등기·명의신탁

명의를 빌린 집을 제게 넘기기로 약정하고 가등기까지 했는데 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 계약명의신탁에서 명의자가 집을 신탁자에게 넘기기로 한 약정과 그 약정으로 마친 가등기는 모두 무효입니다. 대법원 2014다63315 판결은 이런 약정이 무효인 명의신탁약정을 전제로 부동산 반환을 구하는 범주에 속한다고 보았습니다. 지금은 매수대금을 누가 냈는지 계좌 내역을 정리해 부당이득 반환 청구로 방향을 잡으십시오.

가등기를 지키려고 이것저것 추가 약정서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 약정은 형식을 바꿔도 무효입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 대출 한도 때문에 친구 B씨 명의로 빌라를 3억 2천만원에 샀고, 매도인은 이런 사정을 몰랐습니다. 두 사람은 나중에 A씨가 요구하면 명의를 넘기기로 약정하고 A씨 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 했습니다. 2026년 사이가 틀어지자 B씨는 가등기를 말소해 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의자가 집을 넘겨주기로 약정하면 효력이 있나요?

없습니다. 부동산실명법 시행 뒤 부동산을 사면서 대금을 실제로 낸 사람과 명의자 사이에 명의신탁관계가 생긴 경우, 대금을 낸 사람의 요구에 따라 소유 명의를 넘기기로 약정해도 그 약정은 무효입니다. 무효인 명의신탁약정을 전제로 부동산 자체나 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하기 때문입니다.

명의신탁약정은 무효이고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같은 규정을 둡니다. 다만 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 매도인과 명의자 사이의 매매와 소유권이전등기는 유효하므로, 집은 명의자 소유가 됩니다.

매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다면 매매와 소유권이전등기 자체가 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남습니다. 이때는 명의자에게서 집을 받는 방식이 아니라 매도인과의 관계를 다시 정리해야 하므로 매수 당시 사정부터 확인합니다.

그 약정으로 마친 가등기도 무효인가요?

무효입니다. 명의신탁자와 명의자가 무효인 명의신탁약정과 함께, 명의신탁자의 소유권이전등기청구권을 확보하려고 명의신탁자 앞으로 가등기를 하고 요구하면 본등기를 해 주기로 약정해도 그 약정은 무효이고 가등기는 원인무효입니다. 가등기를 근거로 본등기를 청구할 수 없고, 명의자나 그 승계인이 말소를 청구할 수 있습니다.

가등기도 명의신탁약정에서 말하는 등기에 포함됩니다. 법은 명의신탁약정을 정의하면서 가등기를 포함한다고 명시하고 있으므로, 가등기라는 형식으로 우회해도 결론이 같습니다.

다른 적법한 원인이 있으면 제3자 명의 가등기는 괜찮나요?

제3자 명의로 한 가등기는 무효입니다. 명의신탁자가 명의신탁약정과 별개의 적법한 원인으로 명의자에 대해 소유권이전등기청구권을 갖게 되었더라도, 이를 보전하려고 자기 명의가 아닌 제3자 명의로 가등기를 하면 명의신탁자와 제3자 사이의 새로운 명의신탁약정에 따른 것이 되어 효력이 없습니다.

반대로 적법한 원인이 있고 명의신탁자 본인 명의로 가등기를 했다면 사정이 다릅니다. 예를 들어 명의자에게 돈을 빌려주고 그 담보로 가등기를 받은 경우처럼 명의신탁과 무관한 원인이 실제로 있는지가 기준입니다.

그러면 대금을 낸 사람은 무엇을 청구할 수 있나요?

매수대금 상당액을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 명의자는 명의신탁자의 돈으로 부동산을 취득했으므로 그 대금만큼 법률상 원인 없는 이익을 얻은 것으로 봅니다. 취득세·중개수수료처럼 명의신탁자가 따로 부담한 비용이 포함되는지는 증거에 따라 다툽니다.

계약명의신탁 이전 약정 대응 순서

• 매수 당시 사정 확인 - 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 확인합니다. 소유권이 명의자에게 갔는지 매도인에게 남았는지가 여기서 갈립니다.
• 대금 흐름 정리 - 계약금·중도금·잔금을 낸 계좌와 날짜를 정리합니다. 부당이득 반환 청구 금액이 됩니다.
• 가등기 원인 점검 - 가등기가 명의신탁을 전제로 한 것인지, 별개의 대여금 등 적법한 원인이 있는지 봅니다. 원인에 따라 유효 여부가 달라집니다.
• 보전처분 검토 - 명의자가 부동산을 처분하려 하면 부당이득 반환채권으로 가압류를 검토합니다. 가등기가 무효라 처분을 막는 수단이 되지 않기 때문입니다.
• 제재 위험 점검 - 과징금과 형사처벌 가능성을 먼저 확인한 뒤 소송 여부를 정합니다. 소송에서 명의신탁 사실이 드러납니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부부·종중 명의신탁처럼 특례가 적용되거나 부동산실명법 시행 전 명의신탁이면 등기부와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 부당이득 반환·가압류·가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기를 해 두면 명의자가 집을 못 파나요?
  막을 수 없습니다. 대법원 2014다63315 판결에 따르면 명의신탁약정을 전제로 한 가등기는 원인무효이므로, 명의자가 집을 팔아도 가등기를 근거로 본등기를 청구하거나 매수인에게 대항할 수 없습니다. 처분을 막으려면 부당이득 반환채권을 근거로 한 가압류를 따로 검토해야 합니다.
• 명의자와 새로 매매계약서를 쓰면 유효한가요?
  실질이 명의신탁 부동산을 돌려받는 것이면 무효입니다. 대법원 2014다63315 판결은 대금을 낸 사람의 요구에 따라 소유 명의를 이전하기로 한 약정은 형식과 관계없이 무효인 명의신탁약정을 전제로 한 것이라 보았습니다. 실제로 새 대금이 오가는 별개의 매매인지가 기준입니다.
• 매도인이 명의신탁을 알았다면 어떻게 되나요?
  매매와 소유권이전등기가 무효가 되어 소유권은 매도인에게 남습니다. 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 상대방이 명의신탁약정을 몰랐을 때만 물권변동을 유효로 봅니다. 이때는 명의자가 아니라 매도인과의 관계에서 대금 반환이나 등기 문제를 정리해야 합니다.
• 제3자 이름으로 가등기하면 괜찮나요?
  무효입니다. 대법원 2014다63315 판결은 명의신탁자가 별개의 적법한 원인으로 소유권이전등기청구권을 가졌더라도 자기 명의가 아닌 제3자 명의로 가등기를 하면 명의신탁자와 제3자 사이의 명의신탁약정에 따른 것이어서 효력이 없다고 보았습니다.
• 돌려받을 수 있는 돈은 얼마인가요?
  명의신탁자가 실제로 부담한 매수대금 상당액이 기준입니다. 민법 제741조에 따라 명의자가 법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환하게 하는 것이므로, 계약금·중도금·잔금을 명의신탁자가 냈다는 계좌 내역이 필요합니다. 취득세 등 부대비용 포함 여부는 증거에 따라 다툽니다.
• 명의자가 가등기 말소를 요구하면 따라야 하나요?
  원칙적으로 따라야 합니다. 명의신탁약정을 전제로 한 가등기는 원인무효이므로 명의자는 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 대여금 담보처럼 명의신탁과 무관한 적법한 원인이 명의신탁자 본인 명의 가등기에 있다면 사정이 달라지므로, 가등기 원인을 먼저 확인하십시오.

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• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?
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