등기·명의신탁

집을 판 뒤에도 전 주인이 갚은 근저당 말소를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 근저당권을 설정해 준 전 소유자는 부동산을 판 뒤에도 빚을 다 갚았다면 근저당권자에게 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 근저당권설정자가 계약 당사자로서 원상회복을 구할 계약상 권리가 있으므로 소유권을 잃었다는 이유만으로 그 권리가 없어지지 않는다고 보았습니다. 지금은 대출 완납 확인서와 매수인과 맺은 말소 약정 문구부터 확인해 두십시오.

채권자가 말소해 주는 조건으로 돈을 더 달라고 해도 응할 필요가 없습니다. 피담보채무가 없어지면 근저당권도 함께 소멸하기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 5월 A씨는 자기 아파트에 사채업자 B씨 앞으로 근저당권을 설정하고 2천만원을 빌렸다가, 2025년 초 원리금을 모두 계좌로 갚았습니다. 말소를 미루던 중 2025년 9월 아파트를 C씨에게 팔면서 잔금일까지 근저당권을 말소하기로 약정했습니다. 그런데 B씨는 말소 서류를 주는 대가로 300만원을 더 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빚을 다 갚으면 근저당권은 어떻게 되나요?

근저당권으로 담보한 채무가 변제로 모두 소멸하면 근저당권도 소멸합니다. 등기부에 근저당권 등기가 남아 있더라도 실체법상 권리는 없어진 것이므로, 소유자나 설정자는 근저당권자에게 말소등기에 협력하라고 청구할 수 있습니다.

현재 소유자는 자기 소유권을 방해하는 등기라는 이유로 말소를 청구할 수 있습니다. 부동산을 산 매수인이 근저당권자에게 직접 말소를 청구하는 것도 당연히 가능합니다.

부동산을 판 전 소유자도 말소를 청구할 수 있나요?

있습니다. 대법원 1994. 1. 25. 선고 93다16338 전원합의체 판결은 근저당권설정자인 종전 소유자도 근저당권설정계약의 당사자로서, 근저당권 소멸에 따른 원상회복으로 말소를 구할 계약상 권리가 있다고 보았습니다. 이 판결로 소유자만 청구할 수 있다고 본 종전 판례는 폐기됐습니다.

매도인은 매수인에게 근저당권을 말소해 넘겨 줄 의무를 지고 있으므로, 이 청구권을 직접 행사해 매매 약정을 이행할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 판례도 이 전원합의체 판결의 태도를 따르고 있습니다.

소유권이전 의무가 있어도 근저당 말소를 청구할 수 있나요?

대물변제 예약이나 양도담보 약정이 있어 채무자가 채권자에게 소유권이전 의무를 지고 있더라도, 그 사정만으로 근저당권 말소 청구가 막히지는 않습니다. 채무자는 피담보채무를 갚아 소유권이전 의무 자체를 없앨 수 있기 때문입니다.

채권자 앞으로 소유권이전등기가 이미 마쳐진 뒤라도, 채무자는 청산금을 받을 때까지 채무액을 갚고 그 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면 이 청구를 할 수 없습니다.

근저당 말소 청구 대응 순서

• 변제 증명 확보 - 부채증명서, 완납 확인서, 송금 내역을 모읍니다. 피담보채무 소멸을 증명하는 자료입니다.
• 매매 약정 확인 - 매수인과 맺은 계약서에서 말소 의무와 기한을 확인합니다. 지연되면 매수인에게 책임을 질 수 있습니다.
• 말소 요구 통지 - 근저당권자에게 내용증명으로 말소등기 서류 교부를 요구합니다. 추가 금전 요구에는 응하지 않습니다.
• 말소 청구 소송 - 채권자가 계속 거부하면 전 소유자나 현 소유자가 근저당권설정등기 말소 청구 소송을 냅니다.
• 판결로 단독 말소 - 승소 판결이 확정되면 그 판결로 등기권리자가 단독으로 말소등기를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권자가 다른 채권도 담보된다고 주장하거나 채무 액수 자체를 다투면 근저당권설정계약서와 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 말소 청구 소송과 부동산 매매 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유권을 넘긴 뒤에도 말소를 청구할 수 있나요?
  있습니다. 대법원 1994. 1. 25. 선고 93다16338 전원합의체 판결은 근저당권설정자인 종전 소유자도 계약 당사자로서 근저당권 소멸에 따른 원상회복으로 말소를 청구할 계약상 권리가 있고, 소유권을 잃었다는 이유만으로 이 권리를 행사할 수 없는 것은 아니라고 보았습니다.
• 매수인이 직접 말소를 청구할 수도 있나요?
  있습니다. 현재 소유자인 매수인은 자기 소유권에 기해 피담보채무 소멸을 이유로 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있기 때문입니다. 전 소유자와 매수인 중 누가 청구해도 됩니다.
• 채권자가 말소 대가로 돈을 요구하면요?
  응할 의무가 없습니다. 담보한 채권이 변제로 소멸하면 근저당권도 소멸하므로, 채권자는 말소등기에 협력할 의무만 남습니다. 추가 금전 요구 문자나 녹음은 소송에서 거부 경위를 보여 주는 자료가 되므로 보관해 두십시오.
• 빚을 다 갚았는데 등기가 자동으로 지워지나요?
  자동으로 지워지지 않습니다. 근저당권은 실체상 소멸해도 등기는 근저당권자가 말소 서류를 주거나 판결을 받아야 지워집니다. 등기가 남아 있으면 매수인이 대출을 받거나 되파는 데 지장이 생기므로, 완납 직후 말소 서류를 받아 두는 편이 안전합니다.
• 양도담보 약정이 있어도 말소 청구가 되나요?
  됩니다. 대법원 1996. 5. 10. 선고 94다35565, 35572 판결은 대물변제 예약이나 양도담보 약정으로 채무자가 소유권이전 의무를 지고 있더라도, 채무자는 피담보채무를 갚아 그 의무를 없앨 수 있으므로 그 사정만으로 근저당권 말소 청구를 막을 수 없다고 보았습니다.
• 담보로 넘긴 소유권 등기도 되찾을 수 있나요?
  청산금을 받기 전이라면 채무액을 갚고 채권담보 목적으로 한 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 변제기가 지난 때부터 10년이 지났거나 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면 청구할 수 없으므로 기한을 먼저 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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