공사·하자

옆 땅 지하굴착 공사로 건물에 금이 갔는데 수리비와 시세 하락분을 함께 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

수리비는 통상의 손해로 받을 수 있지만, 수리한 뒤에 남는 건물 시세 하락분은 특별한 사정으로 인한 손해라서 따로 증명해야 받을 수 있습니다. 대법원은 물건이 훼손되면 수리가 가능하면 수리비가, 불가능하면 교환가치 감소가 통상손해라고 보고, 수리비와 함께 구하는 수리 후 교환가치 감소분은 특별손해로 봅니다. 지금은 공사 전후 건물 사진과 균열 발생 시점을 보여 줄 자료부터 확보해 두십시오.

수리비를 받으려고 시세 하락까지 따로 감정할 필요는 없습니다. 수리가 가능한 손상이면 수리비가 기본 배상액입니다.

이런 상담이 많습니다

S씨의 3층 상가주택 바로 옆 땅에서 2025년 봄부터 지하 3층 건물 신축을 위한 굴착공사가 시작됐습니다. 몇 달 뒤 담장 일부가 무너지고 마당 바닥이 가라앉았으며, 건물 안팎 벽에 균열이 생겼습니다. 보수공사 견적은 8,000만원이었는데, 중개사는 보수해도 「균열 났던 건물」이라 시세가 1억원쯤 떨어질 것이라고 했습니다. S씨는 시공사에 수리비와 시세 하락분을 함께 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사로 건물이 파손되면 무엇이 통상의 손해인가요?

수리가 가능하면 수리비, 수리가 불가능하면 교환가치 감소가 통상의 손해입니다. 불법행위 손해배상은 통상의 손해를 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상합니다. 이 원칙은 불법행위에도 준용됩니다.

대법원 1991. 6. 11. 선고 90다20206 판결은 지하굴착공사로 담장이 무너지고 바닥이 침하하며 건물 벽에 균열이 생긴 사안에서, 수리가 가능함을 전제로 보수공사비를 청구하면서 함께 구한 보수 후 교환가치 감소액은 통상손해가 아니라 특별사정으로 인한 손해라고 판단했습니다. 따라서 시세 하락분을 받으려면 그런 특별한 사정이 있었고 가해자가 이를 알았거나 알 수 있었다는 점을 증명해야 합니다.

수리비가 건물값보다 많이 나오면 어떻게 되나요?

교환가치 감소분이 배상 한도가 됩니다. 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결은 수리나 원상복구가 가능하더라도 그 비용이 교환가치 감소분을 현저하게 넘으면 경제적으로 수리가 불능이라고 보아, 손해액을 교환가치 감소분 범위로 제한해야 한다고 보았습니다. 오래된 건물처럼 수리비가 과도하게 나오는 경우에 적용됩니다.

반대로 수리해도 원상복구가 불가능할 정도로 중대한 손상이 남는다면 사정이 다릅니다. 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다300708 판결은 차량 사고에서 원상복구가 불가능할 정도의 중대한 손상을 입었다면 교환가치 감소도 통상손해라고 보았습니다. 건물도 보수 뒤에 구조적 결함이 남는다는 감정 결과가 있으면, 이 논리로 시세 하락분을 통상손해로 주장해 볼 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 판단 틀은 같습니다.

정신적 고통에 대한 위자료도 받을 수 있나요?

받을 수 있는 경우가 있습니다. 재산권이 침해되면 원칙적으로 재산상 손해를 배상받아 정신적 고통도 회복된다고 보지만, 재산상 배상만으로 회복할 수 없는 정신적 손해가 있다면 특별사정으로 인한 손해로 위자료를 인정할 수 있습니다. 위 90다20206 판결도 살고 있던 건물이 훼손돼 받은 충격과 주거생활의 불안을 경험칙상 인정해 위자료를 인정했습니다.

지하굴착 피해 대응 순서

• 피해 상태 기록 - 날짜가 찍힌 사진과 영상으로 균열 위치·폭·진행을 기록합니다. 공사와 균열의 시간적 관계를 보여 주는 자료입니다.
• 공사 전 상태 자료 확보 - 공사 전 사진, 사전 조사 보고서(시공사가 한 것 포함)를 모읍니다. 기존 균열과 새 균열을 구분합니다.
• 공사 중지·보수 요구 - 내용증명으로 시공사와 건축주에게 안전조치와 보수를 요구합니다. 가해자가 피해를 알게 된 시점이 됩니다.
• 감정 신청 - 법원 감정으로 원인, 보수비, 보수 후 결함 잔존 여부를 확인합니다. 시세 하락분을 주장하려면 결함 잔존이 확인되어야 합니다.
• 손해배상 청구 - 시공사·건축주를 상대로 수리비, 위자료, 증명된 경우 시세 하락분을 청구합니다. 손해와 가해자를 안 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 공사 전부터 노후해 기존 균열이 있었거나 건축주와 시공사 중 누가 책임질지 계약 구조가 복잡하다면 사전 조사 자료와 도급계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사로 인한 인접 건물 피해 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수리비만 받으면 시세 하락분은 포기해야 하나요?
  포기해야 하는 것은 아니지만 증명이 더 필요합니다. 대법원 1991. 6. 11. 선고 90다20206 판결은 수리비와 함께 구하는 보수 후 교환가치 감소분을 특별사정으로 인한 손해로 보았으므로, 민법 제393조 제2항에 따라 특별한 사정과 가해자의 인식 가능성을 증명해야 받을 수 있습니다.
• 보수해도 결함이 남으면 어떻게 되나요?
  시세 하락분을 통상손해로 주장할 여지가 생깁니다. 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다300708 판결은 원상복구가 불가능할 정도의 중대한 손상이면 교환가치 감소도 통상손해라고 보았습니다. 건물도 감정으로 보수 뒤 구조적 결함이 남는다는 점이 확인되면 이 논리를 쓸 수 있습니다.
• 시공사와 건축주 중 누구에게 청구하나요?
  공사를 직접 한 시공사에 청구하는 것이 기본이고, 건축주도 공사를 지시하거나 위험을 알면서 방치했다면 함께 청구할 수 있습니다. 도급인은 원칙적으로 수급인의 행위에 책임지지 않지만, 도급이나 지시에 중대한 과실이 있으면 책임을 집니다. 도급계약서와 공사 감리 기록을 확인해 상대방을 정합니다.
• 수리비가 건물값보다 많이 나오면요?
  교환가치 감소분까지로 제한될 수 있습니다. 대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결은 수리비가 교환가치 감소분을 현저하게 넘으면 경제적으로 수리가 불능이라고 보아 손해액을 교환가치 감소분 범위로 제한해야 한다고 보았습니다. 노후 건물이라면 두 금액을 함께 감정받는 편이 안전합니다.
• 공사 중에 공사를 멈추게 할 수 있나요?
  공사중지 가처분을 신청할 수 있습니다. 균열이 계속 커지고 붕괴 위험이 있다면 소유권에 기한 방해예방청구권을 근거로 법원에 공사중지 가처분을 구할 수 있습니다. 피해 진행을 보여 주는 날짜별 사진과 안전진단 소견이 있어야 긴급성이 인정됩니다.
• 손해배상 청구 기한은 언제까지인가요?
  손해와 가해자를 안 날부터 3년, 공사로 손해가 생긴 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 민법 제766조가 적용되며, 균열이 공사 기간 내내 계속 진행했다면 손해가 확대된 부분의 기산점을 따로 다툴 수 있습니다. 균열을 처음 발견한 날짜를 사진으로 남겨 두어야 합니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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