공인중개사

중개를 성사시키려고 써 준 잔금 보증각서도 상행위가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 부동산 중개업을 실제로 하는 사람이 중개를 성사시키려고 써 준 잔금 보증각서는 영업을 위한 행위로 추정되어 상행위가 됩니다. 대법원 2007다66590 판결은 사무소 명의와 달리 실제 영업 주체가 상인이고, 그 사람의 보증은 추정을 뒤집을 증거가 없으면 상행위로 본다고 판단했습니다. 지금은 보증각서의 서명과 채권자가 담보를 풀어 준 사정이 있는지부터 확인하십시오.

중개사무소 등록 명의가 다른 사람이라고 해서 실제 운영자가 보증 책임을 피할 수는 없지만, 그렇다고 청구 금액 전부를 그대로 인정할 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월부터 공인중개사 B씨 명의로 등록된 중개사무소를 실제로 운영해 왔습니다. 그해 8월 아파트 매매를 중개하면서 매도인이 잔금 1억 5,000만원을 불안해하자, A씨는 거래를 성사시키려고 자기 이름으로 매수인의 잔금 지급을 보증하는 각서를 써 주었습니다. 매수인은 잔금을 내지 못했고, 매도인은 그 사이 매수인 소유 다른 부동산에 설정받았던 근저당권을 매수인의 부탁으로 말소해 준 뒤 2026년 A씨에게 보증채무를 청구했습니다. A씨는 자기 보증이 상행위인지, 매도인이 담보를 풀어 준 부분도 책임져야 하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의는 다른데 실제 운영자도 상인인가요?

상인입니다. 상인은 자기 명의로 상행위를 하는 사람인데, 여기서 자기 명의란 상행위로 생기는 권리의무의 귀속 주체가 된다는 뜻이어서 실질로 판단합니다. 대법원 2008. 12. 11. 선고 2007다66590 판결은 인허가 명의나 사업자등록 명의와 실제 영업 주체가 다르면 실제 영업 주체가 상인이 된다고 보았습니다.

영업으로 하는 중개에 관한 행위는 기본적 상행위이므로, 중개사무소를 실제로 운영한 사람은 중개업을 하는 상인입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제46조 제11호의 내용입니다.

보증각서는 어떤 경우에 상행위가 되나요?

중개를 성사시키려고 또는 중개에 대한 책임으로 보증했다면 상행위가 됩니다. 상인이 영업을 위해 하는 행위는 상행위로 보고, 상인의 행위는 영업을 위해 하는 것으로 추정됩니다. 2007다66590 판결은 중개업자가 이런 목적으로 매수인의 잔금채무를 보증했다면 추정을 뒤집을 증거가 없는 한 상행위라고 판단했습니다.

상행위가 되면 보증인은 주채무자와 연대하여 변제할 책임을 집니다. 채권자는 매수인보다 먼저 보증인에게 전액을 청구할 수 있고, 보증인은 매수인에게 먼저 청구하라고 요구할 수 없습니다. 시효는 5년, 법정이율은 연 6%가 적용됩니다.

채권자가 담보를 풀어 줬다면 보증 책임이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 보증인처럼 변제로 채권자를 대위할 사람이 있는데 채권자의 고의나 과실로 담보가 상실되거나 감소했다면, 대위할 사람은 그 때문에 상환받을 수 없게 된 한도에서 책임을 면합니다.

2007다66590 판결은 이 면책 여부와 범위를 담보가 상실된 시점을 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다. 근저당권이 말소된 뒤 그 부동산이 경매에서 싸게 팔려 어차피 배당을 받지 못했을 것이라는 사정은 이미 면책된 뒤의 사정이어서 참작할 수 없다고 판단했습니다. 사례라면 매도인이 근저당권을 말소한 시점의 담보 가치만큼 A씨의 책임이 줄어들 수 있습니다.

보증각서 청구를 받은 중개사 대응 순서

• 보증각서 원문 확인 - 서명이나 기명날인이 있는지, 보증 범위와 조건이 무엇인지 확인합니다. 서면 요건을 갖추지 못했다면 효력을 다툴 수 있습니다.
• 담보 변동 조사 - 채권자가 매수인에게서 받은 근저당권·가압류 등 담보를 풀어 준 적이 있는지 등기부로 확인합니다. 있으면 면책을 주장합니다.
• 담보 가치 산정 - 담보가 말소된 시점의 부동산 시세와 선순위 채권을 정리합니다. 면책 범위를 정하는 기준입니다.
• 시효 확인 - 잔금 기일부터 5년이 지났는지 확인합니다. 지났다면 시효 완성을 주장합니다.
• 매수인에 대한 구상 준비 - 보증채무를 갚게 되면 매수인에게 구상할 수 있으므로 매수인의 재산을 파악합니다. 필요하면 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증각서가 보증이 아니라 중개 결과에 대한 설명이나 확인에 그치는 문구이거나, 중개사무소 명의 대여 자체가 공인중개사법 위반으로 문제되는 경우는 각서 원문과 영업 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개 과정의 보증채무와 구상 분쟁, 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사가 보증각서를 쓰면 무조건 상행위인가요?
  중개업을 하는 상인의 행위는 영업을 위한 것으로 추정되므로 대부분 상행위로 봅니다. 다만 친척의 부탁으로 중개와 무관하게 보증한 경우처럼 영업과 관계없다는 사정을 증명하면 추정이 뒤집힐 수 있습니다. 보증한 시점과 경위가 중개 과정과 떨어져 있는지가 판단 자료입니다.
• 등록 명의자에게도 책임을 물을 수 있나요?
  보증각서에 서명한 사람이 실제 운영자라면 보증 책임은 원칙적으로 서명한 사람에게 있습니다. 등록 명의자는 보증의 당사자가 아니어서 보증채무를 지지 않지만, 명의를 빌려준 사정 때문에 거래상대방이 명의자를 영업주로 믿었다면 명의대여자 책임이 문제될 수 있습니다.
• 보증각서에 금액을 안 적었으면요?
  보증의 의사는 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 있습니다. 금액을 따로 적지 않았더라도 어떤 매매계약의 어떤 잔금채무를 보증하는지 특정되어 있으면 효력이 인정될 수 있습니다. 반대로 대상 채무가 불분명하면 효력을 다툴 여지가 있습니다.
• 담보를 풀어 준 게 매수인의 부탁이었다면요?
  채권자가 매수인의 부탁을 받아 스스로 담보를 말소했다면 채권자의 고의나 과실로 담보를 상실한 경우에 해당할 수 있습니다. 이때 보증인은 그 담보로 상환받을 수 있었던 한도에서 책임을 면합니다. 면책 범위는 말소 당시 담보 가치를 기준으로 계산합니다.
• 보증채무를 갚으면 매수인에게 돌려받을 수 있나요?
  돌려받을 수 있습니다. 보증인은 변제할 정당한 이익이 있는 사람이어서 변제하면 채권자를 대위하고, 매수인에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 채권자에게 남아 있는 담보가 있다면 그 담보도 대위해 행사할 수 있습니다.
• 상행위 보증이면 이자는 얼마나 붙나요?
  상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6%입니다. 청구를 받고도 지급하지 않으면 그때부터 지연손해금이 붙고, 소송이 제기되면 더 높은 소송상 이율이 적용될 수 있습니다. 다툴 부분과 인정할 부분을 나눠 인정할 금액은 먼저 정리하는 것이 손해를 줄입니다.

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