등기·명의신탁

조카 명의로 산 땅을 조카가 자기 것이라고 우기면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

명의신탁 사실을 증명해야 하고, 증명하더라도 조카를 상대로 곧바로 소유권을 주장할 수는 없고 매도인을 거쳐 되찾는 구조입니다. 부동산실명법상 명의신탁약정과 조카 명의 등기는 무효이므로 소유권은 매도인에게 남아 있고, 명의신탁자는 매도인을 대위해 조카 명의 등기를 바로잡은 뒤 매도인에게서 이전받아야 합니다. 지금은 매매대금을 누가 냈는지 보여 주는 계좌 내역과 세금 납부 영수증부터 모으십시오.

「내가 돈을 냈으니 내 땅」이라는 말만으로 소송을 시작할 필요는 없습니다. 먼저 명의신탁을 증명할 자료가 얼마나 있는지부터 봅니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 여름 매도인 J씨에게서 토지를 2억원에 사면서 자신이 계약하고 대금도 모두 냈지만, 개인 사정으로 등기는 조카 명의로 바로 넘겨받았습니다. I씨는 조카를 믿고 등기필증도 맡겨 두었는데, 조카는 2025년 이 땅을 담보로 은행에서 5,000만원을 빌렸고, 땅을 임대한 수익도 직접 관리해 왔습니다. 조카가 자기 땅이라고 주장하며 돌려주지 않자 I씨는 소유권을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁은 누가 증명해야 하나요?

명의신탁을 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 등기된 명의인은 적법한 절차와 원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되므로, 그 등기가 명의신탁에 따른 것이라는 사실은 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결이 이 기준을 확인했습니다.

같은 판결은 명의만 빌려준 경우 등기권리증 같은 권리 서류는 실제 소유자인 명의신탁자가 갖는 것이 보통이므로, 명의수탁자로 지목된 사람이 이를 갖고 있다면 그 경위에 관해 납득할 설명이 없는 한 명의신탁 인정에 방해가 된다고 보았습니다. 매매대금을 낸 계좌, 재산세 등 세금을 낸 사람, 임대료를 누가 받았는지가 함께 검토됩니다.

명의신탁이 증명되면 조카에게 바로 소유권을 주장할 수 있나요?

바로 주장할 수는 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정을 무효로 하고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효로 합니다. 매도인에게서 땅을 사면서 조카 앞으로 바로 등기를 넘긴 3자간 등기명의신탁에서는 소유권이 조카에게도 명의신탁자에게도 가지 않고 매도인에게 남습니다.

그래서 명의신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 근거로 매도인을 대위해 조카 명의 등기를 바로잡고, 매도인에게서 소유권을 이전받는 방식으로 되찾습니다. 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결도 명의신탁자가 매도인을 대위하여 명의수탁자 명의 등기에 관해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 등을 거쳐 매도인에게서 소유권을 이전받을 수 있다고 보았습니다. 1995년 부동산실명법 시행 전에 맺은 약정은 부칙의 유예기간과 경과규정을 따로 따져야 합니다.

조카가 그 땅으로 대출을 받았다면 어떻게 되나요?

근저당권은 유효하게 남고, 조카에게 그 금액을 부당이득으로 돌려달라고 할 수 있습니다. 명의신탁 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 조카가 설정해 준 근저당권은 그대로 유효합니다. 위 전원합의체 판결은 이 경우 조카가 피담보채무액 상당의 이익을 얻고 명의신탁자는 그만큼 제한된 소유권만 받게 되므로, 조카가 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다.

조카 명의 땅 되찾기 대응 순서

• 증거 수집 - 매매대금 송금 내역, 세금 납부 영수증, 임대료 수령 계좌, 조카와 주고받은 문자를 모읍니다. 등기필증이 조카에게 있다면 그 경위를 설명할 자료가 필요합니다.
• 등기부 확인과 가처분 - 등기부로 근저당권·가압류 여부를 확인하고 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자에게 넘어가면 되찾기 어렵습니다.
• 매도인 협조 확인 - 매도인이 명의신탁 사실을 알고 협조할 수 있는지 확인합니다. 매도인을 거쳐 소유권을 이전받는 구조이기 때문입니다.
• 소송 제기 - 매도인을 대위해 조카 명의 등기를 바로잡고 매도인에게 이전등기를 청구합니다. 대출이 있었다면 부당이득반환도 함께 청구합니다.
• 과징금 검토 - 명의신탁자는 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금 대상입니다. 소송 전 이 부담을 함께 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의신탁자가 직접 매매계약의 당사자가 아니었던 계약명의신탁이거나 배우자·종중 명의 특례에 해당하는 사안이면 계약서와 대금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 반환·부당이득 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기필증을 조카가 갖고 있으면 불리한가요?
  불리합니다. 대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결은 권리 서류는 실제 소유자인 명의신탁자가 갖는 것이 보통이므로, 명의수탁자로 지목된 사람이 이를 갖고 있다면 납득할 설명이 없는 한 명의신탁 인정에 방해가 된다고 보았습니다. 맡긴 경위를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 조카 명의 등기는 유효한가요?
  무효입니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을, 제2항은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 합니다. 다만 제2항 단서의 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의수탁자가 소유권을 취득합니다.
• 조카에게서 땅을 산 사람에게도 되찾을 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 명의신탁약정과 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못하게 합니다. 조카가 팔았다면 명의신탁자는 조카에게 매각대금 상당의 부당이득반환을 청구하는 방향으로 다투게 됩니다.
• 조카 명의로 해 둔 것만으로 제재가 있나요?
  있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항은 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하는 것을 금지하고, 제5조 제1항 제1호는 이를 위반한 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금을 부과하도록 정합니다.
• 배우자 명의였다면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조는 배우자 명의로 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없으면 명의신탁약정 무효와 과징금 규정을 적용하지 않습니다. 조카는 이 특례 대상이 아닙니다.
• 조카가 받은 대출금은 돌려받을 수 있나요?
  부당이득으로 청구할 수 있습니다. 대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결은 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 근저당권을 설정했다면 피담보채무액 상당의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다. 근거 조문은 민법 제741조입니다.

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