등기·명의신탁

물품대금 담보로 직원 명의 가등기를 했는데 명의신탁이라 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 직원 명의로 한 담보가등기라도 회사·채무자·직원 사이에 합의가 있고 직원에게 채권이 실질적으로 귀속되거나 직원도 변제받을 수 있는 관계라면 유효합니다. 대법원은 이런 제3자 명의 담보가등기를 부동산실명법이 금지하는 명의신탁 등기로 보지 않았습니다. 지금은 직원 명의로 하기로 한 합의와 직원에게 변제된 기록이 있는지부터 확인하십시오.

직원 명의라는 이유만으로 가등기를 포기하고 채권자 본인 명의로 처음부터 다시 담보를 잡을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B회사는 2023년부터 A씨에게 자재를 공급했지만 물품대금 8,000만원을 받지 못했습니다. 2024년 5월 B회사는 대금을 담보하려고 A씨 소유 토지에 채권관리 담당 직원 C씨 명의로 소유권이전청구권 가등기를 해 두었습니다. 그런데 2025년 가을 이 가등기가 B회사의 승낙 없이 말소되었고, B회사가 회복등기를 청구하자 A씨는 C씨와는 채권채무관계가 없으니 부동산실명법상 명의신탁으로 무효라고 맞섰습니다. B회사는 직원 명의 가등기가 정말 무효가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권자 아닌 사람 명의의 담보가등기도 유효한가요?

일정한 요건을 갖추면 유효합니다. 담보가등기는 원칙적으로 채권자와 가등기명의자가 같아야 합니다. 그러나 대법원 2009. 11. 26. 선고 2008다64478 판결은 채권자·채무자·제3자 사이에 제3자 명의로 하기로 합의가 있고, 제3자에게 채권이 실질적으로 귀속되었거나 제3자도 유효하게 변제받을 수 있는 불가분적 채권관계가 있으면 제3자 명의의 가등기도 유효하다고 보았습니다.

불가분적 채권관계란 여러 채권자가 각자 전부의 이행을 청구할 수 있고, 채무자는 그중 누구에게 갚아도 되는 관계를 말합니다. 직원 C씨도 대금을 받을 수 있고 A씨도 C씨에게 갚으면 채무가 소멸한다는 거래 관행이 있었다면 이 요건을 채울 수 있습니다.

명의신탁이라 무효라는 주장은 언제 받아들여지나요?

직원 명의를 형식적으로만 빌렸을 때 받아들여질 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 무효로 합니다. 제3자 명의 가등기가 앞의 요건을 갖추어 유효하다면 실권리자 아닌 사람 명의의 등기로 보지 않지만, C씨가 채권과 아무 관련 없이 이름만 빌려준 것이라면 A씨의 주장이 받아들여질 수 있습니다.

반면 채권자가 자기 명의로 담보 목적 가등기를 한 것은 처음부터 명의신탁약정에서 빠집니다. 문제가 되는 것은 채권자와 명의자가 다를 때뿐입니다.

말소된 가등기는 어떻게 회복하나요?

가등기가 유효했다면 말소회복등기를 청구할 수 있습니다. 권리자의 승낙 없이 말소된 등기는 말소 원인이 없으므로 회복을 구할 수 있고, 그사이 등기상 이해관계 있는 제3자가 생겼다면 그 제3자의 승낙도 받아야 합니다. 소송에서는 A씨를 상대로 회복등기 절차 이행을, 이해관계인을 상대로 승낙의 의사표시를 함께 청구합니다.

직원 명의 담보가등기 대응 순서

• 합의 자료 확보 - 가등기를 직원 명의로 한다는 데 채무자가 동의한 문서나 문자를 모읍니다. 세 사람 사이 합의가 첫 요건입니다.
• 변제 관계 정리 - 채무자가 직원에게 대금을 낸 적이 있는지, 직원이 영수증을 발행했는지 확인합니다. 불가분적 채권관계를 보여 주는 자료가 됩니다.
• 채권양도 검토 - 관계가 불분명하면 회사가 직원에게 채권을 양도하고 채무자에게 통지하는 방법을 검토합니다. 실질적 귀속을 분명히 합니다.
• 말소 경위 조사 - 누가 어떤 서류로 말소를 신청했는지 등기소에서 신청서를 열람합니다. 위조나 무권한 신청 여부를 확인합니다.
• 회복등기 청구 - 채무자와 이해관계 있는 제3자를 함께 상대로 소를 냅니다. 처분금지가처분으로 그사이 새 권리자가 생기는 것을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기를 한 경위가 회사 내부 결재 문서에만 남아 있고 채무자와의 합의 자료가 없다면 거래 경과 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 담보가등기·근저당권 효력 다툼과 등기 회복 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 담보가등기는 채권자 명의로만 해야 하나요?
  원칙은 그렇지만 예외가 있습니다. 대법원 2008다64478 판결은 채권자·채무자·제3자 사이에 제3자 명의로 하기로 합의하고, 제3자에게 채권이 실질적으로 귀속되었거나 제3자도 유효하게 변제받을 수 있는 관계라면 제3자 명의의 담보가등기도 유효하다고 보았습니다.
• 직원이 이름만 빌려준 경우는요?
  무효가 될 수 있습니다. 직원에게 채권이 귀속되지 않고 채무자가 직원에게 갚을 수도 없는 관계라면 직원 명의는 명목에 그칩니다. 이때는 부동산실명법상 명의신탁약정에 따른 등기로 보아 무효라는 채무자 주장이 받아들여질 수 있습니다.
• 불가분적 채권관계는 무엇인가요?
  각 채권자가 전부의 이행을 청구할 수 있고 채무자는 그중 누구에게 이행해도 되는 관계입니다. 민법 제409조가 정하는 불가분채권이 이 구조이고, 회사와 직원이 묵시적으로 이런 관계에 있었다고 인정되면 직원 명의 가등기도 유효하게 봅니다.
• 채권자 본인 명의 담보가등기도 명의신탁인가요?
  아닙니다. 부동산실명법은 채무 변제를 담보하려고 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우를 명의신탁약정에서 제외합니다. 명의신탁 여부가 문제 되는 것은 채권자와 가등기명의자가 다를 때입니다.
• 관계가 불분명하면 무엇을 할 수 있나요?
  회사가 직원에게 채권을 양도하고 채무자에게 통지하는 방법을 검토할 수 있습니다. 채권양도는 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있으므로, 통지를 내용증명으로 보내 귀속 관계를 분명히 해 둡니다.
• 말소된 가등기를 회복할 때 누구 승낙이 필요한가요?
  등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 사람의 승낙이 필요합니다. 부동산등기법 제59조가 이렇게 정하므로, 말소 뒤 근저당권이나 소유권을 취득한 사람이 있으면 회복등기 소송에서 그 사람을 상대로 승낙의 의사표시도 함께 청구합니다.

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