주택 임대차

집주인이 집터만 다른 사람에게 팔았는데 땅 경매대금에서 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 계약 당시 집주인 소유였던 대지가 다른 사람에게 팔려 집과 땅의 주인이 달라졌더라도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 그 대지가 경매될 때 땅 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 이 권리가 임대차 성립 당시의 집과 대지 가액을 기초로 한 법정담보물권이라고 보았습니다. 지금은 대지 소유권 이전일과 그 뒤 설정된 근저당을 확인하십시오.

대지가 팔렸다고 새 땅 주인과 따로 임대차계약을 맺을 필요는 없습니다. 우선변제권은 계약 당시 기준으로 그대로 남습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 1월 단독주택을 보증금 1억5천만원에 임차해 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2025년 집주인은 건물은 그대로 두고 집이 선 땅만 지인에게 팔았고, 새 땅 주인은 그 땅을 담보로 대출을 받았습니다. 2026년 새 땅 주인이 대출을 갚지 못해 대지가 경매에 나오자, J씨는 땅 경매대금에서 자신이 먼저 받을 수 있는지 궁금했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지 소유자가 바뀌어도 우선변제권이 남나요?

남습니다. 임대차가 성립할 때 임대인 소유였던 대지가 다른 사람에게 넘어가 집과 대지의 소유자가 달라져도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 그 대지가 경매될 때 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결은 이 우선변제권이 법정담보물권의 성격을 가지며, 임대차가 성립할 때의 임차주택과 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하려는 권리라고 보았습니다. 그래서 대지가 나중에 양도돼도 결론이 같습니다.

왜 대지 가액까지 우선변제 대상이 되나요?

법이 우선변제 대상인 환가대금에 대지를 포함한다고 정하고 있기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는다고 정합니다.

소액임차인 보호 기준을 정할 때도 주택가액에 대지의 가액을 포함합니다. 집을 빌리면 그 땅을 함께 쓰는 것이 당연하므로, 계약할 때 임차인이 믿은 담보 가치에는 대지도 들어 있다고 보는 것입니다.

집과 땅이 따로 경매되면 어떻게 하나요?

집과 땅이 따로 경매되면 각 경매 절차마다 배당요구를 합니다. 대지 양도 후 우선변제권은 대지 경매에서, 건물에 대한 권리는 건물 경매에서 각각 행사하는 것이어서 한 절차에서 배당요구를 했다고 다른 절차에도 효력이 생기지 않습니다.

순위는 절차마다 따로 정합니다. 대지 경매에서는 대지에 설정된 근저당·가압류와 내 요건 구비일을, 건물 경매에서는 건물에 설정된 권리와 내 요건 구비일을 비교합니다. 두 절차에서 받은 금액을 합쳐도 보증금을 넘을 수는 없습니다.

대지 경매만 먼저 진행되고 건물은 경매되지 않는 경우도 있습니다. 이때 대지 매각대금에서 받지 못한 보증금은 건물 소유자인 임대인에게 청구하고, 임대차가 끝났다면 판결을 받아 건물이나 임대인의 다른 재산에 강제집행을 합니다.

대지 양도 후 임차인 배당 대응 순서

• 대지 등기부 확인 - 대지 소유권 이전일과 그 뒤 설정된 근저당·가압류를 확인합니다. 새 땅 주인의 권리가 언제 생겼는지 봅니다.
• 요건 구비일 정리 - 전입일과 확정일자 중 늦은 날을 적습니다. 대지 권리들과 비교할 기준입니다.
• 경매 사건 확인 - 대지와 건물이 따로 경매되는지, 같은 사건인지 확인합니다. 사건마다 배당요구 종기가 다릅니다.
• 각 절차에 배당요구 - 사건별로 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 한 사건 배당요구가 다른 사건에 미치지 않습니다.
• 배당표 점검 - 각 배당표에서 순위와 금액을 확인합니다. 틀리면 배당기일에 이의를 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 여러 필지로 나뉘어 팔렸거나 건물이 대지 양도 뒤에 증축됐다면 지적도와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 주인이 바뀌면 새 주인과 다시 계약해야 하나요?
  다시 계약할 필요가 없습니다. 임대차는 건물 소유자인 임대인과의 관계이고, 대지에 대한 우선변제권은 임대차 성립 당시 대지 가액을 기초로 인정됩니다. 대법원 전원합의체는 대지가 양도돼 소유자가 달라져도 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다.
• 새 땅 주인의 근저당보다 제가 앞서나요?
  전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날이 그 근저당 설정일보다 빠르면 앞섭니다. 우선변제권은 후순위권리자보다 먼저 받는 권리이므로 날짜 비교로 순위가 정해집니다. 대지가 넘어가기 전에 이미 요건을 갖추었다면 대개 임차인이 먼저입니다.
• 건물만 경매되면 대지 몫은 못 받나요?
  건물 경매에서는 건물 매각대금에서만 받습니다. 대지 몫은 대지가 경매될 때 그 절차에서 배당요구를 해야 받을 수 있습니다. 대지 경매가 없으면 남은 보증금은 임대인에게 청구합니다.
• 소액임차인도 대지에서 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인 모두 대지만 경매될 때에도 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다고 보았습니다. 소액 기준과 한도는 대지를 포함한 주택가액을 기준으로 정합니다.
• 대지 경매 사실은 어떻게 알 수 있나요?
  대지 등기부에 경매개시결정 등기가 올라가므로 정기적으로 등기부를 떼어 봅니다. 임차인은 건물 쪽 이해관계인으로 통지를 받지 못할 수 있어 스스로 확인해야 합니다. 법원 경매정보에서 주소로 사건을 검색할 수도 있습니다.
• 두 절차에서 받은 돈이 보증금보다 많으면요?
  보증금을 넘어 받을 수는 없습니다. 한 절차에서 배당받아 보증금 채권이 줄어든 만큼은 다른 절차에서 다시 받을 수 없습니다. 두 사건의 배당기일이 다르면 먼저 받은 금액을 뒤 사건 법원에 알려 채권액을 정정해 두어야 다툼을 줄일 수 있습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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