공유·경계

전유부분만 경매됐는데 대지에 먼저 잡힌 제 근저당도 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전유부분에 설정된 저당권으로 경매가 진행되면 매수인은 대지지분까지 함께 취득하고, 대지지분 범위에서는 대지사용권 성립 전에 대지에 설정된 저당권도 매각으로 소멸합니다. 대법원은 그 경매에서 대지지분 평가액이 빠졌거나 대지 저당권자가 배당을 못 받았어도 결론이 같다고 봅니다. 지금은 매각허가결정이 확정되기 전인지부터 확인하십시오.

대지 저당권이 있으니 대지지분은 나중에 따로 경매하면 된다고 기다릴 필요는 없습니다. 전유부분 경매가 끝나면 그 대지지분 범위의 저당권은 이미 소멸했을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

R은행은 2023년 한 시행사의 토지에 5억원 한도의 근저당을 설정받았고, 시행사는 그 위에 오피스텔을 지어 2024년 호실별 구분등기를 마쳤습니다. 한 호실의 수분양자는 전유부분만 담보로 다른 금융회사에서 돈을 빌렸고, 2026년 그 금융회사의 경매에서 감정평가서에 대지지분 가격이 빠진 채 매각기일이 잡혔습니다. R은행은 자기 대지 근저당이 이 호실 대지지분에서 사라지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전유부분에만 잡힌 저당권이 대지지분에도 미치나요?

미칩니다. 같은 사람이 가진 전유부분과 대지지분 가운데 전유부분에만 저당권을 설정해도, 규약이나 공정증서로 달리 정하지 않았다면 그 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지지분에까지 미칩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정하지 않았다면 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다. 그래서 전유부분 경매의 매수인은 대지지분 이전등기가 없어도 대지지분 소유권을 함께 취득합니다.

대지에 먼저 설정된 저당권은 왜 소멸하나요?

매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하는데, 전유부분 경매에서 대지지분도 매각 대상에 포함되기 때문입니다. 대법원은 대지사용권 성립 전에 대지에 설정된 저당권도 대지지분 범위에서는 「매각부동산 위의 저당권」에 해당한다고 보았습니다.

예외는 경매절차에서 대지 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 하는 특별매각조건을 정한 경우입니다. 이런 조건이 없었다면, 대지지분 평가액이 반영되지 않았거나 대지 저당권자가 배당을 받지 못했더라도 저당권은 소멸합니다.

대지 저당권자는 무엇을 할 수 있나요?

경매가 진행 중이면 대지지분이 평가와 매각물건명세서에 제대로 반영됐는지 확인하고, 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의를 해야 합니다. 최저매각가격 결정이나 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 것은 이의 사유입니다.

배당표가 확정되기 전이라면 배당기일에 출석해 대지지분 몫에 대한 우선순위를 주장하는 방안도 검토합니다. 경매가 이미 끝났다면 누구를 상대로 어떤 청구를 할 수 있는지는 배당 경과를 보고 따로 판단해야 합니다.

대지 저당권 소멸 대응 순서

• 경매 진행 단계 확인 - 사건검색으로 매각기일, 매각결정기일, 대금지급기한을 확인합니다. 할 수 있는 조치가 단계별로 다릅니다.
• 감정평가서 검토 - 감정평가에 대지지분 가격이 들어갔는지 확인합니다. 빠졌다면 이의 사유가 됩니다.
• 매각물건명세서 검토 - 대지지분 포함 여부와 대지 저당권 인수 조건이 적혀 있는지 확인합니다.
• 이의 또는 권리신고 - 매각결정기일 전에 매각허가 이의를 하거나, 배당절차에 권리신고를 해 대지 몫 배당을 주장합니다.
• 사후 구제 검토 - 경매가 끝났다면 배당 경과와 채무자 재산을 확인해 남은 채권 회수 방법을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약으로 대지사용권 분리처분을 허용했거나 대지지분이 전유부분 소유자와 다른 사람 명의라면 규약과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 매각허가 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전유부분 매수인은 대지지분 등기 없이도 소유자가 되나요?
  됩니다. 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결은 대지사용권이 전유부분과 종속적 일체불가분성이 있어, 전유부분을 매수해 소유권이전등기를 마친 사람은 대지지분 이전등기가 없어도 대지지분 소유권을 취득한다고 보았습니다. 경매 매수인도 같습니다.
• 대지 저당권이 소멸하지 않는 경우도 있나요?
  있습니다. 경매절차에서 대지 저당권을 존속시켜 매수인이 인수하게 한다는 특별매각조건을 정했다면 소멸하지 않습니다. 또 규약이나 공정증서로 대지사용권의 분리처분을 허용했다면 전유부분 저당권의 효력이 대지지분에 미치지 않을 수 있습니다.
• 감정평가에서 대지가 빠졌으면 어떻게 하나요?
  매각결정기일에 매각허가에 대한 이의를 합니다. 민사집행법 제121조 제5호는 최저매각가격의 결정이나 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때를 이의 사유로 정합니다. 매각허가결정이 확정된 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없습니다.
• 종물이나 종된 권리는 무슨 뜻인가요?
  주된 물건의 효용을 돕는 물건이나 권리를 말합니다. 민법 제100조는 종물이 주물의 처분에 따른다고 정하고, 제358조는 저당권의 효력이 저당부동산의 종물에 미친다고 정합니다. 집합건물의 대지지분은 전유부분에 대해 이런 관계에 있다고 봅니다.
• 매각부동산 위의 저당권은 모두 소멸하나요?
  저당권은 순위와 관계없이 모두 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제2항이 이렇게 정합니다. 반면 지상권·전세권·등기된 임차권은 저당권 등에 대항할 수 있는지에 따라 소멸하거나 인수되므로, 대지에 저당권 외 다른 권리가 있다면 따로 봐야 합니다.
• 배당을 못 받았으면 채권이 없어지나요?
  저당권은 소멸해도 채권 자체가 없어지지는 않습니다. 채무자에게 남은 채권을 청구하거나 다른 재산에 강제집행을 할 수 있습니다. 다만 담보가 사라진 상태라 회수 가능성이 낮아지므로, 경매 진행 중에 이의나 배당 주장을 하는 편이 낫습니다.

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