주택 임대차

이사 전에 전세권등기와 임차권등기 중 무엇을 해야 대항력이 남나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임차권등기를 해야 이사한 뒤에도 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 남습니다. 전세권등기만 해 두고 주민등록을 옮기면 대법원 판례상 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 사라지고 전세권 순위만 남습니다. 지금은 계약이 끝났는지 확인하고 이사 전에 임차권등기가 등기부에 올라갔는지 보십시오.

전세권등기를 이미 했다고 임차권등기를 따로 할 필요가 없다고 생각할 필요는 없습니다. 두 등기는 지켜 주는 권리가 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2023년 3월 아파트를 보증금 2억5천만원에 임차하며 전입신고와 확정일자를 받았고, 불안한 마음에 집주인 협조로 전세권설정등기까지 마쳤습니다. 2025년 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못했고, 2026년 초 다른 지역으로 직장을 옮기게 됐습니다. R씨는 전세권등기가 있으니 그냥 이사해도 되는지, 임차권등기를 따로 해야 하는지 판단이 서지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권등기만 믿고 이사하면 어떻게 되나요?

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 사라집니다. 전세권설정등기를 따로 마쳤더라도 주민등록을 옮기거나 집을 비우면, 이미 얻은 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 잃는다는 것이 대법원 판례입니다.

대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결은 임대차는 채권계약이고 전세권은 물권이어서 두 우선변제권은 근거 규정과 성립요건이 다르다고 보았습니다. 임차권등기와 주택임대차등기는 주민등록일자·점유개시일자·확정일자를 등기해 대항요건을 공시하지만, 전세권설정등기에는 그런 기능이 없다는 것이 이유입니다. 이 사건에서 임차인은 주민등록을 옮긴 뒤 소액보증금 우선변제권도 잃었습니다.

전세권 자체의 우선변제권은 남습니다. 전세권자는 전세권 등기 순위에 따라 후순위권리자보다 전세금을 먼저 받을 권리가 있습니다. 다만 그 순위는 전세권등기를 마친 날로 정해지므로, 그보다 먼저 설정된 근저당보다는 뒤입니다.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 때 신청할 수 있습니다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청하고, 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

등기를 마치면 그 뒤로 주민등록을 옮기거나 이사를 가도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」의 이 효과는 전세권설정등기에는 준용되지 않습니다. 전세권등기 임차권등기 차이는 결국 이사 뒤에도 주택임대차보호법상 순위가 남느냐입니다.

계약 기간 중에 이사해야 하면 방법이 있나요?

임대인의 협력을 받아 민법에 따른 주택임대차등기를 하는 방법이 있습니다. 대항력이나 우선변제권을 갖춘 임차인이 이 등기를 하면서 주민등록일·점유 개시일·확정일자를 신청서에 적으면, 임차권등기명령에 의한 등기와 같은 효력이 인정됩니다.

임대인이 협력하지 않으면 계약 기간 중에는 임차권등기명령을 쓸 수 없습니다. 이때는 가족 등 실제로 남아 사는 사람이 있는지, 계약을 합의로 끝내고 임차권등기명령을 신청할 수 있는지를 함께 검토합니다.

이사 전 등기 선택 대응 순서

• 계약 상태 확인 - 임대차가 끝났는지, 보증금을 받지 못했는지 확인합니다. 끝났다면 임차권등기명령을 쓸 수 있습니다.
• 임차권등기명령 신청 - 관할 법원에 신청하고 등기부에 등기가 올라갈 때까지 기다립니다. 결정문만으로는 부족합니다.
• 등기부 확인 뒤 이사 - 등기부 을구에 임차권등기가 기재됐는지 확인한 다음 주민등록을 옮깁니다. 순서가 바뀌면 대항력이 끊깁니다.
• 전세권등기 유지 - 이미 해 둔 전세권등기는 말소하지 않고 둡니다. 전세권 순위에 따른 배당을 따로 주장할 수 있습니다.
• 계약 중 이사 대비 - 계약 기간 중이라면 임대인에게 주택임대차등기 협력을 요청합니다. 거절하면 합의 해지 여부를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권등기에 근저당보다 앞선 순위가 있거나 경매가 이미 시작됐다면 배당요구 방식이 달라지므로 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권등기가 있으면 이사해도 되나요?
  전세권 자체의 권리는 남지만 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 사라집니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결은 전세권설정등기를 마쳤더라도 대항요건을 잃으면 주택임대차보호법상 권리를 잃는다고 보았습니다.
• 임차권등기명령은 누가 언제 신청하나요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
• 결정만 나면 바로 이사해도 되나요?
  결정만으로는 부족하고 등기부에 임차권등기가 기재된 뒤에 이사해야 합니다. 임차권등기를 마친 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정하고 있기 때문입니다. 등기부로 기재를 확인합니다.
• 전세권에 따른 배당 순위는 어떻게 되나요?
  전세권자는 전세권이 설정된 부동산 전부에 대해 후순위권리자보다 전세금을 먼저 받을 수 있습니다. 순위는 전세권등기를 마친 날로 정해지므로 그 전에 설정된 근저당보다는 뒤입니다. 주택임대차보호법상 순위와 따로 계산합니다.
• 계약 기간 중 이사해야 하면 방법이 있나요?
  임대인의 협력을 받아 민법상 주택임대차등기를 하면 됩니다. 대항력이나 우선변제권을 갖춘 임차인이 주민등록일·점유 개시일·확정일자를 적어 이 등기를 하면 임차권등기와 같은 효력이 인정됩니다. 임대인이 거절하면 합의 해지를 검토합니다.
• 임차권등기 뒤 들어온 새 임차인은요?
  임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다. 그래서 임차권등기가 된 집에 새로 들어가려는 사람은 보증금 회수 위험을 따져야 하고, 임대인은 새 임차인을 구하기 어려워집니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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