양도 금지 특약을 넣었으면 막을 수 있나요?

막기 어렵습니다. 민법 제289조는 제282조의 양도 규정에 반하는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 설정계약서에 양도 금지 조항이 있어도 지상권자는 토지 주인 동의 없이 지상권을 넘길 수 있습니다.

나무가 없으면 지상권 목적이 사라진 것 아닌가요?

지상권은 남의 땅을 사용하는 권리 자체가 본질이어서, 나무가 멸실돼도 존속기간이 끝나지 않는 한 소멸하지 않습니다. 대법원 1996. 3. 22. 선고 95다49318 판결이 이 원칙을 확인했습니다. 다시 심을지는 지상권자가 정합니다.

수목 목적 지상권은 언제 끝나나요?

수목 소유를 목적으로 하는 지상권은 30년보다 짧게 정하지 못하고, 짧게 정했으면 30년으로 늘어납니다. 존속기간을 정하지 않았으면 최단존속기간인 30년이 기간이 됩니다. 등기부의 설정일부터 계산합니다.

지료가 밀리면 바로 지상권이 없어지나요?

자동으로 없어지지 않습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않았을 때 토지 주인이 소멸을 청구해야 하고, 그 의사표시가 도달해야 효력이 생깁니다. 그 뒤 지상권설정등기 말소를 구합니다.

지상권자가 땅을 남에게 빌려줘도 되나요?

됩니다. 지상권자는 지상권의 존속기간 안에서 그 토지를 다른 사람에게 임대할 수 있고, 토지 주인의 동의는 필요 없습니다. 다만 임대 기간은 지상권 존속기간을 넘을 수 없고, 지상권이 소멸하면 그 임대차도 토지 주인에게 주장하기 어렵습니다.

지상권자와 합의하면 말소는 어떻게 하나요?

지상권자와 말소에 합의하면 토지 주인과 지상권자가 함께 지상권설정등기 말소를 신청합니다. 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이므로, 합의서와 함께 지상권자의 인감증명서 등 서류를 받아 두어야 합니다.

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심은 나무가 다 죽었는데 지상권자가 제 반대에도 지상권을 남에게 넘길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지상권자는 토지 주인이 반대해도 지상권을 다른 사람에게 넘길 수 있고, 심은 나무가 모두 죽었다는 사정만으로 지상권이 없어지지도 않습니다. 대법원은 지상권의 양도성은 민법 제282조와 제289조로 절대 보장된다고 봅니다. 지금은 설정계약서의 존속기간과 지료가 밀린 기간부터 확인하십시오.

그 자리에서

지상권자가 지상권을 넘기겠다고 알려 왔다면, 지상권설정계약서의 존속기간과 지료 조항, 지금까지 지료가 들어온 내역부터 확인하십시오. 소유자가 지상권을 끝낼 수 있는 길은 대부분 이 두 가지에서 나옵니다.

나무가 모두 말라 죽었다고 해서 지상권 말소 소송부터 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

토지 주인 A씨는 2019년 B씨의 부탁으로 B씨가 조경수를 키울 수 있도록 임야 3천㎡에 지상권을 설정해 주었습니다. B씨는 묘목을 심었지만 관리를 하지 않아 2024년 무렵 나무가 모두 말라 죽었고, 지금 땅은 비어 있습니다. 2026년 B씨가 지상권을 다른 사람에게 넘기겠다고 하자, A씨는 동의할 수 없고 나무가 없으니 지상권도 끝난 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 주인이 반대해도 지상권을 남에게 넘길 수 있나요?

넘길 수 있습니다. 지상권자는 다른 사람에게 지상권을 양도하거나 존속기간 안에서 그 토지를 임대할 수 있습니다. 대법원은 지상권이 독립된 물권으로서 그 자체로 양도될 수 있고, 그 양도성은 민법이 절대적으로 보장하므로 토지 소유자의 뜻에 반해도 자유롭게 넘길 수 있다고 보았습니다. 양도를 금지하는 특약을 설정계약에 넣었더라도 지상권자에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다.

양도는 지상권이전등기를 해야 효력이 생깁니다. 토지 주인은 등기부에서 새 지상권자를 확인하고, 그 뒤 지료는 새 지상권자에게 청구합니다.

심은 나무가 모두 죽으면 지상권도 없어지나요?

없어지지 않습니다. 지상권은 남의 땅을 사용하는 권리 자체가 본질이어서, 설정 당시 건물이나 나무가 없어도 성립하고 기존 나무가 멸실돼도 존속기간이 끝나지 않는 한 소멸하지 않습니다. 나무를 다시 심지 않는다는 사정만으로 소유자가 지상권 소멸을 주장할 수는 없습니다.

존속기간도 확인해야 합니다. 수목 소유를 목적으로 하는 지상권은 30년보다 짧게 정하지 못하고, 더 짧게 정했으면 30년으로 늘어납니다. 설정계약서에 10년으로 적었더라도 30년이 지나야 만료되는 셈입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 기간은 바뀌지 않았습니다.

토지 주인이 지상권을 끝낼 수 있는 방법은 없나요?

지료 연체가 가장 현실적인 방법입니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않으면 토지 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 소멸청구는 지상권자에게 의사표시가 도달하면 효력이 생기고, 그 뒤 지상권설정등기 말소를 구합니다. 지료 약정이 없는 무상 지상권이면 이 방법은 쓰기 어렵습니다.

토지 주인이 쓸 수 있는 수단

사유	지상권 소멸
양도에 반대	불가
나무 고사	불가
지료 2년 이상 연체 후 소멸청구	가능
존속기간 만료	가능

양도에 반대: 지상권 소멸: 불가
나무 고사: 지상권 소멸: 불가
지료 2년 이상 연체 후 소멸청구: 지상권 소멸: 가능
존속기간 만료: 지상권 소멸: 가능

출처 - 민법 제280조, 제282조, 제287조

이 밖에 설정계약에 소유자의 해제권을 유보해 두었거나 법정 해제 사유가 있으면 그에 따라 지상권을 소멸시킬 수 있습니다. 지상권자와 합의해 대가를 주고 지상권을 말소하는 방법도 흔히 씁니다.

지상권 양도에 반대하는 토지 주인의 대응 순서

설정계약 확인 - 존속기간, 지료, 해제권 유보 조항을 확인합니다. 소멸시킬 근거가 있는지 가리는 출발점입니다.
지료 입금 대조 - 약정 지료가 언제부터 밀렸는지 계산합니다. 2년 이상이면 소멸청구가 가능합니다.
소멸청구 통지 - 요건이 갖춰지면 내용증명으로 소멸을 청구합니다. 도달일에 효력이 생깁니다.
양수인 확인 - 이전등기가 되면 새 지상권자를 확인하고 지료를 새로 청구합니다. 연체 계산도 새로 시작됩니다.
말소 협상 또는 소송 - 합의 말소 대가를 제시하거나 말소등기 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권이 벌채나 담보 목적으로 설정됐거나 설정계약에 특약이 따로 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권설정등기 말소와 토지 인도 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

토지 주인들은 지상권을 설정해 준 목적이 사라지면 지상권도 당연히 끝난다고 생각하고, 새 사람에게 넘기려면 자기 동의가 필요하다고 믿습니다. 지상권은 목적물이 없어도 존속하고, 양도에도 동의가 필요 없습니다. 토지 주인이 쓸 수 있는 수단은 지료와 계약 조항뿐입니다.

그래서 지료 입금 기록이 가장 중요한 증거가 됩니다. 약정 지급일, 실제 입금일, 미납 개월 수를 표로 정리해야 2년 연체 여부를 증명할 수 있고, 소멸청구 내용증명의 도달일도 남겨야 합니다. 지상권이 넘어간 뒤에는 이전등기일을 기준으로 새 지상권자의 연체를 따로 계산합니다.

이 기록은 지상권설정등기 말소 소송에서 청구원인이 됩니다. 연체 기간이 모자라거나 중간에 일부라도 받은 기록이 있으면 소멸청구가 부정될 수 있고, 반대로 연체가 증명되면 말소 판결로 등기를 정리한 뒤 토지를 다시 자유롭게 쓸 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

지상권설정계약서·토지 등기부등본·지료 입금 내역·지상권 양도 통지를 준비해 주시면, 지상권 양도의 효력·지료 연체에 따른 소멸청구·설정계약의 해제 조항을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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