나 전세권 위에 저당권·가압류가 경합하면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 최선순위 전세권은 경매로 없어지나요?
  원칙적으로 없어지지 않고 매수인이 인수합니다. 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권은 존속기간과 상관없이 전세권자가 배당요구를 해야만 매각으로 소멸합니다. 그래서 배당요구를 누가 언제 하느냐가 전세금 회수 방식을 정합니다.
• 전세기간이 안 끝났어도 대신 배당요구할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결은 전세권이 존속기간 만료나 합의해지 등으로 끝난 경우에만 채권자가 대위하거나 추심권한으로 배당요구를 할 수 있다고 보았습니다. 전세권이 살아 있으면 사용·수익 권능이 남아 전세권자의 선택이 우선합니다.
• 채권자대위권은 어떤 요건이 필요한가요?
  채권자는 자기 채권을 보전하려고 채무자의 권리를 행사할 수 있고, 채권의 기한이 오기 전에는 법원의 허가가 필요합니다. 금전채권을 보전하려면 채무자가 무자력이어야 하는 것이 원칙입니다. 이 요건을 갖췄다는 자료를 배당요구서에 붙여야 합니다.
• 배당요구서에는 무엇을 붙이나요?
  배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 해야 하고, 집행력 있는 정본이나 그 사본, 그 밖에 배당요구 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다. 대위 배당요구라면 대위 요건 자료와 전세권 종료 소명자료가 여기에 들어갑니다.
• 법정갱신이 됐는지는 어떻게 가리나요?
  건물 전세권은 설정자가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 이 경우 존속기간은 정함이 없는 것이 되어, 등기된 기간이 지났다는 것만으로 종료를 인정받기 어렵습니다.
• 배당요구 종기는 언제 정해지나요?
  경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면 법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정하고, 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 이를 공고합니다. 최선순위 전세권자에게는 따로 고지하지만 그 채권자에게는 고지되지 않을 수 있으니 직접 확인해야 합니다.

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