농지·산지

친구 부모님께 공짜로 빌린 밭을 20년 넘게 경작했는데 내 땅이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 소유자에게서 공짜로 빌려 경작한 땅은 20년이 넘어도 점유취득시효를 주장할 수 없고 상속인이 돌려 달라고 하면 반환해야 합니다. 무상으로 빌린 사용대차는 권원의 성질상 소유의 의사가 없는 타주점유이기 때문입니다. 지금은 처음 땅을 쓰게 된 경위를 보여 주는 문자나 증인 진술을 확인하십시오.

오래 경작했다는 사실만으로 반환 요구를 거부할 근거가 생기지는 않으므로, 점유 기간을 증명하려고 서류를 모으는 데 시간을 쓸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2004년 친구 아버지에게서 농사를 지어도 된다는 허락을 받고 사용료 없이 2,000㎡ 밭을 경작해 왔습니다. 2025년 친구 아버지가 사망하자 밭을 단독 상속한 딸이 2026년 봄 밭을 비워 달라고 통보했습니다. B씨는 22년 동안 농사를 지었으니 시효로 자기 땅이 됐다고 주장하고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공짜로 빌린 땅도 20년이 지나면 시효취득할 수 있나요?

할 수 없습니다. 점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 점유해야 완성되는데, 무상으로 빌려 쓴 사람은 처음부터 남의 땅임을 전제로 점유한 것이어서 소유의 의사가 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 요건은 그대로입니다.

무상으로 물건을 빌려 쓰고 나중에 돌려주기로 하는 계약이 사용대차입니다. 사용대차는 임대차와 마찬가지로 성질상 소유의 의사가 없는 권원이므로, 이 사실이 증명되면 점유자에게 인정되는 자주점유 추정이 깨집니다. 대법원도 성질상 소유의 의사가 없는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되면 추정이 깨진다고 봅니다.

상속인이 돌려 달라고 하면 바로 돌려줘야 하나요?

원칙적으로 돌려줘야 합니다. 소유자는 점유자에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자는 점유할 권리가 있을 때만 거부할 수 있습니다. 소유자가 사망하면 상속인이 소유권과 함께 빌려준 사람의 지위를 물려받으므로, 딸은 아버지가 맺은 사용대차를 끝내고 반환을 요구할 수 있습니다.

반환 시기를 정하지 않은 사용대차는 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 빌려준 사람이 언제든지 해지할 수 있습니다. 20년 넘게 경작했다면 충분한 기간이 지났다고 볼 가능성이 높습니다. 다만 올해 심은 작물의 수확 시기 정도는 협의로 조정해 볼 여지가 있습니다.

점유자가 빌려 쓴 것이라는 사실은 반환을 요구하는 상속인이 증명해야 합니다. 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되기 때문입니다. 다만 소유자가 생전에 마을 사람들에게 「친구에게 농사짓게 해 줬다」고 말했거나 문자로 허락한 기록이 있으면 상속인은 어렵지 않게 증명합니다. 점유자 스스로 「빌려 썼다」고 말한 녹음이 남아 있는 경우도 많습니다.

나중에 소유자처럼 행동했다면 자주점유로 바뀌나요?

쉽게 바뀌지 않습니다. 빌려 쓰던 사람이 자주점유로 바뀌려면 새로운 권원으로 다시 점유하거나 소유자에게 소유의 의사를 표시해야 한다고 보는 것이 판례의 태도입니다. 혼자서 재산세를 냈다거나 창고를 지었다는 사정만으로는 부족하고, 소유자에게서 땅을 샀다는 계약서나 대금 지급 내역이 있어야 다툴 수 있습니다.

무상 경작 토지 반환 요구 대응 순서

• 점유 경위 확인 - 처음 땅을 쓰게 된 계기가 허락인지 매수인지 정리합니다. 허락이라면 시효취득 주장은 어렵습니다.
• 소유 의사 표시 자료 - 소유자에게서 땅을 넘겨받았다는 문서·대금 지급 내역이 있는지 찾습니다. 있다면 자주점유 전환을 다툴 수 있습니다.
• 유익비 정리 - 땅의 가치를 높인 개량 공사 비용이 있으면 영수증을 모읍니다. 반환 협의에서 정산 자료가 됩니다.
• 수확 일정 협의 - 현재 재배 중인 작물의 수확 시기를 상속인에게 알립니다. 반환 시점 조정 협의의 근거가 됩니다.
• 반환 합의서 작성 - 반환 날짜와 시설물 처리를 문서로 남깁니다. 인도 소송과 부당이득 청구를 피할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 처음부터 땅을 샀다는 주장이 있거나 사용료를 낸 적이 있다면 계약 경위와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무상으로 빌린 땅은 왜 시효취득이 안 되나요?
  무상으로 빌린 사용대차는 남의 땅임을 전제로 한 점유여서 소유의 의사가 없기 때문입니다. 민법 제245조 제1항은 소유의 의사로 한 점유를 요구하고, 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 성질상 소유의 의사가 없는 권원으로 점유한 사실이 증명되면 자주점유 추정이 깨진다고 봅니다.
• 소유자가 사망하면 빌린 관계도 끝나나요?
  자동으로 끝나지는 않습니다. 민법 제1005조에 따라 상속인이 빌려준 사람의 지위를 포괄적으로 승계하므로 사용대차는 상속인과의 관계로 이어집니다. 상속인은 그 지위에서 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있습니다.
• 기간을 정하지 않고 빌렸으면 언제 돌려줘야 하나요?
  사용·수익이 끝난 때에 돌려주는 것이 원칙입니다. 민법 제613조 제2항은 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 빌려준 사람이 언제든지 해지할 수 있다고 정합니다. 20년 넘게 경작했다면 해지가 인정될 가능성이 높습니다.
• 재산세를 내 왔으면 자주점유가 되나요?
  그것만으로는 어렵습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 자주점유 여부를 점유자의 속마음이 아니라 권원의 성질과 모든 사정으로 외형적·객관적으로 판단합니다. 빌려 쓴 사실이 드러난 이상, 소유자에게서 땅을 넘겨받았다는 자료가 있어야 다툴 수 있습니다.
• 반환을 거부하고 계속 경작하면 어떻게 되나요?
  상속인은 민법 제213조에 따라 토지 인도 소송을 낼 수 있고, 판결이 나면 강제집행으로 땅을 비우게 됩니다. 해지 이후 경작 기간에 대해서는 사용료 상당의 부당이득 반환 청구도 함께 들어올 수 있습니다.
• 점유자가 스스로 빌렸다는 걸 증명해야 하나요?
  아닙니다. 민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 빌려 쓴 것이라는 사실은 반환을 요구하는 상속인이 증명해야 합니다. 다만 문자나 증인으로 쉽게 증명되는 경우가 많습니다.

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