등기·명의신탁

도내 거주 후손만 모인 종친회도 명의신탁한 임야를 되찾는 소송을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 도내 거주 후손만 모인 종친회라도 규약과 대표자를 두고 활동해 왔다면 법인이 아닌 사단으로서 모임 이름으로 가처분과 소송을 할 수 있습니다. 다만 대법원은 이런 종중 유사단체에는 부동산실명법의 종중 특례가 적용되지 않는다고 보므로 명의신탁 해지가 아닌 다른 청구원인을 찾아야 합니다. 지금은 상속인들이 임야를 팔기 전에 처분금지가처분부터 신청하십시오.

고유의 종중이 아니라는 이유로 모임 이름으로는 소송을 할 수 없다고 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

같은 선조의 후손 가운데 한 도(道) 안에 사는 사람들만 모여 만든 종친 모임이 있습니다. 이 모임은 규약과 회장을 두고 선조 묘소 관리와 시제, 친목 활동을 해 왔고, 회비로 산 임야를 회원 J씨 명의로 등기해 두었습니다. 2025년 J씨가 사망하자 2026년 J씨의 상속인들이 임야를 팔아 나누려 했습니다. 모임은 모임 명의로 가처분과 소유권이전등기 청구를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특정 지역 후손 모임도 소송 당사자가 될 수 있나요?

네, 특정 지역 후손들만으로 분묘수호와 제사, 친목을 위한 조직을 만들어 활동해 왔다면 고유의 종중은 아니지만 법인이 아닌 사단으로 인정될 수 있습니다. 그러면 대표자를 적어 모임 이름으로 소송과 가처분을 할 수 있습니다.

고유의 종중은 선조가 사망하면 후손 전원으로 자연스럽게 성립하므로 특정 지역 거주자만의 종중은 있을 수 없습니다. 그러나 대법원은 그런 모임이 단체의 실체를 갖추면 종중 유사단체로서 권리능력 없는 사단이 될 여지가 있다고 봤습니다.

규약이나 창립총회가 없었다면 단체가 아닌가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 대법원은 종중 유사단체가 총회를 열어 성문 규약을 만들고 정식 조직을 갖추어야만 성립하는 것은 아니고, 공동의 재산을 형성하고 일을 주도하는 사람을 중심으로 계속 활동해 왔다면 그 무렵부터 단체의 실체가 있다고 봤습니다.

그래서 회의록, 회비 장부, 시제 비용 지출 내역, 임야 매수 자금의 출처가 단체성을 보여 주는 자료가 됩니다.

명의신탁 해지를 원인으로 이전등기를 청구할 수 있나요?

그대로는 어렵습니다. 대법원은 부동산실명법상 명의신탁 특례가 적용되는 종중에 종중 유사단체는 들어가지 않는다고 봤습니다. 따라서 이 모임이 회원 명의로 해 둔 명의신탁약정은 무효이고, 해지를 전제로 한 청구는 받아들여지기 어렵습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동을 무효로 합니다. 이 경우 청구원인은 임야를 산 방식에 따라 달라집니다. 매도인에게서 모임이 직접 샀는데 등기만 회원 앞으로 했다면 매도인을 대위해 회원 명의 등기를 말소하고 매도인에게 이전등기를 구하는 방법을, 회원이 매수인으로 계약했다면 투입한 매수 자금의 반환을 구하는 방법을 검토합니다.

종중 유사단체 임야 분쟁 대응 순서

• 단체성 자료 정리 - 규약·회의록·회장 선출 기록·회비 장부를 모읍니다. 모임이 법인이 아닌 사단이라는 점을 보여 줍니다.
• 총회 결의 - 소송 제기와 가처분 신청, 대표자 확인을 총회에서 결의합니다. 총유재산에 관한 처분행위라서 결의가 필요합니다.
• 처분금지가처분 - 모임 명의로 임야에 처분금지가처분을 신청해 상속인들의 매각을 막습니다.
• 취득 경위 확정 - 매매계약서의 매수인 명의와 대금 출처를 확인합니다. 청구원인이 여기서 정해집니다.
• 본안 소송 - 등기말소·이전등기 또는 매수 자금 반환 가운데 맞는 청구로 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임야를 산 시기가 1995년 부동산실명법 시행 전인지와 실명등기 유예기간 안에 어떤 조치를 했는지는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중·종중 유사단체의 부동산 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중 유사단체란 무엇인가요?
  공동선조의 후손 가운데 특정 지역 거주자나 특정 범위의 사람들만 모여 분묘수호와 제사, 친목을 위해 조직을 만들어 활동하는 단체입니다. 대법원 1993. 5. 27. 선고 92다34193 판결은 이를 권리능력 없는 사단으로 볼 여지가 있다고 했습니다.
• 모임 이름으로 소송하려면 무엇이 필요한가요?
  대표자나 관리인이 있어야 합니다. 민사소송법 제52조는 대표자나 관리인이 있는 법인이 아닌 사단에 그 이름으로 당사자가 될 자격을 줍니다. 소장에는 모임 이름과 대표자를 함께 적고 대표자 선출 자료를 냅니다.
• 종중 특례를 받을 수 없나요?
  받을 수 없습니다. 대법원 2024. 12. 26. 선고 2024다268706 판결은 부동산실명법 제8조 제1호의 종중에 종중 유사단체가 들어가지 않는다고 봤습니다. 그래서 명의신탁약정 무효 규정이 그대로 적용됩니다.
• 명의신탁이 무효면 임야를 잃나요?
  곧바로 잃는 것은 아닙니다. 부동산실명법 제4조 제2항은 명의신탁에 따른 물권변동도 무효로 하므로, 모임이 직접 매수한 경우라면 매도인을 대위해 등기를 바로잡는 방법이 있습니다. 회원이 매수인으로 계약했다면 자금 반환을 검토합니다.
• 가처분을 서둘러야 하는 이유는?
  명의신탁약정과 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 부동산실명법 제4조 제3항이 정합니다. 상속인들이 임야를 매수인에게 넘기면 그 매수인을 상대로는 되찾기 어려우므로 처분금지가처분이 먼저입니다.
• 소송을 내려면 총회 결의가 필요한가요?
  법인이 아닌 사단의 재산은 구성원의 총유이고, 총유물의 관리와 처분은 사원총회 결의로 합니다. 민법 제276조 제1항이 정합니다. 결의 없이 낸 소는 부적법해질 수 있으므로 회의록을 남겨야 합니다.

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