등기·명의신탁
기간이 끝난 전세권등기를 지우지 않고 새 전세권등기를 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 존속기간이 끝난 건물 전세권등기라도 먼저 말소하지 않으면 같은 부분에 새 전세권설정등기를 신청할 수 없습니다. 전세권은 부동산을 점유해 사용·수익하는 권리여서 같은 부분에 두 개가 동시에 설 수 없고, 등기할 것이 아닌 신청은 각하됩니다. 지금은 기존 전세권자에게 말소에 필요한 서류를 받을 수 있는지부터 확인하십시오.
새 전세 계약을 하기 전에 등기사항증명서 을구에서 기존 전세권등기가 남아 있는지 확인하고, 기존 전세권자에게서 말소등기에 필요한 서류를 받을 날짜를 정하십시오. 전세금 반환과 서류 교부는 같은 날 맞바꾸는 것이 원칙입니다.
존속기간이 지났다고 해서 기존 전세권이 저절로 등기부에서 사라지지는 않습니다. 말소등기를 따로 해야 합니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2022년 7월 자기 소유 상가 2층에 전세금 1억5천만원, 존속기간 2년으로 B씨 명의 전세권을 설정해 주었습니다. 기간이 끝난 2024년 7월 B씨는 가게를 비웠지만 전세권등기는 그대로였고, 2025년 봄 A씨는 새 임차인 C씨와 전세 계약을 맺고 전세권등기를 신청하려 했습니다. 등기소에서 기존 전세권등기가 남아 있어 받아 줄 수 없다는 안내를 받은 A씨는 B씨에게 말소 서류를 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
기존 전세권등기를 두고 새 전세권등기를 못 하는 이유는 무엇인가요?
전세권은 전세금을 내고 남의 부동산을 점유해 그 용도대로 사용·수익하는 권리여서, 같은 부분에 두 사람의 전세권이 동시에 설 수 없습니다. 등기부에 기존 전세권이 살아 있는 한 등기관은 새 전세권설정등기를 받아 주지 않습니다.
등기관은 사건이 등기할 것이 아닌 경우 신청을 각하해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」에서도 이 규정은 그대로이고, 등기 실무는 기존 전세권등기가 남아 있는 부분에 대한 새 전세권설정등기를 이 사유로 받아 주지 않습니다.
존속기간이 끝났으면 전세권은 이미 없어진 것 아닌가요?
건물 전세권은 존속기간이 끝나도 곧바로 없어졌다고 단정할 수 없습니다. 건물주가 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면, 기간이 끝난 때에 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 법정갱신은 등기 없이도 효력이 있습니다.
그래서 등기부에 적힌 존속기간이 지났다는 사정만으로 기존 전세권이 끝났다고 보고 새 전세권을 설정하면 다툼이 생깁니다. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 당사자가 갱신하더라도 갱신한 날부터 10년을 넘지 못합니다.
기존 전세권 말소등기는 어떻게 하나요?
기존 전세권자와 건물주가 함께 신청하는 것이 원칙입니다. 전세권이 소멸하면 건물주는 전세권자에게서 부동산을 넘겨받고 말소등기에 필요한 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려줘야 합니다.
- 1
법정갱신 여부 확인
만료 전 6월~1월 사이 통지 여부
- 2
전세금 반환·서류 교부
같은 날 맞바꿈
- 3
기존 전세권 말소등기
공동신청 또는 판결로 단독신청
- 4
새 전세권 설정등기
새 전세권자와 공동신청
전세권자가 서류를 내주지 않으면 건물주는 전세금 반환을 제공하면서 전세권설정등기 말소를 구하는 소송을 내고, 판결을 받아 혼자 말소등기를 신청할 수 있습니다. 반대로 건물주가 전세금을 돌려주지 않으면 전세권자는 서류 교부를 거절할 수 있습니다.
같은 사람이 계속 전세로 살려면 어떻게 하나요?
같은 전세권자와 계속 계약을 이어 가는 경우에는 기존 전세권을 말소하고 새로 설정하는 대신, 존속기간이나 전세금을 바꾸는 변경등기를 검토할 수 있습니다. 전세권의 설정은 갱신할 수 있다는 규정이 있기 때문입니다. 다만 뒤에 다른 권리가 등기되어 있으면 그 권리자의 승낙이 필요할 수 있으니 등기부를 먼저 확인합니다.
전세권 재설정 대응 순서
- 을구 확인 - 등기사항증명서 을구에서 기존 전세권등기와 존속기간을 확인합니다. 뒤에 다른 권리가 있는지도 봅니다.
- 법정갱신 여부 확인 - 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절 통지를 했는지 봅니다. 통지가 없으면 전세권이 이어진 것으로 봅니다.
- 말소 서류 확보 - 기존 전세권자에게 전세금을 돌려주면서 말소등기 서류를 받습니다. 같은 날 맞바꿉니다.
- 말소등기 신청 - 기존 전세권등기를 말소합니다. 등기부에서 말소를 확인합니다.
- 새 전세권 설정 - 새 전세권자와 설정계약을 맺고 설정등기를 신청합니다. 같은 사람이면 변경등기를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 기존 전세권에 근저당권이나 가압류가 걸려 있거나 전세권자와 연락이 닿지 않는 경우에는 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·임대차 보증금 반환과 등기 말소 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
전세 계약을 새로 하려는 건물주는 흔히 「기간이 끝났으니 예전 전세권은 없는 것」이라고 생각합니다. 그런데 등기부에서 전세권을 지우려면 기존 전세권자의 협력이 필요하고, 법정갱신이 되어 있으면 기존 전세권이 여전히 살아 있을 수도 있습니다.
그래서 확인해야 할 기록은 갱신거절 통지를 보낸 날짜와 방법, 전세금을 돌려준 날, 말소 서류를 받은 날입니다. 통지는 만료 전 6월부터 1월 사이에 도달해야 의미가 있으므로 내용증명 도달일을 남겨 두어야 합니다.
이 기록은 말소 소송과 새 전세권자와의 관계에서 쓰입니다. 기존 전세권이 정리되지 않은 상태에서 새 전세금을 받으면 새 전세권자에게 등기를 해 주지 못해 계약 위반이 되고, 기존 전세권자가 경매를 신청하면 새 전세권자의 전세금 회수까지 흔들립니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 전세권·임대차 보증금 반환과 등기 말소 분쟁을 수행해 왔으며, 법정갱신 여부와 말소 서류 교부 시점을 먼저 확인해 새 계약과 기존 전세권 정리를 순서대로 맞추는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
등기사항증명서·기존 전세권설정계약서·갱신거절 통지서·전세금 반환 내역을 준비해 주시면, 기존 전세권의 소멸 여부·말소 방법·새 전세권 설정 시점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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