주택 임대차

집주인이 아닌 사람과 맺은 전세계약도 주택임대차보호법으로 보호되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인이 아니어도 그 집을 적법하게 임대할 권한이 있는 사람과 계약했다면 주택임대차보호법으로 보호됩니다. 다만 대금을 내기 전 경매 최고가매수신고인처럼 임대권한이 없는 사람과 계약했다면 전입신고와 확정일자를 갖춰도 우선변제권이 생기지 않습니다. 지금은 계약서의 임대인이 등기부 소유자와 같은지, 다르다면 무슨 권한으로 임대하는지 확인하십시오.

소유자 명의로 직접 계약해야만 보호되는 것은 아닙니다. 권한이 있는 대리인이나 매수인과 맺은 계약도 같은 보호를 받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 8월 경기도의 아파트를 보증금 2억원에 빌리면서 등기부 소유자가 아닌 사람과 계약했습니다. 임대인은 경매에서 이 아파트를 낙찰받았다며 곧 소유권을 넘겨받는다고 설명했고, A씨는 입주 날 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 뒤늦게 임대인이 아직 대금을 내지 않았다는 사실을 안 A씨는 이 계약도 법으로 보호되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

적법한 임대권한이 있는 사람은 누구인가요?

주택을 적법하게 임대할 수 있는 지위에 있는 사람입니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결은 주택임대차보호법이 임차인과 소유자 사이의 계약에 한정되지 않고, 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 맺은 계약에도 적용된다고 보았습니다. 매매대금을 치르고 집을 넘겨받은 매수인, 분양자에게서 입주를 허락받아 집을 넘겨받은 수분양자가 그 예입니다.

임차인이 임대인의 동의를 받아 다시 세를 주는 전대도 같은 구조입니다. 동의 없는 전대는 원임대인에게 대항할 수 없고, 원임대인이 계약을 해지할 수도 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용된다고만 정하고, 임대인이 소유자여야 한다는 요건은 두지 않습니다.

경매 최고가매수신고인과 맺은 계약은 왜 보호되지 않나요?

최고가매수신고인은 아직 소유권을 얻지 못한 장래 소유자이기 때문입니다. 경매 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득하고, 대금을 내지 않으면 재매각으로 소유권을 얻지 못할 수도 있습니다.

대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 대금을 내기 전 최고가매수신고인에게는 적법한 임대권한이 있다고 볼 자료가 없다며, 그와 계약한 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖춘 것만으로 우선변제권을 취득하지 않는다고 판단했습니다. 매매 매수인과 달리 최고가매수신고인은 대금을 치르지도, 집을 적법하게 넘겨받지도 않은 상태였다는 차이가 있습니다.

매매계약이 해제되면 매수인에게 빌린 세입자는 어떻게 되나요?

매수인에게서 집을 빌려 대항력을 갖춘 임차인은 매매계약이 해제되더라도 새 소유자, 즉 원래 매도인에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 계약 해제는 제3자의 권리를 해치지 못하고, 해제 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 이 제3자에 해당하기 때문입니다.

대법원 2007다38908, 38915 판결 사안은 분양계약이 해제돼 수분양자가 소유권을 얻지 못한 경우였는데, 임차인은 분양자에게 임차권으로 대항할 수 있다고 보았습니다. 대항요건은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 효력이 생기므로, 해제보다 그 시점이 앞서야 합니다.

집주인 아닌 임대인과 계약할 때 확인 순서

• 등기부 소유자 대조 - 계약서 임대인과 등기부 소유자가 같은지 봅니다. 다르면 임대권한 서류를 요구합니다.
• 권한 서류 확보 - 위임장·인감증명서, 매매계약서·잔금 영수증, 전대 동의서 가운데 해당 서류를 받습니다. 보호 여부를 가르는 증거입니다.
• 경매 진행 여부 확인 - 등기부에 경매개시결정 등기가 있는지 봅니다. 있으면 임대인이 대금을 냈는지까지 확인합니다.
• 전입·확정일자 - 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다. 다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권의 순위가 생깁니다.
• 보증금 지급 경로 - 보증금은 권한 있는 사람 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다. 나중에 반환 청구 상대를 정하는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁된 집이거나 임대인이 공동소유자 가운데 한 사람인 경우에는 등기부와 내부 약정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유자의 가족과 계약해도 보호되나요?
  소유자에게서 임대 권한을 위임받았다면 보호됩니다. 대리인이 소유자를 대리해 맺은 계약은 소유자와의 계약과 같고, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력도 그대로 생깁니다. 다만 대리권이 없으면 소유자가 추인하지 않는 한 소유자에게 효력이 없으므로 위임장과 인감증명서를 받아 두어야 합니다.
• 잔금 전 매수인과 계약하면 보호되나요?
  대금을 치르지 않았더라도 매도인에게서 집을 넘겨받아 사용·수익할 지위에 있다면 적법한 임대권한이 인정될 수 있습니다. 대법원 2007다38908, 38915 판결은 매매계약 이행으로 목적물을 인도받은 매수인이 적법하게 임대할 수 있다고 보았습니다. 인도 여부를 서류로 확인해야 합니다.
• 전대차 세입자도 보호되나요?
  원임대인의 동의를 받은 전대차라면 보호될 수 있습니다. 민법 제629조 제1항은 임대인의 동의 없는 전대를 금지하므로, 동의 없는 전대차의 전차인은 원임대인에게 대항하지 못합니다. 동의서가 있으면 전대인이 적법한 임대권한을 가진 임대인이 됩니다.
• 최고가매수신고인과 한 계약은 효력이 없나요?
  계약 자체는 당사자 사이에서 유효합니다. 대법원 2012다93794 판결이 부정한 것은 주택임대차보호법상 우선변제권이고, 임차인은 계약 상대에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 소액임차인 최우선배당 여부는 별개의 문제로 남습니다.
• 매매계약이 해제되면 집을 비워야 하나요?
  해제 전에 대항력을 갖췄다면 비우지 않아도 됩니다. 민법 제548조 제1항 단서는 계약 해제가 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정하고, 대법원 2007다38908, 38915 판결은 해제 전 대항요건을 갖춘 임차인을 이 제3자로 보았습니다. 대항력이 생긴 날과 해제일을 비교하십시오.
• 권한 없는 사람과 계약한 걸 나중에 알면 어떻게 하나요?
  먼저 소유자에게 그 계약을 인정하는지 확인합니다. 소유자가 추인하면 처음부터 소유자와 맺은 계약처럼 효력이 생기고, 거절하면 계약 상대방에게 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다. 보증금을 이미 줬다면 상대방 재산에 가압류를 먼저 검토하십시오.

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