공사대금 시효는 몇 년인가요?

도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. 보통 공사 완료 후 대금 변제기부터 계산합니다. 부분 기성금이 있다면 각 지급 시기를 따로 확인해야 합니다.

유치권을 행사하면 시효가 멈추나요?

아닙니다. 유치권의 행사는 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않습니다. 건물을 점유하고 있어도 3년이 지나면 공사대금 채권이 소멸하고 유치권도 함께 사라지므로 따로 시효를 관리해야 합니다.

지급명령이 확정되면 시효는 어떻게 되나요?

확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있어, 단기시효 대상인 공사대금 채권도 시효가 10년으로 늘어납니다. 재판상 화해나 조정으로 확정된 채권도 같습니다. 지급명령은 채무자가 송달받고 2주 안에 이의하지 않으면 확정됩니다.

낙찰자가 3년 시효를 주장하면요?

낙찰자는 시효 완성을 원용할 수는 있지만, 확정판결이나 지급명령으로 10년이 된 시효를 부정하고 종전 3년을 주장할 수는 없습니다. 낙찰자는 채무자의 채무를 변제할 책임만 지기 때문입니다.

낙찰자에게 돈을 달라고 할 수 있나요?

낙찰자는 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있지만 인적 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 유치권자는 공사대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절하는 방식으로 권리를 행사하고, 공사대금 청구는 원래 채무자에게 합니다.

경비업체를 통한 점유도 인정되나요?

인정될 수 있습니다. 점유는 물리적 지배만이 아니라 물건과 사람의 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 사회관념에 따라 판단합니다. 경비업체가 출입을 통제하고 관리했다면 유치권자의 점유로 볼 여지가 있습니다.

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공사·하자

지급명령으로 공사대금 시효를 늘려 둔 유치권자에게 경매 낙찰자가 3년 시효를 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 유치권의 피담보채권이 확정된 지급명령으로 10년 시효가 된 경우 경매 매수인은 그 연장 효과를 부정하고 종전 3년 단기시효를 주장할 수 없습니다. 대법원 2009다39530 판결은 매수인이 채무자의 채무를 변제할 책임을 질 뿐 별개의 채무를 지는 것이 아니라는 점을 이유로 들었습니다. 지금은 지급명령 확정일과 공사대금 채권의 발생일을 확인하십시오.

기한

공사대금 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. 유치권을 행사해 건물을 점유하고 있어도 시효는 계속 진행하므로, 3년이 지나기 전에 지급명령이나 소송으로 채권을 확정해 두어야 합니다.

지급명령을 받아 두었다면 건물 주인이 바뀌었다는 이유로 시효를 다시 걱정할 필요는 없습니다. 연장된 시효는 매수인에게도 그대로 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2021. 11. B씨 소유 건물의 신축공사를 끝냈지만 공사대금 7억원을 받지 못했습니다. A사는 2022. 8.부터 경비업체를 통해 건물을 점유했고, 2023. 9. 공사대금에 관한 지급명령을 확정받았습니다. 2026. 2. 경매로 건물을 산 C씨는 공사대금 시효 3년이 지났다며 A사에 건물 인도를 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권을 행사하면 공사대금 시효가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 유치권을 행사해 건물을 점유하고 있어도 피담보채권의 소멸시효는 그대로 진행합니다. 공사대금 채권은 도급받은 자의 공사에 관한 채권이어서 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다.

공사대금 시효 비교

상황	시효기간
유치권만 행사	3년(진행 계속)
지급명령 확정	10년
판결 확정	10년

유치권만 행사: 시효기간: 3년(진행 계속)
지급명령 확정: 시효기간: 10년
판결 확정: 시효기간: 10년

출처 - 민법 제163조 제3호, 제165조 제2항, 제326조

시효가 완성되면 피담보채권이 소멸하고, 담보물권인 유치권도 함께 소멸합니다. 원안 사안에서도 유치권자는 공사를 마친 뒤 1년 10개월쯤 지나 지급명령을 받아 두었기 때문에 매수인의 시효 주장을 막을 수 있었습니다. 그래서 유치권자는 점유만 믿고 기다리지 말고 3년 안에 채권을 확정해야 합니다.

지급명령이 확정되면 시효는 몇 년이 되나요?

10년으로 늘어납니다. 지급명령에 이의신청이 없어 확정되면 확정판결과 같은 효력이 있고, 판결과 같은 효력이 있는 것에 의해 확정된 채권은 단기시효 대상이라도 시효가 10년이 됩니다. 재판상 화해나 조정으로 확정된 경우도 같습니다.

공사대금 시효 관리 흐름

공사 완료·변제기
3년 시효 시작
점유 개시
유치권 행사, 시효는 계속 진행
3년 안 지급명령 확정
시효 10년으로 연장
경매 매각
매수인도 연장 효과 부정 못 함

지급명령은 소송보다 절차가 간단하고 비용이 적어 유치권자가 시효 관리를 위해 자주 씁니다. 다만 채무자가 이의하면 통상 소송으로 넘어가므로 공사대금 정산 자료를 미리 준비해 둡니다. 소송으로 넘어가더라도 지급명령 신청 때 시효 중단 효과가 생기므로, 3년이 가까워졌다면 우선 신청부터 해 두는 편이 안전합니다.

경매 매수인은 연장된 시효를 부정할 수 없나요?

부정할 수 없습니다. 매수인은 피담보채권의 시효가 완성되면 직접 이익을 받는 사람이어서 시효 완성을 원용할 수는 있습니다. 그러나 매수인은 유치권자에게 별개의 독립된 채무를 지는 것이 아니라 채무자의 채무를 변제할 책임만 지므로, 확정판결이나 지급명령으로 10년이 된 시효를 3년으로 되돌려 주장할 수 없습니다.

원안은 구 민사소송법 제728조, 제608조 제3항을 근거로 들었지만, 현재는 민사집행법 제91조 제5항과 담보권 실행 경매에 이를 준용하는 제268조가 같은 내용을 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제163조, 제165조도 원안 당시와 같습니다.

유치권 시효 연장 대응 순서

채권 발생일 확인 - 공사 완료일과 대금 변제기를 확인합니다. 3년 시효의 출발점입니다.
지급명령 신청 - 3년이 지나기 전에 채무자를 상대로 지급명령을 신청합니다. 확정되면 시효가 10년이 됩니다.
확정증명 보관 - 지급명령 정본과 확정증명원을 받아 둡니다. 매수인과의 다툼에서 가장 먼저 제출할 서류입니다.
점유 계속 - 경비업체 계약이나 현장 관리로 점유를 이어 갑니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
매수인 대응 - 매수인의 인도 청구나 유치권 부존재 소송에서 시효 연장을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지급명령 전에 이미 3년이 지났거나 채무자가 이의해 소송이 길어졌다면 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 유치권을 둘러싼 건물 인도·유치권 부존재 확인 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

유치권자는 건물을 점유하고 있으니 공사대금 시효는 걱정 없다고 생각합니다. 낙찰자는 채무자가 받은 지급명령은 자기와 상관없다고 여깁니다. 실제로는 점유만으로 시효가 멈추지 않고, 지급명령으로 늘린 시효는 낙찰자에게도 미칩니다.

그래서 날짜 관리가 결론을 정합니다. 공사 완료일, 대금 변제기, 지급명령 신청일과 확정일, 점유를 시작한 날, 경매 매각대금 완납일을 한 장에 적어 두어야 합니다. 지급명령 확정증명원은 원본을 보관합니다.

이 날짜표는 매수인의 유치권 부존재 확인 소송에서 시효 항변을 막는 증거가 됩니다. 점유를 보여 주는 경비 계약서와 현장 사진을 함께 제출하면 유치권 성립과 존속을 한 번에 입증할 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

공사도급계약서와 준공 자료, 지급명령 정본과 확정증명원, 점유를 보여 주는 경비 계약서·현장 사진, 매수인의 내용증명을 준비해 주시면, 공사대금 시효 연장 여부, 매수인에 대한 효력, 유치권 존속 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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