등기·명의신탁

종중 땅 명의를 돌려준 뒤 내가 지은 건물은 법정지상권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 종중 땅을 명의신탁받아 그 위에 건물을 지었다면 명의신탁이 해지돼도 수탁자는 관습법상 법정지상권을 주장할 수 없습니다. 수탁자는 종중과의 내부 관계에서 토지가 자기 소유였다고 주장할 수 없기 때문입니다. 지금은 종중이 건물 신축을 어떤 조건으로 승낙했는지 기록부터 확인하십시오.

토지 등기부에 내 이름이 올라 있었다는 사실만으로 법정지상권을 주장하려고 소송부터 낼 필요는 없습니다. 종중과의 내부 관계에서 땅은 처음부터 종중 것이었기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 종중 땅을 자기 이름으로 명의신탁받아 두고 있다가 2021년 종중 총회의 승낙을 받아 그 땅에 철근콘크리트 2층 건물을 지었습니다. 종중에 따로 낸 돈은 없었습니다. 2025년 종중은 명의신탁을 해지해 토지 소유권이전등기를 마쳤고, 이듬해 A씨에게 건물을 철거하라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중 땅 명의수탁자가 지은 건물에 법정지상권이 생기나요?

생기지 않습니다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 주인이 갈릴 때 인정되는데, 명의수탁자는 종중과의 대내적 관계에서 그 토지가 자기 소유였다고 주장할 수 없습니다. 대법원 1986. 5. 27. 선고 86다카62 판결은 명의신탁 해지로 토지가 신탁자에게 돌아간 경우 수탁자가 지은 건물은 신탁자 소유 토지 위에 지은 것이라고 보았습니다.

반대 방향도 같습니다. 건물 명의를 남에게 맡긴 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기 것이라고 주장할 수 없으므로, 토지와 건물이 같은 사람 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득하지 못합니다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결).

종중 명의신탁은 왜 유효하고 해지도 할 수 있나요?

종중 부동산을 종원 이름으로 등기한 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 부동산실명법의 무효 규정이 적용되지 않습니다. 그래서 종중은 명의신탁을 해지하고 이전등기를 받아 갈 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 이 특례를 그대로 두고 있습니다.

법정지상권이 없으면 건물을 곧바로 철거해야 하나요?

곧바로 철거해야 하는 것은 아닙니다. 종중이 대가 없이 건물 신축을 승낙했다면 토지 사용대차로 볼 여지가 있고, 기간을 정하지 않았다면 사용·수익에 충분한 기간이 지나기 전에는 종중이 계약을 해지하기 어렵습니다. 대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결은 그 기간이 지났는지를 계약 당시 사정, 사용 기간과 이용 상황, 반환이 필요한 사정을 모아 공평의 관점에서 판단한다고 했습니다.

철근콘크리트처럼 쉽게 해체할 수 없는 건물을 짓는다는 사실을 종중이 알고 승낙했다면, 그 건물을 쓸 만한 기간은 보장돼야 한다는 주장이 가능합니다. 반대로 사용 기간이 이미 길고 신뢰관계가 깨졌다면 해지가 인정될 수 있습니다.

종중 명의신탁 해지 뒤 건물 소유자 대응 순서

• 승낙 경위 확인 - 종중 총회 회의록, 승낙서, 문자처럼 건물 신축을 허락한 기록을 모읍니다. 대가를 냈는지에 따라 사용대차인지 임대차인지가 갈립니다.
• 등기 선후 정리 - 토지 명의신탁 등기일, 건물 보존등기일, 해지에 따른 이전등기일을 표로 만듭니다. 가등기가 있었는지도 봅니다.
• 사용 기간 주장 - 사용대차로 볼 수 있으면 사용·수익에 충분한 기간이 아직 지나지 않았다고 다툽니다. 건물 구조와 신축 비용 자료가 근거가 됩니다.
• 협의안 마련 - 지료를 내는 조건의 토지 임대차나 건물 매수를 종중에 제안합니다. 철거 소송 전에 조건을 맞추는 편이 양쪽 부담을 줄입니다.
• 소송 대응 - 철거·인도 소송이 들어오면 사용대차 항변과 해지권 행사 시기를 다툽니다. 판결 전 건물 처분을 막는 가처분이 있는지도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중의 승낙이 무상이었는지, 명의신탁에 조세 회피 목적이 있었는지는 회의록·등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 부동산의 명의신탁 해지와 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중이 명의신탁을 해지할 수 있나요?
  해지할 수 있습니다. 종중 부동산을 종중 외의 사람 이름으로 등기한 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 부동산실명법의 무효 규정이 적용되지 않습니다. 그래서 명의신탁 약정은 유효하고, 종중은 약정을 해지하고 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 관습법상 법정지상권은 어떤 경우에 생기나요?
  토지와 그 위 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 갈리고, 건물을 철거한다는 특약이 없을 때 인정됩니다. 명의수탁자가 지은 건물은 종중과의 관계에서 처음부터 남의 땅 위의 건물이므로 같은 사람 소유라는 요건을 채우지 못합니다. 대법원 1986. 5. 27. 선고 86다카62 판결의 결론입니다.
• 건물 명의를 남에게 맡긴 경우는 어떤가요?
  건물 명의를 타인에게 신탁한 사람도 법정지상권을 취득하지 못합니다. 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기 소유라고 주장할 수 없으므로, 토지와 건물이 같은 사람 소유임을 전제로 하는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결이 이렇게 판단했습니다.
• 무상으로 쓰게 해 준 것도 계약인가요?
  계약입니다. 대가 없이 물건을 쓰게 하고 사용한 뒤 돌려받기로 하면 민법상 사용대차가 성립합니다. 종중이 돈을 받지 않고 건물 신축을 승낙했다면 토지 사용대차로 볼 여지가 있고, 이때 반환 시기와 해지 요건은 민법 제613조에 따라 정해집니다.
• 종중은 언제 사용대차를 해지할 수 있나요?
  기간을 정하지 않았다면 사용·수익이 끝났을 때 반환하는 것이 원칙이고, 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 종중은 언제든 해지할 수 있습니다. 그 기간이 지났는지는 계약 당시 사정, 사용 기간과 이용 상황, 반환이 필요한 사정을 모아 공평의 관점에서 판단합니다(대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결).
• 철거 소송을 당하면 무엇을 주장하나요?
  법정지상권은 어렵다는 전제에서 사용대차 항변을 준비합니다. 종중이 견고한 건물을 짓는다는 사실을 알고 승낙했고 아직 사용·수익에 충분한 기간이 지나지 않았다는 점을 신축 시기, 건물 구조, 비용 자료로 뒷받침합니다. 함께 지료를 내는 임대차나 건물 매수 같은 협의안도 제시해 둡니다.

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