친구가 몇 달 같이 사는 것도 전대인가요?

대가 없이 잠시 함께 사는 것은 전대로 보기 어렵습니다. 민법 제629조의 전대는 임차물을 다른 사람에게 사용·수익하게 하고 대가를 받는 계약을 말하는 것이 보통입니다. 다만 월세를 나눠 받고 방을 독립적으로 쓰게 한다면 전대로 볼 수 있어, 기간과 대가를 문자로 정리해 두는 편이 좋습니다.

집주인이 알고도 월세를 받았다면요?

묵시적 동의를 주장할 수 있습니다. 민법 제629조 제1항은 동의의 방식을 정하지 않아 말이나 행동으로 한 동의도 인정됩니다. 집주인이 전차인이 사는 것을 알고도 오랫동안 이의 없이 월세를 받았다면 그 기간과 입금 내역이 동의를 보여 주는 자료가 됩니다.

해지되면 전차인도 나가야 하나요?

동의 없는 전차인은 집주인에게 권리를 주장할 수 없어 함께 나가야 합니다. 민법 제629조 제2항에 따라 해지되면 임차인과 전차인 모두 집을 비워 줘야 하고, 전차인은 임차인에게 손해배상을 청구하게 됩니다. 전대차 계약서에 이런 경우의 정산 방법을 적어 두는 편이 좋습니다.

집 전체를 세 주는 것도 같나요?

집 전체를 세 주면 소부분 예외가 적용될 여지가 없습니다. 민법 제632조는 건물의 소부분을 쓰게 하는 경우만 전대 제한에서 빼므로, 전부 전대는 동의가 반드시 필요합니다. 동의 없이 전부 전대하고 이사하면 대항력 유지도 문제가 됩니다.

무단 전대면 갱신요구도 못 하나요?

임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호는 임차인이 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 소부분 사용에 그친다면 이 사유에 해당하지 않는다고 다툴 수 있습니다.

동의 받은 전대면 전차인도 보호되나요?

보호됩니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 대항력을 갖춘 임차인이 임대인 동의를 얻어 전대하고 전차인이 곧바로 전입신고를 했다면 원래 임차인의 대항력이 유지되고, 전차인이 그 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 보았습니다.

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주택 임대차

세 든 집의 빈 방을 집주인 허락 없이 다른 사람에게 월세로 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙은 안 되고, 집주인 동의 없이 방을 세 주면 계약 해지나 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 민법 제629조는 무단 전대를 금지하고 해지권을 주되, 제632조가 건물의 소부분을 쓰게 하는 경우만 예외로 둡니다. 지금은 세 주려는 방이 집 전체에서 차지하는 비중과 계약서의 전대 금지 특약부터 확인해 두십시오.

그 자리에서

방을 세 주기 전에 집주인에게 문자로 동의를 구하고 답을 받아 두십시오. 동의는 구두로도 되지만, 나중에 다툼이 생기면 동의가 있었다는 사실을 임차인이 증명해야 합니다.

집의 작은 일부를 잠시 쓰게 하는 정도라면 동의를 따로 받지 않아도 해지 사유가 되지 않을 수 있습니다. 다만 방 하나가 여기에 해당하는지는 집 규모에 따라 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 2월 방 세 개짜리 아파트를 보증금 2억8천만원에 빌려 살다가, 2026년 봄 자녀가 독립하면서 빈 방 하나를 대학원생에게 월 50만원을 받고 세 주었습니다. 집주인은 관리사무소를 통해 이 사실을 알게 된 뒤 동의 없는 전대라며 계약 해지를 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동의 없이 방을 세 주면 어떻게 되나요?

집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인에게 해지권이 생깁니다. 방 하나를 월세로 내주는 것도 임차물의 일부를 전대하는 것이어서 이 규정이 적용됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신요구 거절 사유로 정합니다. 해지까지 가지 않더라도 2년 뒤 갱신을 요구할 때 거절당할 수 있습니다.

방 하나 정도면 허락이 필요 없나요?

건물의 소부분을 다른 사람에게 쓰게 하는 경우에는 전대 제한이 적용되지 않습니다. 방이 여러 개인 큰 집에서 작은 방 하나를 친척에게 잠시 쓰게 하는 정도라면 소부분으로 볼 여지가 있습니다. 반대로 방 두 개짜리 집에서 방 하나를 월세로 내주고 주방·욕실을 함께 쓰게 한다면 소부분으로 보기 어렵습니다.

소부분인지는 법에 정해진 비율이 없고, 집 전체 면적에서 차지하는 비중, 독립된 출입구 여부, 사용 기간과 대가를 함께 봅니다. 월세를 받는 영업처럼 계속 세를 놓는다면 소부분 사용으로 인정받기 어려워집니다.

무단 전대여도 해지가 막히는 경우가 있나요?

임차인의 행위가 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 이런 사정이 있으면 임대인이 동의 없는 전대만을 이유로 해지하지 못하고, 전차인도 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 보았습니다. 가족을 잠시 머물게 한 경우처럼 집주인의 이익을 해치지 않을 때 다툴 수 있습니다.

전대하려는 방이 소부분에 해당하더라도 계약서에 전대 금지 특약이 있다면 그 특약 위반이 문제될 수 있습니다. 특약 문구와 위반 시 효과를 먼저 읽어 봐야 합니다.

세 든 집 방 전대 대응 순서

비중 확인 - 세 주려는 방의 면적과 집 전체 방 개수를 적어 봅니다. 소부분인지 판단하는 출발점입니다.
계약서 확인 - 전대 금지 특약과 위약 조항이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 소부분이라도 다툼이 생길 수 있습니다.
동의 요청 - 집주인에게 문자로 동의를 구하고 답을 보관합니다. 동의를 받으면 해지·갱신거절 위험이 사라집니다.
전대차 계약서 작성 - 전차인과 기간·월세·퇴거 조건을 문서로 정합니다. 원래 계약보다 긴 기간을 약속하지 않습니다.
해지 통지 대응 - 이미 해지 통지를 받았다면 소부분 여부와 배신적 행위가 아닌 사정을 정리합니다. 전차인에게도 바로 알립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공임대주택처럼 법령이 전대를 따로 금지하는 집이라면 해당 법령과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차의 해지·명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

세입자들은 「내가 빌린 집이니 방 하나쯤은 내 마음대로 세 줄 수 있다」고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 방 하나를 세 주는 것도 원칙적으로 전대이고, 소부분 예외는 생각보다 좁게 인정됩니다. 동의 없이 세를 놓았다가 해지 통지와 함께 명도 소송을 당하는 일이 적지 않습니다.

다툼의 재료는 집주인이 언제 전차인의 존재를 알았는지입니다. 집주인과 주고받은 문자, 집주인이 방문해 전차인을 본 날, 그 뒤에도 월세를 받아 간 기록이 모두 묵시적 동의나 배신적 행위가 아니라는 사정을 보여 주는 자료가 됩니다.

명도 소송에서는 해지가 적법한지와 함께 전차인의 퇴거 문제가 한꺼번에 다뤄집니다. 동의를 받지 못한 전차인은 집주인에게 권리를 주장할 수 없으므로, 전대차 계약서에 원래 계약이 끝나면 함께 나간다는 조건을 적어 두어야 전차인과의 분쟁도 줄일 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·전대차계약서·집주인과 주고받은 문자·해지 통지서를 준비해 주시면, 소부분 사용 해당 여부·해지와 갱신거절 효력·전차인 퇴거 문제를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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