등기·명의신탁

기간 끝난 전세권을 넘겨받았는데 전세금 압류한 채권자에게 이길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

확정일자 있는 증서로 전세권설정자에게 통지하지 않았다면 이길 수 없습니다. 존속기간이 끝난 전세권도 전세금반환채권과 함께 양도할 수 있지만, 이때는 채권양도 절차를 거쳐야 하고 전세권 이전의 부기등기만으로는 압류·전부 채권자에게 대항하지 못한다는 것이 대법원 2003다35659 판결입니다. 지금은 양도 통지를 내용증명으로 보냈는지와 도달일을 확인하십시오.

부기등기를 마쳤다고 안심해서는 안 되지만, 반대로 양도 자체가 무효가 되는 것도 아닙니다. 대항요건만 따로 갖추면 됩니다. 통지는 양도인 명의 내용증명 한 통이면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 상가 건물에 전세금 5억원, 기간 1년으로 전세권설정등기를 했고 2024년 기간이 끝났습니다. B씨는 2025년 1월 전세권을 C씨에게 넘기고 전세권이전 부기등기를 마쳤지만 건물주에게 양도 사실을 내용증명으로 알리지 않았습니다. 2025년 3월 B씨의 다른 채권자 D씨가 B씨의 전세금반환채권에 압류·전부명령을 받자, C씨는 자기가 먼저 넘겨받았다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기간이 끝난 전세권도 넘겨받을 수 있나요?

넘겨받을 수 있습니다. 전세권은 용익물권과 담보물권의 성격을 함께 가지는데, 존속기간이 끝나면 용익물권 권능은 말소등기 없이도 소멸하고 전세금반환채권을 담보하는 담보물권 권능만 남습니다. 이렇게 담보물권 권능만 남은 전세권도 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있다고 정하고, 설정행위로 금지한 경우만 예외로 둡니다.

부기등기만 하면 제3자에게 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 기간이 끝난 전세권의 양도는 실질적으로 전세금반환채권의 양도여서, 확정일자 있는 증서에 의한 통지나 승낙이 있어야 압류·전부 채권자 같은 제3자에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 전세권양도계약과 전세권이전의 부기등기만으로는 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없다고 보았습니다.

채무자에게 대항하려면 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 하고, 채무자 외의 제3자에게 대항하려면 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어져야 합니다. 내용증명 우편은 확정일자 있는 증서로 인정됩니다.

전부명령을 받은 채권자는 어떤 권리를 가지나요?

전부명령이 확정되면 압류된 전세금반환채권은 지급에 갈음해 전부채권자에게 넘어갑니다. 전부명령이 제3채무자에게 송달된 때 채무자가 변제한 것으로 봅니다. 확정일자 있는 양도 통지가 없는 양수인은 이 전부채권자에게 자기가 먼저 양수했다고 주장할 수 없습니다.

전부명령이 제3채무자에게 송달되기 전에 다른 채권자가 압류하거나 배당요구를 했다면 전부명령은 효력이 없습니다. 이 경우 여러 채권자가 경합해 배당 절차로 넘어갑니다.

기간 만료 전세권 양수 대응 순서

• 등기부 확인 - 전세권 존속기간과 설정자, 기존 압류·가압류 여부를 확인합니다. 양수 전 권리 상태를 파악합니다.
• 양도계약 체결 - 전세권과 전세금반환채권을 함께 양도한다는 계약서를 씁니다. 양도 대상이 분명해야 합니다.
• 확정일자 통지 - 양도인 명의로 전세권설정자에게 내용증명을 보냅니다. 제3자 대항요건입니다.
• 부기등기 - 전세권이전의 부기등기를 마칩니다. 담보물권 권능의 공시입니다.
• 압류 경합 대응 - 압류·전부명령이 들어오면 통지 도달일과 압류 송달일을 비교합니다. 선후에 따라 우열이 정해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권설정자가 이미 전세금을 일부 반환했거나 양도 통지와 압류명령이 같은 날 도달했다면 송달 기록과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금반환채권 양도·압류 경합 분쟁과 채권추심 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 기간 끝난 전세권도 양도할 수 있나요?
  양도할 수 있습니다. 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결은 존속기간 만료로 용익물권 권능이 소멸하고 담보물권 권능만 남은 전세권도 전세금반환채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있다고 보았습니다. 다만 채권양도의 대항요건을 갖춰야 합니다.
• 확정일자 있는 증서는 무엇인가요?
  작성 일자에 대해 법률상 완전한 증거력이 인정되는 증서입니다. 내용증명 우편, 공증을 받은 문서가 대표적입니다. 민법 제450조 제2항은 채권양도 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하지 않으면 채무자 외의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다.
• 양수인이 직접 통지해도 되나요?
  양도인이 통지해야 합니다. 민법 제450조 제1항은 지명채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자와 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 양수인이 보낸 통지는 효력을 인정받기 어려우므로 양도인 명의로 보내게 하거나 위임을 받아 보내십시오.
• 부기등기가 있으면 통지를 안 해도 되나요?
  제3자에게 대항하려면 통지가 필요합니다. 2003다35659 판결은 전세기간 만료 뒤 전세권양도계약과 전세권이전 부기등기만으로는 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
• 전부명령은 언제 효력이 생기나요?
  확정돼야 효력이 생기고, 확정되면 제3채무자에게 송달된 때로 거슬러 변제 효과가 생깁니다. 민사집행법 제229조 제7항은 전부명령이 확정돼야 효력을 가진다고 정하고, 제231조는 확정되면 송달된 때 채무자가 변제한 것으로 본다고 정합니다.
• 존속기간 중에 전세권을 넘겨받으면 다른가요?
  존속기간 중에는 전세권 자체를 양도하는 것이어서 이전의 부기등기로 물권 변동이 일어납니다. 민법 제306조는 전세권자가 전세권을 타인에게 양도할 수 있다고 정합니다. 기간이 끝난 뒤의 양도만 전세금반환채권 양도로 보아 확정일자 통지를 따로 요구합니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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