시효가 완성되면 무효 등기가 살아나나요?

살아나지 않습니다. 후행 보존등기에 기해 이전등기를 받은 사람이 20년 점유로 시효를 완성해도 그 등기가 실체관계에 부합한다는 이유로 유효가 되지 않습니다. 원시취득한 경우에도 같습니다.

그럼 시효취득 주장은 소용이 없나요?

소용이 있습니다. 점유취득시효가 완성된 사람은 시효 완성 당시 진정한 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 무효인 기존 등기를 지키는 대신 선행 등기 계열 소유자에게서 새로 등기를 받아 오는 방식입니다.

자주점유는 제가 증명해야 하나요?

아니요, 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다. 등기부에 이름을 올리고 점유해 왔다면 소유할 생각으로 점유했다는 점이 더 분명해집니다. 타주점유라는 사정은 상대방이 증명해야 합니다.

선행 등기가 무효인지는 어떻게 확인하나요?

토지대장과 토지조사부로 사정명의인을 확인하고 선행 보존등기 명의인과 대조합니다. 사정명의인이 따로 있고 선행 등기명의인이 승계 사실을 증명하지 못하면 선행 등기가 원인무효가 될 수 있습니다. 그러면 후행 등기가 유효해질 수 있습니다.

앞 점유자 기간도 합칠 수 있나요?

합칠 수 있습니다. 점유자의 승계인은 자기 점유만 주장하거나 앞 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다. 앞 점유를 합치면 그 하자도 함께 이어받으므로 앞 점유자의 점유 경위도 확인합니다.

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등기·명의신탁

중복 보존등기 중 뒤 등기로 산 땅을 20년 점유했으면 그 등기가 유효해지나요?

Q: 중복 보존등기는 어느 쪽이 유효한가요?

먼저 된 보존등기가 원인무효가 아니면 뒤에 된 보존등기가 무효입니다. 한 부동산 한 등기기록 원칙 때문에 뒤의 등기가 실체관계에 부합하는지는 따지지 않습니다. 뒤의 등기에 터 잡은 이전등기도 무효가 됩니다.

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 앞선 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤에 된 보존등기와 그에 터 잡은 이전등기는 점유취득시효가 완성돼도 유효로 되지 않습니다. 대법원은 후행 보존등기가 실체관계에 부합하는지를 따지지 않고 무효라고 보았습니다. 지금은 앞선 보존등기가 원인무효로 다툴 여지가 있는지부터 등기 원인을 확인해 보십시오.

그 자리에서

등기사항증명서와 폐쇄등기부를 떼어 두 보존등기의 접수일과 원인을 비교하십시오. 앞선 보존등기가 원인무효로 밝혀지면 결론이 뒤집힙니다.

등기가 무효라는 말을 듣고 점유해 온 권리까지 모두 사라졌다고 볼 필요는 없습니다. 등기의 효력과 시효취득을 원인으로 한 이전등기 청구는 따로 따집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 B씨에게서 논 1,000평을 사서 소유권이전등기를 마치고 지금까지 경작해 왔습니다. 2025년 C씨의 상속인들이 같은 논에 1930년대에 된 보존등기가 먼저 있고, B씨 쪽 보존등기는 1960년대에 따로 된 것이라며 A씨 등기의 말소를 요구했습니다. A씨는 20년 넘게 점유했으니 자신의 등기가 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중복 보존등기는 어느 쪽이 유효한가요?

같은 부동산에 등기명의인을 달리해 소유권보존등기가 두 번 된 경우, 먼저 된 보존등기가 원인무효가 아니라면 뒤에 된 보존등기는 무효입니다. 한 부동산에는 한 등기기록만 둔다는 원칙 때문에, 뒤의 등기가 실체관계에 부합하는지는 따지지 않습니다. 뒤의 보존등기에 터 잡아 이루어진 이전등기도 함께 무효가 됩니다.

20년 점유해 시효가 완성되면 달라지나요?

등기의 효력은 달라지지 않습니다. 후행 보존등기에 기해 이전등기를 마친 사람이 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해 시효가 완성됐더라도, 그 등기가 실체관계에 부합한다는 이유로 유효가 되지 않습니다. 이 법리는 후행 등기명의인이 부동산을 원시취득한 경우에도 그대로 적용됩니다. 등기부에 오랫동안 이름이 올라 있었다는 사정도 결론을 바꾸지 못합니다.

그렇다고 시효취득의 권리가 없어지는 것은 아닙니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 점유취득시효가 완성된 사람은 시효 완성 당시 진정한 소유자, 즉 선행 보존등기 계열의 소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 무효인 자기 등기를 지키는 것이 아니라 새로 등기를 받아 오는 구조입니다. 이때 피고는 선행 보존등기에서 이어진 현재 등기명의인이나 그 상속인이고, 청구원인은 매매가 아니라 점유취득시효 완성입니다. 매매대금을 이미 치렀더라도 그 대금은 후행 계열의 매도인에게 담보책임을 묻는 문제로 따로 다룹니다.

선행 등기 쪽에서 말소를 청구하면 어떻게 하나요?

선행 보존등기 계열의 소유자는 후행 등기의 말소를 청구할 수 있고, 판례는 이것이 실체적 권리 없는 말소청구가 아니라고 봅니다. 점유자는 말소 청구에 맞서 반소로 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하는 방법을 검토합니다. 시효 완성 뒤 선행 계열 소유자가 제3자에게 처분하면 대항하기 어려우므로 처분금지가처분이 먼저입니다.

중복등기 대응 순서

두 등기 대조 - 선행·후행 보존등기의 접수일, 원인, 명의인을 폐쇄등기부까지 포함해 확인합니다. 어느 쪽이 먼저인지가 출발점입니다.
선행 등기 무효 사유 검토 - 선행 보존등기가 사정명의인이 아닌 사람 명의인지 대장과 토지조사부로 확인합니다. 무효면 후행 등기가 살아납니다.
점유 20년 입증 - 점유 시작일과 사용 모습을 항공사진과 재산세 납부 내역으로 모읍니다. 시효취득 청구의 근거입니다.
진정한 소유자 특정 - 선행 등기 계열의 현재 명의인과 상속인을 확인합니다. 이전등기 청구의 피고가 됩니다.
가처분과 소송 - 처분금지가처분 뒤 시효취득을 원인으로 한 이전등기를 청구하고, 말소 청구에는 반소로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선행 보존등기가 특별조치법이나 허위 보증서로 이루어졌다는 의심이 있으면 등기신청서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중복등기 말소와 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

등기부에 내 이름이 있고 20년을 살았으니 당연히 내 땅이라고 믿는 분이 많습니다. 그러나 중복등기에서는 나중에 된 등기가 먼저 된 등기를 이기지 못합니다. 등기를 지키려 하기보다 시효취득을 원인으로 새 등기를 받아 오는 쪽으로 생각을 바꿔야 합니다.

그래서 등기부의 날짜와 점유의 날짜를 나란히 적어야 합니다. 두 보존등기의 접수일, 본인이 이전등기를 받은 날, 점유를 시작한 날, 20년이 찬 날, 상대방이 말소를 요구한 날을 한 장으로 정리합니다. 폐쇄등기부와 토지대장, 옛 토지조사부까지 떼어 두면 선행 등기의 무효 사유도 함께 보입니다.

이 표는 소송에서 방어와 공격을 동시에 정합니다. 선행 등기에 무효 사유가 있으면 후행 등기를 지키는 방어가 되고, 없으면 시효취득을 원인으로 한 반소가 공격 수단이 됩니다. 어느 쪽이든 시효 완성 뒤 상대방의 처분을 막는 가처분 날짜가 결과를 좌우합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

현재·폐쇄 등기사항증명서, 토지대장, 매매계약서, 점유 사진과 재산세 납부 내역을 준비해 주시면, 선행 보존등기의 무효 가능성, 시효취득을 원인으로 한 이전등기 청구 상대방, 말소 청구에 대한 반소를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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