공사·하자

새로 지은 집 콘크리트 강도가 모자라는데 하자보수 말고 위자료도 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵고, 하자보수나 보수비 배상으로도 회복되지 않는 정신적 고통이 있고 시공사가 그 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우에만 위자료가 인정됩니다. 대법원은 건물 하자로 인한 정신적 고통은 보수나 손해배상으로 회복된다고 보고, 그 밖의 고통은 특별한 사정으로 인한 손해로 다룹니다. 지금은 구조안전진단 결과와 거주하며 겪은 피해를 날짜별로 기록해 두십시오.

위자료가 인정되지 않는다고 해서 받을 돈이 줄어드는 것은 아닙니다. 보수비 전액과 보수 기간의 이주비·임료 손실 같은 재산상 손해는 따로 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 시공사 A사와 2층 철근콘크리트 단독주택 신축 도급계약을 맺고 2024년 봄 집을 넘겨받았습니다. 2025년 벽체 균열이 번져 구조안전진단을 받았더니 콘크리트 압축강도가 설계 기준에 크게 못 미치고 철근 피복 두께도 부족하다는 결과가 나왔습니다. B씨는 A사에 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하면서, 무너질까 불안해 가족이 제대로 잠도 못 잤다며 위자료도 함께 청구할 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자로 받은 정신적 고통도 배상받을 수 있나요?

원칙적으로는 보수나 보수비 배상으로 함께 회복된다고 봅니다. 대법원 1996. 6. 11. 선고 95다12798 판결은 건물 신축 도급에서 하자로 인해 도급인이 받은 정신적 고통은 하자가 보수되거나 보수에 갈음한 손해배상이 이루어지면 회복된다고 보았습니다. 그래서 하자가 있다는 사실만으로 위자료가 따로 나오지는 않습니다.

다만 보수나 손해배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다면, 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 수급인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 위자료가 인정됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 손해배상 범위 규정이 그대로 적용됩니다.

위자료가 인정되려면 무엇을 증명해야 하나요?

두 가지를 증명해야 합니다. 첫째, 하자가 건물의 안전성에 미치는 영향이 커서 보수로도 회복되지 않는 고통이 있었다는 사정입니다. 둘째, 시공사가 그런 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점입니다.

예를 들어 구조안전진단에서 붕괴 위험 판정이 나와 가족이 급히 대피해야 했고, 시공사가 강도 미달을 알면서도 타설을 강행했다는 자료가 있으면 두 요건을 주장해 볼 수 있습니다. 반면 균열이나 누수처럼 보수로 해결되는 하자라면 불안감이 컸다는 사정만으로는 인정되기 어렵습니다.

하자가 있으면 공사 잔금은 안 줘도 되나요?

손해배상액만큼만 잔금 지급을 거절할 수 있습니다. 하자보수에 갈음한 손해배상 청구와 공사대금 지급은 동시이행 관계인데, 95다12798 판결은 도급인이 그 손해배상액에 상응하는 보수액만 거절할 수 있고 나머지 잔금은 지급을 거절할 수 없다고 보았습니다.

잔금을 전부 붙잡고 있으면 나머지 금액에 대한 지연손해금을 물 수 있습니다. 하자 감정으로 보수비를 산정한 뒤 그 범위에서 잔금을 유보하는 편이 안전합니다.

신축 하자 위자료 대응 순서

• 구조안전진단 - 전문기관에 콘크리트 강도와 구조 안전성 진단을 맡깁니다. 하자의 중대성을 증명하는 기본 자료입니다.
• 피해 기록 - 대피·이주·생활 불편을 날짜별로 사진과 영수증으로 남깁니다. 보수로 회복되지 않는 고통을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 시공사 인식 자료 확보 - 타설 당시 시험성적서, 감리 지적 사항, 현장 대화 기록을 확보합니다. 시공사가 알았거나 알 수 있었다는 점의 증거입니다.
• 보수 요구 통지 - 상당한 기간을 정해 보수를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 담보책임 기간 안의 권리 행사를 증명합니다.
• 손해 항목 정리 - 보수비, 이주비, 임료 손실, 위자료를 나눠 청구합니다. 재산상 손해를 먼저 확실히 하고 위자료를 더합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아파트처럼 공동주택이거나 분양계약으로 집을 샀다면 적용 법률과 담보책임 기간이 달라지므로 계약서와 사용검사일을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 하자 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자만 있으면 위자료가 나오나요?
  나오지 않는 것이 원칙입니다. 대법원 1996. 6. 11. 선고 95다12798 판결은 건물 하자로 인한 정신적 고통은 하자보수나 보수에 갈음한 손해배상으로 회복된다고 보았습니다. 보수로도 회복되지 않는 고통이 있고 수급인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 민법 제393조 제2항의 특별 손해로 위자료가 인정됩니다.
• 보수비 대신 돈으로 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제667조 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 제1항 단서에 따라 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 들면 보수 청구가 제한되고, 이때는 하자로 줄어든 가치 상당액을 배상받습니다.
• 잔금을 전부 안 줘도 되나요?
  손해배상액만큼만 거절할 수 있습니다. 민법 제667조 제3항은 하자 손해배상에 동시이행 규정을 준용하고, 대법원 95다12798 판결은 손해배상액에 상응하는 보수액만 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 그 이상을 유보하면 나머지 잔금에 대한 지연손해금을 부담할 수 있습니다.
• 철근콘크리트 주택의 하자담보 기간은요?
  10년이 적용될 여지가 큽니다. 민법 제671조 제1항은 건물 수급인이 인도 후 5년간 담보책임을 지되, 석조·석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 정합니다. 계약서에 기간을 줄인 특약이 있어도 수급인이 알고 알리지 않은 하자에는 제한이 적용되지 않을 수 있습니다.
• 보수 기간에 이사한 비용도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 보수 공사 때문에 집을 비워야 했다면 이주비와 임시 거처 임차료, 보수 기간의 임료 손실은 하자와 상당인과관계 있는 재산상 손해로 민법 제393조 제1항의 통상 손해에 해당할 여지가 큽니다. 영수증과 기간을 증명하는 자료를 남겨 두어야 합니다.
• 위자료 청구에 필요한 증거는 무엇인가요?
  하자의 중대성과 시공사의 인식을 보여 주는 자료입니다. 구조안전진단 결과, 대피나 이주 기록이 첫째 요건을, 타설 당시 시험성적서와 감리 지적 사항, 시공사와 주고받은 문자가 둘째 요건을 뒷받침합니다. 민법 제751조 제1항의 정신상 고통을 인정받으려면 두 자료가 모두 필요합니다.

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