주택 임대차

집주인 동의 없이 전대받았는데 기간이 남았어도 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인 동의 없이 전대받았다면 집주인은 계약기간이 남아 있어도 원래 세입자와의 임대차를 해지하고 전차인에게 집을 넘기라고 할 수 있습니다. 다만 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있거나 건물의 작은 부분만 빌린 경우에는 해지할 수 없습니다. 지금은 원래 세입자가 집주인 동의를 받았는지부터 확인하십시오.

집주인의 말 한마디로 그날 바로 짐을 빼야 하는 것은 아닙니다. 해지 의사표시가 원래 세입자에게 도달해야 임대차가 끝나고, 그 뒤 인도 문제로 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2025년 10월 원래 세입자에게 보증금 3천만원을 주고 아파트 전체를 1년간 전대받았습니다. 원래 세입자는 집주인에게 말해 두었다고 했지만, 2026년 봄 집주인이 찾아와 동의한 적이 없다며 원래 세입자에게 해지 통지를 보냈고 S씨에게도 집을 비우라고 했습니다. 계약기간이 반년 넘게 남은 상태에서 S씨는 나가야 하는지와 보증금을 어떻게 받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동의 없이 전대받았다면 집주인이 계약을 끝낼 수 있나요?

네. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 계약기간이 남아 있어도 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 해지되면 원래 임차인의 점유 권원이 없어지므로 그에게서 빌린 전차인도 임대인에게 집을 넘겨야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다. 임대차는 당사자 사이의 신뢰를 바탕으로 한 계속적 계약이어서, 임대인이 모르는 사람이 집을 쓰는 것을 배신적 행위로 보아 해지권을 주는 것입니다. 전차인은 전대 계약을 이유로 임대인에게 대항할 수 없습니다.

동의가 없어도 해지할 수 없는 경우가 있나요?

있습니다. 동의 없는 전대라도 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지권이 생기지 않습니다. 대법원은 임차권을 넘겨받은 사람이 임차인의 배우자로서 그 건물에 함께 살며 같이 가게를 운영한 사안에서 이런 특별한 사정을 인정했습니다.

건물의 작은 부분만 다른 사람에게 쓰게 한 경우에도 해지할 수 없습니다. 예를 들어 방 여러 개 중 작은 방 하나를 친척에게 쓰게 한 경우라면 전대 제한 규정이 적용되지 않습니다. 작은 부분인지는 전체 면적과 쓰는 방식을 함께 봅니다. 독립된 출입구와 부엌을 갖춘 공간을 통째로 넘겼다면 작은 부분으로 보기 어렵습니다.

집을 비워 주면 전차인이 낸 보증금은 어떻게 되나요?

전차인은 원래 임차인에게 전대 보증금을 돌려받아야 합니다. 동의 없는 전대라도 원래 임차인과 전차인 사이의 전대 계약은 유효하므로, 원래 임차인은 전차인에게 집을 쓰게 해 줄 의무를 지고 이를 지키지 못하면 책임을 집니다.

집주인에게 쫓겨나 남은 기간을 살지 못하게 되면 전차인은 원래 임차인에게 보증금 반환과 함께 이사 비용 등 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원래 임차인이 집주인 동의를 받았다고 말했다면 그 말을 남긴 문자나 계약서 특약이 중요한 증거가 됩니다.

무단 전대 전차인 대응 순서

• 동의 여부 확인 - 원래 세입자에게 집주인 동의를 받았는지, 받았다면 어떤 방식이었는지 묻습니다.
• 예외 해당 여부 - 빌린 공간이 작은 일부인지, 원래 세입자의 가족이거나 함께 사는 관계인지 확인합니다.
• 해지 통지 확인 - 집주인이 원래 세입자에게 해지 통지를 보냈는지와 도달일을 확인합니다.
• 보증금 확보 - 전대 보증금 반환을 원래 세입자에게 요구합니다. 재산이 걱정되면 가압류를 검토합니다.
• 이사 협의 - 해지가 유효하다면 집주인과 이사 날짜를 협의합니다. 손해는 원래 세입자에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 전대 사실을 알고도 오랫동안 차임을 받아 왔다면 묵시적 동의가 있었는지를 대화 기록과 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동의 없는 전대면 전대 계약은 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 원래 세입자와 전차인 사이의 전대 계약은 유효합니다. 다만 집주인에게 대항할 수 없어 집주인이 해지하면 전차인은 집을 넘겨야 하고, 그 손해는 원래 세입자에게 청구합니다.
• 집주인은 바로 저를 내보낼 수 있나요?
  집주인은 동의 없는 전대를 이유로 원래 세입자와의 계약을 해지할 수 있고, 해지되면 전차인에게도 인도를 구할 수 있습니다. 해지 통지가 원래 세입자에게 도달해야 효력이 생기므로 통지 여부부터 확인합니다.
• 가족이 함께 산 것도 무단 전대인가요?
  가족이 함께 살며 생활한 경우라면 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정으로 인정될 수 있습니다. 대법원은 배우자가 임차권을 넘겨받아 함께 살며 가게를 운영한 사안에서 해지권을 인정하지 않았습니다.
• 방 하나만 빌려도 해지 사유인가요?
  건물의 작은 부분만 다른 사람에게 쓰게 한 경우에는 전대 제한 규정이 적용되지 않아 해지할 수 없습니다. 작은 부분인지는 전체 면적과 쓰는 방식, 독립된 공간인지 등을 함께 보고 판단합니다.
• 집주인이 알고도 가만히 있었다면요?
  집주인이 전대 사실을 알면서 오랫동안 이의 없이 차임을 받아 왔다면 묵시적으로 동의한 것으로 볼 여지가 있습니다. 대화 기록이나 전차인이 직접 차임을 보낸 입금 내역이 있으면 이를 근거로 다툴 수 있습니다.
• 제가 낸 보증금은 누구에게 받나요?
  원래 세입자에게 받습니다. 원래 세입자는 전차인에게 집을 쓰게 해 줄 의무를 지므로, 집주인의 해지로 이를 지키지 못하면 보증금 반환과 함께 이사 비용 같은 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

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