등기·명의신탁

땅 일부를 위치 정해 샀는데 지분등기가 산 면적보다 크면 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매수한 면적을 넘는 지분등기 부분은 실제 권리관계에 맞지 않는 등기여서 그 초과 부분에는 효력이 없습니다. 한 필지 중 위치와 면적을 특정해 사고 지분으로 등기한 경우, 특정 부분 밖의 지분등기는 서로 명의만 맡겨 둔 관계로 봅니다. 지금은 매매계약서의 도면·면적과 등기부의 지분 비율을 나란히 놓고 차이부터 계산하십시오.

필지를 나누기 위해 공유물분할 소송부터 낼 필요는 없습니다. 특정 부분을 사고 지분등기를 한 관계라면 분할 방법이 따로 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 이웃 두 사람과 함께 전원주택 부지 1필지를 나눠 사면서 도면에 각자 부분을 표시하고 D씨는 300㎡를 1억 5천만원에 샀습니다. 등기는 필지 전체에 대한 공유지분으로 했는데, 2026년 분필을 준비하다 D씨 지분이 실제 산 면적보다 작게 적힌 것을 알았습니다. 이웃 한 명은 등기된 지분대로라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

위치를 정해 샀는데 왜 지분으로 등기되나요?

한 필지의 일부만 따로 등기할 수 없어서, 여러 사람이 필지 안의 특정 부분을 각각 사면 필지 전체에 대해 매수 면적 비율로 공유지분등기를 하는 방식이 쓰입니다. 이런 관계를 구분소유적 공유라고 하며, 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 이 경우를 금지되는 명의신탁에서 제외합니다.

대외적으로는 등기된 지분대로 공유자이고, 공유자들 사이에서는 각자 특정한 부분만 자기 소유입니다. 그래서 자기 부분에 건물을 짓거나 담장을 치는 일은 다른 공유자의 동의 없이도 할 수 있는 것으로 봅니다. 자기 부분 밖의 지분은 다른 공유자에게 명의를 맡겨 둔 것으로 봅니다.

지분이 산 면적보다 크게 등기되면 그 부분은 누구 것인가요?

매수한 면적을 넘는 지분은 실제로 산 것이 아니므로 그 부분 등기는 실체관계에 맞지 않습니다. 원안이 인용한 대법원 판결도 매수 평수를 넘는 지분등기 부분을 부적법한 등기로 보았습니다. 이중매매에서 먼저 등기한 사람이 이기는 경우와는 성질이 다릅니다.

그래서 면적이 적게 등기된 공유자는 초과 지분을 가진 공유자에게 그 차이만큼 지분을 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다. 반대로 적게 등기된 쪽이라면 부족한 지분의 이전을 요구하는 입장이 됩니다. 이 청구는 등기된 지분이 아니라 매매 당시 합의한 위치와 면적을 기준으로 판단하므로, 계약서의 면적 표시와 평당 단가 계산이 중요한 증거가 됩니다. 매매대금이 면적에 비례해 정해졌다면 그 계산 자체가 특정 매수를 뒷받침합니다.

특정 부분을 따로 떼어 내 제 명의로 할 수 있나요?

네, 필지를 분할(분필)한 뒤 자기가 특정한 부분에 대해 다른 공유자들에게서 지분을 넘겨받는 방법으로 단독 소유 등기를 할 수 있습니다. 협조하지 않는 공유자에게는 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구합니다.

• 측량 - 매매 당시 도면대로 특정 부분을 측량해 면적을 확정합니다.
• 분할 신청 - 지적공부상 필지를 나누는 분할 신청을 합니다. 개발행위 제한이 있는지 확인합니다.
• 지분 정리 - 내 부분에 남은 다른 공유자 지분을 넘겨받고, 다른 사람 부분의 내 지분을 넘겨줍니다.

지분등기 불일치 대응 순서

• 자료 대조 - 매매계약서의 도면·면적과 등기부 지분을 대조합니다. 차이를 면적과 지분으로 환산합니다.
• 현황 측량 - 실제 점유 경계와 매수 부분이 같은지 측량합니다. 경계 다툼이 있으면 이 단계에서 드러납니다.
• 처분금지가처분 - 초과 지분을 가진 공유자가 처분할 우려가 있으면 그 지분에 가처분을 합니다.
• 협의 또는 소송 - 지분 이전이나 명의신탁 해지를 원인으로 한 이전등기를 협의하고, 안 되면 소를 냅니다.
• 분필 후 등기 - 필지를 나눈 뒤 각자 부분을 단독 소유로 등기합니다. 공유 관계가 끝납니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 당시 특정 부분에 대한 합의가 불분명하거나 이미 제3자가 지분을 취득했다면 계약서와 도면, 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 토지의 지분이전등기 청구와 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한 필지 일부만 따로 등기할 수 없나요?
  분할 전에는 필지의 일부만 따로 소유권이전등기를 할 수 없습니다. 그래서 특정 부분을 산 사람들은 매수 면적 비율로 필지 전체에 지분등기를 하고, 나중에 분필해 각자 부분을 단독으로 등기하는 방식을 씁니다. 이 관계를 구분소유적 공유라고 부릅니다.
• 구분소유적 공유도 명의신탁이라 무효인가요?
  아니요, 부동산의 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기한 경우는 부동산실명법이 금지하는 명의신탁약정에서 제외됩니다. 따라서 그 약정과 등기는 유효하고, 과징금 대상도 아닙니다.
• 초과 지분을 돌려받으려면 어떻게 하나요?
  초과 지분을 가진 공유자에게 차이만큼 지분이전등기를 청구합니다. 협의가 되면 공동으로 등기를 신청하고, 안 되면 소송으로 판결을 받아 단독으로 신청합니다. 소송 전에 그 지분에 처분금지가처분을 해 두면 제3자에게 넘어가는 것을 막을 수 있습니다.
• 공유물분할 소송을 내도 되나요?
  구분소유적 공유 관계라면 공유물분할보다 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 청구하는 것이 맞습니다. 단순 공유로 보고 분할 소송을 내면 경매 분할로 결론이 나 특정 부분을 잃을 수 있으므로 먼저 관계를 정확히 따져야 합니다.
• 제3자가 초과 지분을 이미 샀다면요?
  등기부상 공유지분을 믿고 산 제3자에게는 특정 부분에 관한 내부 약정을 바로 주장하기 어렵습니다. 제3자가 구분소유 관계를 알고 샀는지, 어떤 지분을 샀는지에 따라 결론이 달라지므로 매매 경위와 등기 시점을 확인해야 합니다.
• 분필은 어떻게 신청하나요?
  토지를 나누려면 토지소유자가 지적소관청에 분할을 신청해야 합니다. 측량으로 특정 부분의 경계와 면적을 정한 뒤 신청하고, 분할이 되면 각 필지에 공유지분이 그대로 옮겨 적힙니다. 그다음 지분을 서로 주고받아 단독 소유로 정리합니다.

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