공유·경계

지상권 설정한 땅으로 옆 공사장 설비가 지나가면 제가 직접 치우라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 지상권자는 땅 주인을 거치지 않고 지상권을 방해하는 공사업자나 이웃에게 직접 설비를 치우라고 청구할 수 있습니다. 민법은 소유권에 기한 방해제거·방해예방청구권을 지상권자에게 준용합니다. 지금은 설비가 지나가는 위치와 날짜를 사진으로 남기고 공사 주체를 확인하십시오.

땅 주인에게 먼저 알리고 대신 나서 달라고 부탁해야 하는 것은 아닙니다. 지상권자는 스스로 권리자로서 청구할 수 있고, 땅 주인의 동의서도 필요 없습니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023년 남의 땅에 지상권을 설정받아 자재 창고와 야적장으로 쓰고 있습니다. 2026년 여름 옆 부지에서 물류센터 공사가 시작되더니 공사업체가 임시 전력선과 배수 호스를 Q씨의 야적장 위로 지나가게 설치했습니다. 야적장 일부를 쓰지 못하게 된 Q씨는 땅 주인을 거치지 않고 직접 치우라고 할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권자도 방해배제청구를 직접 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제290조 제1항은 제214조를 지상권자 사이 또는 지상권자와 인지소유자 사이에 준용한다고 정합니다. 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 정합니다. 지상권은 토지를 사용하는 물권이므로 지상권자가 이 청구의 주체가 됩니다.

방해배제청구는 상대방에게 고의나 과실이 없어도 할 수 있습니다. 공사업체가 경계를 몰랐다거나 땅 주인에게 구두로 허락을 받았다고 주장하더라도, 지상권자의 사용을 방해하는 상태가 계속되는 한 제거를 청구할 수 있습니다. 땅 주인이 허락했더라도 지상권 범위 안이라면 지상권자의 사용권이 우선합니다. 지상권이 토지 일부에만 설정돼 있다면 설비가 그 범위 안을 지나는지가 먼저 확인할 사항이고, 등기부에 붙은 도면 번호로 범위를 확인할 수 있습니다.

공사가 끝나 버리면 청구할 수 없나요?

지상권에 기한 방해배제청구는 공사 완료 여부와 관계없이 방해 상태가 남아 있으면 할 수 있습니다. 다만 점유권에 기한 청구만으로 다투면 기간 제한이 있습니다. 공사로 점유를 방해받은 경우에는 공사 착수 후 1년이 지나거나 공사가 완성되면 방해 제거를 청구하지 못합니다. 그래서 공사로 생긴 방해라면 점유권보다 지상권을 근거로 청구하는 것이 안전합니다.

공사가 진행 중이라면 공사중지나 설비 이전을 구하는 가처분을 먼저 신청하는 방법도 있습니다. 설비가 완공되어 굳어지면 철거 비용이 커지고 상대방의 저항도 커지므로 초기에 서면으로 이의를 남기는 것이 좋습니다. 이의 서면에는 설비의 위치, 지상권 등기 사실, 이전 기한을 적고 현장 사진을 붙이면 됩니다.

손해배상도 함께 청구할 수 있나요?

설비 때문에 토지를 쓰지 못해 손해가 생겼다면 불법행위로 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다. 방해배제청구와 달리 손해배상은 상대방의 고의나 과실이 있어야 합니다. 경고 서면을 받고도 설비를 치우지 않았다면 그 뒤로는 과실을 인정받기 쉬워지므로, 이의 서면을 보낸 날짜가 손해 계산의 기준이 되기도 합니다.

지상권 방해배제 대응 순서

• 현장 기록 - 설비 위치와 날짜를 사진으로 남깁니다. 지상권 범위와 겹치는 부분을 표시합니다.
• 상대방 특정 - 건축주와 시공사를 확인합니다. 방해 상태를 만든 쪽이 청구 상대방입니다.
• 지상권 범위 확인 - 등기부의 지상권 목적과 범위를 봅니다. 토지 일부만 지상권이면 도면으로 겹침을 확인합니다.
• 내용증명 발송 - 설비 이전과 원상회복을 기한을 정해 요구합니다. 이후 손해배상 청구의 기준일이 됩니다.
• 가처분·본안 소송 - 응하지 않으면 공사중지 가처분과 방해배제 소송을 냅니다. 손해가 있으면 배상도 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설비가 전기·가스처럼 공익사업 시설이거나 땅 주인이 별도로 사용을 허락한 계약이 있다면 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권 방해배제와 공사중지 가처분, 토지 사용 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 주인이 공사업체에 허락했다면요?
  지상권 범위 안이라면 지상권자의 사용권이 우선합니다. 땅 주인은 지상권을 설정한 뒤에는 그 범위에서 토지를 직접 쓰거나 남에게 쓰게 할 수 없습니다. 땅 주인의 허락만으로 공사업체의 사용이 정당해지지 않으므로 지상권자는 민법 제214조 준용에 따라 제거를 청구할 수 있습니다.
• 상대방이 몰랐다고 하면 청구할 수 없나요?
  청구할 수 있습니다. 방해제거청구는 방해 상태가 있으면 인정되고, 상대방의 고의나 과실을 요건으로 하지 않습니다. 경계를 몰랐다는 사정은 손해배상에서 과실 여부를 따질 때 의미가 있을 뿐, 설비를 치우라는 청구를 막지는 못합니다.
• 아직 설비가 들어오기 전인데 막을 수 있나요?
  방해할 염려가 있으면 예방을 청구할 수 있습니다. 민법 제214조는 방해할 염려있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 정합니다. 공사 도면에 지상권 토지를 지나는 배관이 그려져 있다면 그 단계에서 예방 청구나 가처분을 검토합니다.
• 점유권으로 청구하면 기한이 있나요?
  있습니다. 공사로 점유를 방해받은 경우 공사 착수 후 1년이 지나거나 공사가 완성되면 방해 제거를 청구하지 못합니다. 점유를 침탈당했다면 침탈일부터 1년 안에 반환을 청구해야 합니다. 지상권에 기한 청구는 이런 기간 제한이 없어 지상권을 근거로 하는 것이 유리합니다.
• 설비 철거 비용은 누가 내나요?
  방해를 만든 쪽이 부담합니다. 방해제거청구는 방해자가 자기 비용으로 방해 상태를 없애도록 하는 청구입니다. 판결을 받고도 치우지 않으면 대체집행으로 지상권자가 먼저 철거하고 그 비용을 상대방에게 청구하는 방법을 씁니다.
• 토지를 못 쓴 기간의 손해도 받을 수 있나요?
  상대방에게 고의나 과실이 있으면 받을 수 있습니다. 민법 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자에게 배상 책임을 지웁니다. 사용하지 못한 부분의 임료 상당액이나 영업 손실을 증명해야 하므로 기간과 면적을 기록해 두어야 합니다.

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