주택 임대차

전입신고는 맞게 했는데 주민센터가 주소를 잘못 입력했다면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

있습니다, 전입신고서에 실제 지번을 맞게 적었다면 주민센터가 주민등록표에 주소를 잘못 입력했어도 신고한 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대법원 91다18118 판결은 공무원 기재 착오가 대항력에 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 지금은 주민센터에서 전입신고서 사본을 받아 적은 주소를 확인하십시오.

주민등록표에 틀린 주소가 적혀 있었다는 이유만으로 보증금을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 10월 보증금 1억5천만원에 다가구주택 2층을 임차해 입주한 날 전입신고를 했습니다. 신고서에는 실제 지번을 적었지만, 주민센터 직원이 주민등록표에 끝자리를 다른 번지로 입력했습니다. E씨는 그 사실을 모른 채 지내다가 2026년 경매로 집을 산 매수인에게서 대항력이 없다는 말을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신고는 제대로 했는데 공무원이 주소를 잘못 입력하면 대항력은 어떻게 되나요?

대항력에는 영향이 없습니다. 임차인이 전입신고서에 실제 지번을 올바르게 적어 신고했다면 그때 대항요건인 주민등록을 마친 것이고, 담당 공무원이 주민등록표에 지번을 다소 틀리게 입력했더라도 대항력은 신고한 다음 날부터 생깁니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결이 이렇게 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 그래서 기준은 주민등록표의 기재가 아니라 임차인이 한 전입신고의 내용입니다.

반대로 임차인 스스로 신고서에 다른 지번을 적었다면 정정한 이후에야 대항력이 생깁니다. 그 경우는 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결의 기준을 따릅니다.

공무원 착오인지 제 착오인지는 어떻게 증명하나요?

전입신고서 원본의 기재가 증거입니다. 주민센터는 전입신고서를 보관하므로 사본을 발급받거나, 소송에서는 문서송부촉탁으로 받아볼 수 있습니다. 신고서의 지번과 주민등록표 기재가 다르면 공무원 착오가 드러납니다.

공동주택은 지번 다음에 공동주택 이름과 동·호수까지 적어야 하므로 신고서에 호수를 빠뜨렸다면 공무원 착오를 주장하기 어렵습니다. 신고서에 쓴 주소가 등기부·건축물대장 표시와 같은지도 함께 비교합니다.

주민등록이 직권말소됐다가 회복되면 대항력이 이어지나요?

이의절차로 회복되거나 재등록되어 주민등록을 유지할 의사가 드러나면 소급해 대항력이 유지됩니다. 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결은 직권말소되면 원칙적으로 대항력을 잃지만, 회복되거나 재등록된 경우에는 소급해 유지된다고 보았습니다.

다만 이의절차가 아닌 재등록이면, 재등록 전에 주민등록이 없다고 믿고 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항력 유지를 주장하지 못합니다. 직권말소 통지를 받으면 바로 이의를 제기하는 것이 안전합니다.

주민등록 기재 착오 대항력 대응 순서

• 신고서 사본 발급 - 주민센터에서 전입신고서 사본을 받습니다. 실제 지번을 적었는지 확인하는 원본 자료입니다.
• 기재 정정 신청 - 주민등록표의 틀린 주소를 바로 고쳐 달라고 신청합니다. 이후 거래에서 생길 오해를 막습니다.
• 등기부 대조 - 신고서 주소와 등기부·건축물대장 표시를 비교합니다. 호수 누락 등 임차인 쪽 잘못이 없는지 봅니다.
• 경매법원 신고 - 권리신고와 배당요구를 하면서 신고서 사본을 함께 냅니다. 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인으로 반영되게 합니다.
• 인도 청구 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 신고서 사본과 정정 경위로 대항력을 소명합니다. 결정문 수령일을 기록합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신고서 자체에 동·호수를 빠뜨렸거나 직권말소 이력이 있으면 주민등록 이력 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주민등록표가 틀린 걸 몰랐어도 괜찮나요?
  괜찮습니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결은 임차인이 올바르게 신고했다면 공무원의 기재 착오는 대항력에 영향이 없다고 보았고, 임차인이 착오를 알고 있었는지는 따지지 않았습니다. 알게 된 뒤에는 정정을 신청해 이후 다툼을 줄이는 것이 좋습니다.
• 전입신고서 사본은 누가 받을 수 있나요?
  신고인 본인은 주소지 주민센터에서 발급을 신청할 수 있습니다. 소송이 진행 중이면 법원에 문서송부촉탁을 신청해 주민센터가 법원으로 보내게 할 수도 있습니다. 보존기간이 지나 폐기됐을 수 있으니 다툼이 예상되면 바로 확보합니다.
• 확정일자에 의한 배당 순위도 유지되나요?
  유지됩니다. 신고한 때 대항요건을 갖춘 것으로 보면, 그날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날을 기준으로 우선변제 순위가 정해집니다. 경매법원이 주민등록표만 보고 대항력 없는 임차인으로 처리하려 하면 배당요구 때 신고서 사본을 함께 제출합니다.
• 제가 호수를 빠뜨리고 신고했다면요?
  공무원 착오를 주장하기 어렵습니다. 공동주택은 동·호수까지 기록해야 하고, 호수를 빠뜨린 전입신고는 대체로 그 세대의 임대차를 공시하지 못한다고 봅니다. 이 경우 호수를 보완해 정정한 다음 날부터 대항력이 생기는 것으로 계산해 권리관계를 정리합니다.
• 공무원 잘못으로 손해를 보면 배상받을 수 있나요?
  가능성이 있습니다. 공무원의 기재 착오로 대항력을 인정받지 못해 보증금을 잃었다면 국가배상을 검토할 수 있습니다. 다만 판례상 신고가 올바르면 대항력 자체가 인정되므로, 먼저 대항력을 주장하고 그래도 손해가 생긴 경우에 배상 청구를 따집니다.
• 직권말소 통지를 받으면 무엇부터 하나요?
  주소지 주민센터에 이의를 제기합니다. 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결은 이의절차로 회복되면 대항력이 소급해 유지된다고 보았고, 재등록만 한 경우에는 그사이 선의의 제3자에게 대항하지 못할 수 있다고 보았습니다. 실제 거주를 보여 주는 관리비 내역을 함께 냅니다.

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