주택 임대차

전입한 세입자가 나중에 전세권등기를 했는데 경매로 말소되면 대항력도 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 먼저 전입신고와 입주로 대항력을 갖춘 세입자가 지위를 강화하려고 나중에 전세권설정등기를 했다면 그 등기가 경매로 말소돼도 대항력은 남습니다. 대법원은 주택임대차보호법상 대항력과 전세권은 별개라고 보았습니다. 지금은 전입일과 근저당권 설정일 중 어느 쪽이 빠른지를 등기부와 초본으로 확인해 두십시오.

전세권등기가 말소됐다는 말소 통지만 보고 권리가 모두 없어졌다고 단정할 필요는 없습니다. 등기와 대항력은 따로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 3월 다세대주택을 보증금 2억원에 전세로 얻어 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 같은 해 8월 집주인이 대출을 받으며 근저당권을 설정했고, B씨는 불안해서 2024년 2월 전세권설정등기까지 했습니다. 2026년 근저당권자가 경매를 신청해 집이 매각되자 전세권등기가 말소됐고, 매수인은 B씨에게 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권등기가 말소되면 주택임대차보호법상 대항력도 없어지나요?

없어지지 않습니다. 전세권설정등기 전에 이미 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추었고, 등기는 그 지위를 강화하려고 한 것이라면, 선순위 근저당권 실행으로 전세권등기가 말소되더라도 먼저 확보한 대항력은 그대로 남습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 등기가 없어도 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 등기하지 않은 전세계약에도 이 법이 준용됩니다. 전세권과 임차권 중 하나가 소멸해도 다른 하나가 요건을 갖추고 있으면 그 권리로 주장할 수 있습니다.

근저당권보다 늦게 전세권등기를 했다면 경매에서 어떻게 되나요?

전세권 자체는 선순위 근저당권보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고 등기도 말소됩니다. 그러나 대항력은 전세권등기일이 아니라 전입일로 따지므로, 전입일이 근저당권 설정일보다 앞선다면 매수인에게 대항할 수 있습니다.

반대로 전입일도 근저당권보다 늦다면 대항력으로 매수인에게 맞설 수 없고, 확정일자나 전세권 순위에 따라 배당에서 보증금을 받는 방법만 남습니다. 결론은 날짜 순서로 갈립니다. 입주일과 전입일이 다르면 둘 중 늦은 날의 다음 날이 대항력 발생일이므로, 이삿짐 계약서나 관리비 영수증으로 입주일도 증명해 두는 편이 좋습니다.

매수인에게 대항하면 무엇을 요구할 수 있나요?

대항력 있는 임차인은 매수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 임대차가 끝났어도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

경매절차에서 배당요구를 해 보증금 일부를 받았다면 남은 금액만큼 매수인에게 주장합니다. 배당요구를 하지 않고 대항력만 주장하는 방법도 있으므로, 어느 쪽이 유리한지 매각물건명세서를 보고 정합니다.

대항력 있는 세입자 경매 대응 순서

• 날짜 비교 - 주민등록초본의 전입일과 등기부의 근저당권 설정일을 비교합니다. 전입일이 앞서면 대항력이 있습니다.
• 등기 경위 정리 - 전세권등기를 한 이유와 시점을 정리합니다. 지위 강화를 위한 등기였다는 사정이 결론을 뒷받침합니다.
• 배당요구 여부 결정 - 배당받을지, 대항력만 주장할지 정합니다. 매각물건명세서의 인수 기재를 먼저 확인합니다.
• 명도 요구 대응 - 매수인이 인도를 요구하면 보증금 반환과 동시이행을 주장합니다. 인도명령이 나오면 이의 절차로 다툽니다.
• 보증금 반환 청구 - 매수인이 보증금을 돌려주지 않으면 반환 소송을 제기합니다. 이사 전에 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권등기 당시 합의 내용이나 전입 이후 전출 이력이 있다면 계약서와 주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권등기가 말소되면 대항력도 사라지나요?
  사라지지 않습니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552 판결은 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 지위 강화를 위해 전세권설정등기를 했다면, 그 등기가 선순위 근저당권 실행으로 말소돼도 이미 확보한 대항력은 상실되지 않는다고 보았습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 등기가 없어도 제3자에게 효력이 있고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 날짜가 근저당권 설정일보다 앞서야 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 등기하지 않은 전세도 보호받나요?
  보호받습니다. 주택임대차보호법 제12조는 주택의 등기를 하지 않은 전세계약에 이 법을 준용하고 전세금을 임대차의 보증금으로 봅니다. 따라서 전세권등기가 없어도 대항요건과 확정일자를 갖추면 대항력과 우선변제권을 가집니다.
• 매수인이 집을 비우라고 하면 나가야 하나요?
  대항력이 있다면 보증금을 돌려받을 때까지 나가지 않아도 됩니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계하고, 임대차가 끝나도 보증금 반환 전까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 대항력이 없다면 배당으로만 보증금을 받게 됩니다.
• 전입일이 근저당권보다 늦으면 어떻게 되나요?
  매수인에게 대항할 수 없습니다. 경매로 임차권이 소멸하므로 집을 비워 주어야 하고, 확정일자나 전세권 순위에 따라 배당에서 보증금을 받습니다. 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 최우선변제를 받을 수 있는지도 확인합니다.
• 전세권자로 배당요구를 해야 하나요?
  선순위 근저당권보다 뒤인 전세권은 매각으로 소멸하므로 배당요구를 해 두는 편이 안전합니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권 있는 채권자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당에 참여합니다.

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