등기·명의신탁
지료를 등기 안 했는데 지상권 양수인에게 2년 연체로 소멸청구가 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 지료 약정을 등기하지 않았다면 땅 주인은 전 지상권자의 지료 연체를 지상권 양수인에게 주장할 수 없어 소멸청구를 할 수 없습니다. 대법원은 지료액이나 지급시기 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있고, 등기하지 않으면 양수인에게는 무상 지상권으로 취급된다고 보았습니다. 지금은 지상권 등기부에 지료와 지급시기가 적혀 있는지부터 확인해 두십시오.
등기사항전부증명서의 지상권 설정 부분에 지료와 지급시기가 기록돼 있는지 확인하십시오. 적혀 있지 않다면 양수인을 상대로 한 소멸청구와 지료 청구는 모두 어렵습니다.
지상권을 넘겨받은 사람이 전 지상권자의 밀린 지료를 대신 떠안을 필요는 없습니다. 등기되지 않은 지료 약정은 양수인에게 효력이 없습니다.
이런 상담이 많습니다
2021년 4월 토지 소유자 A씨는 B씨에게 창고 부지로 지상권을 설정해 주면서 연 1,200만원의 지료를 약정했지만 등기에는 적지 않았습니다. B씨는 2022년부터 지료를 내지 않다가 2024년 9월 창고와 지상권을 C씨에게 넘겼습니다. A씨는 B씨가 2년 넘게 지료를 밀렸다는 이유로 C씨에게 지상권 소멸을 청구하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지료를 2년 이상 안 내면 지상권이 소멸하나요?
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 땅 주인은 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 소멸청구는 땅 주인의 일방적인 의사표시로 효력이 생기는 권리지만, 요건인 지료 약정과 연체가 지상권자에게 주장할 수 있는 것이어야 합니다.
지상권이나 그 토지의 건물이 저당권의 목적이면, 소멸청구는 저당권자에게 통지한 뒤 상당한 기간이 지나야 효력이 생깁니다. 저당권자가 담보를 지킬 기회를 주기 위한 규정입니다.
지료를 등기하지 않으면 양수인에게 어떻게 되나요?
지료액이나 지급시기 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있으므로, 등기하지 않았다면 땅 주인은 전 지상권자의 지료 연체 사실을 지상권 양수인에게 주장하지 못합니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결이 이 기준을 세웠습니다.
| 항목 | 지료 등기 있음 | 지료 등기 없음 |
|---|---|---|
| 전 지상권자 연체를 양수인에게 주장 | 쟁점 별도 검토 | 불가 |
| 양수인에게 지료 청구 | 가능 | 무상 지상권으로 취급 |
| 양수인 2년 연체 시 소멸청구 | 가능 | 불가 |
- 전 지상권자 연체를 양수인에게 주장
- 지료 등기 있음: 쟁점 별도 검토
- 지료 등기 없음: 불가
- 양수인에게 지료 청구
- 지료 등기 있음: 가능
- 지료 등기 없음: 무상 지상권으로 취급
- 양수인 2년 연체 시 소멸청구
- 지료 등기 있음: 가능
- 지료 등기 없음: 불가
출처 - 대법원 95다52864 판결, 99다24874 판결, 민법 제287조
대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결은 여기서 더 나아가, 지료에 관해 등기되지 않은 경우에는 양수인 등 제3자와의 관계에서 무상 지상권으로 보아 지료증액청구권도 생기지 않는다고 보았습니다. 그래서 양수인이 지료를 내지 않아도 땅 주인은 소멸청구를 할 수 없습니다.
전 지상권자에게는 밀린 지료를 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 지료 약정은 원래 계약 당사자인 전 지상권자와 땅 주인 사이에서는 등기 여부와 관계없이 효력이 있으므로, 땅 주인은 전 지상권자에게 연체 지료를 청구할 수 있습니다. 다만 이 청구는 지상권 소멸과는 별개의 금전 청구입니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 지료와 지급시기를 등기원인에 그 약정이 있는 경우 기록하도록 정합니다. 앞으로 지상권을 설정한다면 지료를 등기에 적어 두어야 양수인에게도 주장할 수 있습니다. 이미 설정한 지상권이라도 현재 지상권자와 합의하면 지료 변경등기를 할 수 있습니다.
지료 미등기 지상권 대응 순서
- 등기부 확인 - 지상권 등기에 지료와 지급시기가 적혀 있는지 봅니다. 양수인에 대한 주장 가능 여부가 여기서 갈립니다.
- 양도 시점 확인 - 지상권 이전등기일과 연체 기간을 비교합니다. 양도 전 연체는 전 지상권자의 문제입니다.
- 전 지상권자 청구 - 땅 주인은 양도 전 연체 지료를 전 지상권자에게 금전으로 청구합니다.
- 지료 등기 협의 - 양수인과 새로 지료를 약정하고 변경등기를 합니다. 그 뒤 연체부터 소멸청구 요건이 됩니다.
- 저당권자 통지 - 소멸청구를 하려면 지상권이나 건물의 저당권자에게 먼저 통지합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 법정지상권처럼 지료를 법원이 정하는 경우나 양수인이 지료 약정을 인수하기로 따로 합의한 경우에는 계약서와 판결을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 소멸청구와 건물 철거·지료 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
지상권을 설정해 준 땅 주인들은 「지료를 2년 넘게 안 받았으니 지상권을 없앨 수 있다」고 생각합니다. 그런데 지상권이 다른 사람에게 넘어갔고 지료가 등기돼 있지 않다면, 그 연체는 새 지상권자에게 주장할 수 없습니다. 등기부 한 줄이 결론을 뒤집습니다.
그래서 먼저 볼 기록은 등기부와 날짜입니다. 지상권 설정등기에 지료와 지급시기가 적혀 있는지, 지상권 이전등기일이 언제인지, 연체가 양도 전인지 후인지를 나눠야 합니다. 양수인이 지료 약정을 떠안기로 한 합의서가 있다면 그것도 확인합니다.
이 기록은 소송의 방향을 정합니다. 지료가 등기되지 않았다면 양수인을 상대로 한 소멸청구나 철거 소송은 실익이 적고, 전 지상권자에게 연체 지료를 청구하면서 양수인과 새 지료를 약정해 등기하는 쪽이 현실적입니다. 지료가 등기돼 있다면 양도 뒤 연체만으로 2년 요건을 따집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 지상권 소멸청구와 지료 분쟁을 수행해 왔으며, 지상권 등기의 지료 기재와 양도 시점을 먼저 확인한 뒤 소멸청구와 지료 청구 중 실익 있는 방향을 정하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 등기사항전부증명서·지상권 설정계약서·지료 입금 내역을 준비해 주시면, 지료 약정의 대항력·소멸청구 가능성·전 지상권자에 대한 지료 청구를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결
- 부동산등기법 제69조
- 민법 제287조
- 민법 제288조
- 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결
- 민법 제279조
- 민법 제366조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성