매매 계약

중개사 없이 집을 직거래로 샀는데 거래신고는 어디에 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

직거래라면 매도인과 매수인이 계약일부터 30일 안에 집이 있는 시·군·구청에 함께 부동산 거래신고를 해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조가 정한 의무이고, 중개사가 계약서를 써 줬다면 중개사가 신고합니다. 지금은 계약서에 적힌 계약일을 확인해 30일 기한부터 계산해 두십시오.

검인을 따로 받으러 갈 필요는 없습니다. 거래신고를 하고 신고필증을 받으면 매수인은 등기에 필요한 검인을 받은 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 8월 지인에게서 빌라 한 채를 3억원에 직거래로 사기로 하고 계약금 3,000만원을 보냈습니다. 중개사 없이 계약서를 직접 썼는데, 매도인은 잔금 때 신고하면 된다며 거래신고를 미루고 있습니다. A씨는 신고를 어디에 언제까지 해야 하는지, 매도인이 계속 협조하지 않으면 혼자 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산 거래신고는 누가 해야 하나요?

직거래라면 매도인과 매수인이 공동으로 신고하고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 중개사가 신고합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 부동산 매매계약, 분양 같은 공급계약, 분양권·입주권 매매계약을 신고 대상으로 정합니다. 거래 상대방이 국가·지방자치단체나 공공기관이면 그쪽이 신고합니다.

두 중개사가 함께 중개했다면 두 중개사가 공동으로 신고하고, 한쪽 중개사가 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다. 중개사가 신고하는 거래라도 당사자가 중개사에게 신고를 하지 말라고 요구하면 과태료 대상이 됩니다.

부동산 거래신고는 언제까지 어디에 하나요?

계약일부터 30일 안에 그 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 거래 당사자가 부동산거래계약 신고서에 함께 서명 또는 날인해 시·군·구청 부동산 거래 담당 부서에 내면 됩니다.

국토교통부 부동산거래관리시스템으로 온라인 신고도 할 수 있습니다. 부동산거래계약시스템으로 계약서를 작성한 경우에는 계약을 체결한 때에 신고서를 낸 것으로 봅니다. 신고관청은 신고 내용을 확인한 뒤 신고필증을 지체 없이 발급합니다.

매도인이 거래신고에 협조하지 않으면 어떻게 하나요?

상대방이 신고를 거부하면 혼자 신고할 수 있습니다. 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하고 거래계약서 사본, 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증이나 통장 사본, 단독신고사유서를 붙여 내면 됩니다. 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 확인합니다.

매도인이 연락을 끊는 경우를 대비해 신고 요청 문자나 내용증명을 남겨 두면 단독신고사유서에 거부 사실을 적을 때 쓸 수 있습니다. 공동신고를 거부한 쪽도 신고를 하지 않은 자로 보아 과태료를 받습니다.

거래신고를 늦게 하거나 거짓으로 하면 어떻게 되나요?

30일 안에 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료를 받습니다. 공동신고를 거부한 사람도 같습니다. 실제 거래가격과 다르게 신고하면 그 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 해당하는 과태료를 받습니다.

신고한 뒤 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 안에 해제등 신고를 해야 합니다. 2026. 12. 17.부터는 해제등 신고를 하지 않은 사람도 500만원 이하 과태료 대상이 되도록 개정 규정이 시행됩니다.

부동산 거래신고 대응 순서

• 계약일 확인 - 계약서에 적힌 계약일을 봅니다. 그날부터 30일이 신고 기한입니다.
• 신고 주체 확인 - 중개사가 계약서를 써 줬는지 봅니다. 그렇다면 중개사가 신고합니다.
• 공동 신고 - 직거래라면 상대방과 날짜를 맞춰 함께 신고합니다. 온라인 신고도 가능합니다.
• 단독 신고 준비 - 상대방이 거부하면 계약서 사본과 계약금 입금 내역을 챙깁니다. 단독신고사유서를 함께 냅니다.
• 신고필증 보관 - 신고필증을 받아 둡니다. 소유권이전등기를 신청할 때 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다운계약서를 요구받았거나 계약금을 주고받은 뒤 계약이 깨져 해제 신고를 두고 다툼이 생긴 경우에는 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 거래신고 기한은 잔금일부터 세나요?
  아닙니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항은 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 신고하도록 정합니다. 잔금이나 등기 날짜와 상관없이 계약서를 쓴 날부터 계산하므로, 잔금까지 기간이 길면 잔금 전에 먼저 신고해야 합니다.
• 중개사를 통해 샀는데 제가 직접 신고해야 하나요?
  아닙니다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 그 중개사가 신고해야 합니다. 두 중개사가 함께 중개했다면 공동으로 신고하고, 한쪽이 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다. 중개사에게 신고를 미루라고 요구하면 과태료를 받을 수 있습니다.
• 매도인이 연락을 끊으면 혼자 신고할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 상대방이 신고를 거부하면 신고서에 혼자 서명 또는 날인하고 거래계약서 사본, 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증이나 통장 사본, 단독신고사유서를 붙여 신고관청에 내면 됩니다. 신고 요청 문자 같은 거부 사실 기록을 함께 남겨 두십시오.
• 거래신고를 하면 검인은 따로 안 받아도 되나요?
  따로 받지 않아도 됩니다. 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 매수인은 부동산등기 특별조치법에 따른 검인을 받은 것으로 봅니다. 소유권이전등기를 신청할 때 신고필증을 함께 내면 됩니다.
• 신고 기한을 넘기면 과태료가 얼마인가요?
  500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 신고를 하지 않은 사람뿐 아니라 공동신고를 거부한 사람도 대상입니다. 실제 금액은 지연 기간과 거래가격에 따라 시행령 기준으로 정해지므로 늦었더라도 바로 신고하는 편이 낫습니다.
• 신고 후 계약이 깨지면 다시 신고해야 하나요?
  해야 합니다. 신고한 뒤 계약이 해제, 무효 또는 취소되면 그 사실이 확정된 날부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 해제등 신고를 해야 하고, 상대방이 거부하면 단독으로 할 수 있습니다. 2026. 12. 17.부터는 이 신고를 하지 않아도 과태료 대상이 됩니다.

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