공유·경계

마을회관 땅을 마을회 이름으로 시효취득하려면 무엇을 갖춰야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

마을회 이름으로 시효취득을 주장하려면 먼저 마을회가 구성원·규약·총회·대표자를 갖춘 단체라는 점을 증명해야 합니다. 서류만 갖춘 마을회의 소를 각하한 2023가단10857 판결로 소송 전에 준비할 자료와 절차를 정리했습니다.

마을회 이름으로 시효취득을 주장하려면 먼저 마을회가 실체를 갖춘 단체라는 점을 증명해야 합니다. 구성원 범위, 규약이나 관습, 총회와 대표자, 독자적 활동이 드러나야 소송 당사자가 될 수 있습니다. 이것이 부족하면 점유 기간을 따져 보기도 전에 소가 각하됩니다. 그러니 20년 점유 증거보다 단체 자료를 먼저 챙기셔야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 산골 마을의 이장으로, 1990년 마을 주민이 땅 일부를 희사해 그 위에 경로당을 짓고 지금까지 써 왔습니다. 땅은 아직 기부한 분의 아들 명의로 남아 있고, 아들은 경로당 전기요금까지 자기 이름으로 내고 있다며 땅을 돌려 달라고 합니다. 같은 리에는 다른 마을회도 있어, 누가 회관의 주인인지 말이 엇갈립니다. A씨는 2026. 5. 주민 10명의 결의서와 규약을 새로 만들어 마을회 이름으로 시효취득 소송을 내려 합니다. A씨는 2026. 6. 이 서류만으로 소송을 낼 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

마을회도 소송 당사자가 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 법인이 아닌 사단도 대표자가 있으면 그 이름으로 당사자가 될 수 있습니다. 대법원은 자연부락이 주민을 구성원으로 고유 목적을 갖고 의사결정기관과 대표자를 두어 독자적으로 활동하는 조직이라면 비법인사단으로서 권리능력이 있다고 보았습니다.

다만 이를 인정하려면 “그 자연부락의 구성원의 범위와 자연부락의 고유업무, 자연부락의 의사결정기관인 부락총회와 대표자의 존부 및 그 조직과 운영에 관한 규약이나 관습이 있었는지의 여부 등을 확정하여야 할 것이다.”라고 했습니다. 이장이 있고 마을회의를 연다는 사정만으로는 부족할 수 있습니다. 행정구역인 리와 주민들이 만든 단체는 구별되므로, 주민 조직의 실체가 따로 증명되어야 합니다. 리 명의로 등기된 마을 재산 소송은 「마을 주민들이 리 이름으로 가진 땅, 마을 이름으로 소송할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

법원은 서류만 갖춘 마을회를 어떻게 판단했나요?

전주지방법원 남원지원 2023. 12. 20. 선고 2023가단10857 판결(확정)은 마을회관 부지의 시효취득을 이유로 한 소유권이전등기 청구를 각하했습니다. 마을회는 회원 10명의 결의서, 규약, 건립기념비 사진을 냈지만, 법원은 마을의 지리적 범위와 구성원, 규약을 만든 경위, 회관을 지을 당시 마을회가 있었는지를 알 수 없다고 보았습니다.

기념비에는 다른 명칭의 주민 일동만 적혀 있었고, 결의서에 이름을 올린 사람들도 거의 보이지 않았습니다. 같은 리 안에 500m 떨어진 다른 마을회가 이미 노인당을 소유하고 있었고, 회관 전기요금은 땅 주인이 내고 있었습니다. 법원은 마을회에 “어떠한 임의단체로서의 실체를 가지고 있다고 볼 만한 조직이나 단체로서의 활동에 관한 증명이 있다고 볼 수 없어” 당사자능력이 없고, 대표자 선임도 적법하다고 보기 어렵다고 했습니다. 소송비용은 대표자로 표시된 사람이 부담하게 했습니다.

마을회관 부지 시효취득은 어떻게 주장하나요?

20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기를 청구할 수 있습니다. 회관을 짓고 경계를 둘러 써 왔다면 점유는 인정될 여지가 있지만, 땅을 희사받았다는 주장은 소유 의사를 뒷받침하는 사정이어서 기부 경위와 시기를 함께 정리해야 합니다.

소송 절차에도 요건이 있습니다. 마을 재산은 구성원의 총유이고 그 관리·처분은 사원총회 결의로 정하므로, 총회 결의 없이 낸 소송은 부적법합니다. 또 등기 청구는 시효가 완성된 당시의 소유자를 상대로 해야 하고, 그 뒤 명의가 바뀌었다면 대응이 달라집니다. 시효 완성 당시의 등기가 무효라면 진짜 소유자를 대위해 그 등기를 먼저 말소하고 소유자를 상대로 이전등기를 구해야 합니다. 점유취득시효 일반은 「남의 땅을 20년 쓰면 왜 제 땅이 될 수 있나요? 취득시효는 어떤 제도인가요?」에서 다루었습니다.

마을 재산 시효취득 소송 대응 순서

• 실체 자료 수집 - 오래된 회의록, 회비 장부, 마을 명의 통장과 재산 목록을 찾아 둡니다.
• 구성원 범위 확정 - 마을의 지리적 경계와 회원 자격, 현재 회원 명단을 정리합니다.
• 총회 결의 - 규약에 따라 총회를 소집해 대표자 선임과 소 제기를 의결합니다.
• 점유 증거 정리 - 회관 건립 시기, 경계 설치, 관리비 부담 내역을 날짜별로 모읍니다.
• 상대방 확정 - 시효 완성 당시 등기 명의인과 그 뒤 변동을 등기부로 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 마을회가 소송 전부터 실제로 활동해 왔음을 보여 주는 자료와 점유를 시작한 경위에 따라 소송을 낼 수 있는지와 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 마을·종중 등 비법인사단의 재산 분쟁과 취득시효 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이장이 마을 대표로 소송을 낼 수 있나요?
  이장이 행정상 직책이라는 이유만으로 마을회를 대표하는 것은 아닙니다. 마을 규약이나 관습에 따라 총회에서 대표자로 선임되고 소 제기 결의를 거쳐야 마을회를 적법하게 대표할 수 있습니다.
• 주민 전원이 원고가 되어 소송하는 방법도 있나요?
  총유재산에 관한 소송은 비법인사단이 총회 결의를 거쳐 하거나 구성원 전원이 함께 당사자가 되어 할 수 있습니다. 전원이 참여해야 하므로 한 명이라도 빠지면 부적법해질 수 있습니다.
• 땅을 기부받았다면 시효취득 말고 다른 방법은 없나요?
  기부가 증여 계약이었다면 증여를 원인으로 등기를 청구할 여지가 있습니다. 다만 증여 사실을 증명할 자료가 필요하고, 그 청구권의 소멸시효도 함께 따져야 합니다.
• 소가 각하되면 다시 낼 수 있나요?
  당사자능력 부족으로 각하된 것은 본안 판단이 아니어서, 실체를 증명할 자료와 적법한 총회 결의를 갖추면 다시 낼 수 있습니다. 다만 처음 소송 비용은 대표자로 나선 사람이 부담할 수 있습니다.
• 땅 주인이 회관 전기요금을 내 왔으면 시효취득에 불리한가요?
  불리할 수 있습니다. 관리 비용을 땅 주인이 부담했다면 마을회의 점유나 단체로서의 활동을 의심받는 사정이 됩니다. 실제 사용과 관리 주체를 보여 줄 다른 자료를 함께 준비해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 마을 주민들이 리 이름으로 가진 땅, 마을 이름으로 소송할 수 있나요?
• 비법인사단이 받을 돈을 대신 청구할 때도 총회 결의가 필요한가요?
• 남의 땅을 20년 쓰면 왜 제 땅이 될 수 있나요? 취득시효는 어떤 제도인가요?
• 취득시효가 완성된 지 12년이 지났으면 등기청구권도 소멸하나요?
• 종중 대표 개인 이름으로 낸 소송을 종중 이름으로 바꿀 수 있나요?

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